株式会社ナミキは、東京都内や近郊を中心に、土地活用としての賃貸アパート・マンションの建設から賃貸管理（ちゃおちゃおハウス等）までを一貫して手掛ける不動産会社です。
「一括借上（サブリース）」を前面に出した安心感と、「相続税や固定資産税の節税」を強く訴求する営業スタイルが特徴ですが、これらを鵜呑みにして賃貸需要を見誤ると、将来的に大きなリスクを抱えることになります。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践する実務家（おおや）の視点から、株式会社ナミキの口コミから見える管理の実態や、節税とサブリースに潜む構造的なリスクについて客観的に解説します。
ナミキの口コミから見える「施工・管理」の客観的評価
不動産投資において、投資家（オーナー）が直接関わる営業担当者の対応だけでなく、実際に住む入居者や近隣住民がどう感じているかは、将来の空室リスクを予見する重要な指標となります。ネット上の口コミ傾向から実態を分析します。
🟢 肯定的な評価（メリット）
「入居してすぐの不具合にすぐ対応してもらえた」「担当者の対応がスムーズだった」といった、迅速な対応を評価する声も一定数存在します。また、新築物件であれば設備が整っており、トラブルなく生活できている入居者もいます。
🔴 ネガティブな口コミの傾向
一方で、入居者や近隣住民からは、施工や管理体制に対する強い不満の声が多数寄せられています。
- 施工現場のずさんなマナーと不具合 「下請け業者の路上喫煙や駐車マナーが悪く、近隣住民として不快だった」「新築から1年もしないうちに水漏れやドアの変形が起きた」といった、施工の質や近隣配慮に関する厳しい指摘があります。
- クリーニング不良と管理対応の放置 「引き渡し時にカビだらけで、前の住人の履歴も残っていた」「水漏れや騒音トラブルを報告しても、数週間放置されたり、たらい回しにされた」など、入居前・入居後の管理の質に対する不信感が目立ちます。
おおやの視点 オーナーにとって、物件の清掃不良や設備トラブルの放置といった入居者の不満は、ダイレクトに「高い退去率」へと繋がります。退去が相次げば、その都度原状回復費用がかさみ、さらには「対応が悪い物件」として悪評が立てば、相場よりも高いAD（広告料）を払わないと次の入居者が決まらなくなるリスクに直面します。 管理の質は、結果的にオーナーのキャッシュフロー（実質利回り）を大きく悪化させる要因となるため、客観的に評価する必要があります。
「節税の不安」と「サブリースの安心感」が招く最悪のシナリオ
ナミキをはじめとする土地活用業者の多くは、地主に対して「このまま土地を保有していると固定資産税が高い」「相続税で資産が目減りする」といった税金の負担（酷税）を強調し、アパート建築を促す営業アプローチを行います。 そして、その決断を後押しするのが「一括借上（サブリース）」の存在です。
賃貸需要を無視した建築は最大のハイリスク
「賃貸需要があるか分からない立地だけど、サブリースで家賃が保証されるなら安心だ。節税にもなるし、とりあえず建ててしまおう」
実は、これが不動産投資において最もハイリスクな選択です。
サブリースは空室を埋める魔法の契約ではありません。入居者がつかない微妙な立地にアパートを建ててしまえば、業者は赤字（逆鞘）を回避するために、契約の更新時（通常2年ごと）に「保証家賃の大きな減額」を要求してくる可能性があります。
最悪の場合、業者側からサブリース契約を解除されることもあります。 結果として、節税のために数千万円〜数億円のローンという莫大な借金を背負い、家賃収入ではローンが返済できないという「負動産」だけが残ることになります。
節税できても、賃貸経営が赤字だと全く意味がありません。
土地を売って「金融商品」に変えるという選択肢
もし、所有している土地の周辺に強い賃貸需要（アパートを求める層）が見込めないのであれば、無理に建物を建てて不動産事業を始める必要はありません。 その土地を売却し、現金化してインデックスファンド（株）などの金融商品で運用する方が、よほど流動性が高く、空室や修繕のリスクに悩まされない手堅い資産防衛になります。不動産会社は「建物を建てること（受注）」が目的であるため、こうした選択肢を提案してはくれません。
不動産会社と土地オーナーのゴールは異なります。利害が一致する相手ではない以上、鵜呑みにせず、客観的であるべきです。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすい4つのリスク
一棟アパートやマンションへの投資はスケールメリットがある一方で、見落としがちな特有のリスクが存在します。物件を検討・建築する際は、以下の4つのポイントがクリアできているか必ずチェックしてください。
1. 利回りだけでなく「空室リスク」を直視する
業者が提示する利回りの多くは、満室を想定した「表面利回り」です。都心部と郊外・地方では利回りが大きく違うことがありますが、地方の高利回りは「空室率の高さ」を物件価格の引き下げで帳尻合わせしている結果に過ぎません。目先の利回りだけでなく、そのエリアの正確な賃貸需要を把握することが重要です。
2. 修繕積立金を無視したシミュレーションは信用しない
一棟物件は12〜15年に一度、多額の費用がかかる大規模修繕が必要になるため、毎月一定額を積み立てておくのが一般的です。不動産業者が示すキャッシュフローの中に修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件の収支を良く見せようとしていると考えられます。小さく注釈で書いているような業者はお断りすべきです。
3. 過去（将来）の修繕計画が現実的か
新築で建てる場合でも、10年後、20年後にどの箇所にどれくらいの修繕費がかかるのか、初期の段階で現実的な計画が練られているかが命です。修繕費用を見込んでいないと、将来的に自己資金から多額の持ち出しが発生し、経営が立ち行かなくなります。
4. エリアごとの「AD（広告料）」と隠れたコストを把握する
入居者募集を管理会社に依頼する際、家賃とは別に「AD（広告費）」が発生します。都心の一等地であれば家賃の1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアや、管理会社の対応が悪く不人気な物件では、5ヶ月分以上払わないと客付けしてもらえないこともあります。さらに、2年ごとの更新手数料などの隠れたコストもシミュレーションに組み込まないと、実質利回りがマイナスになる恐れがあります。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
不動産投資を始めるにあたり、新築・中古の一棟物件を選択するか、都心の区分マンション等を選択するかは、投資目的と自己資金の状況によって分かれます。
一棟収益物件（目的：資産保全と事業規模の拡大）
- 【メリット】 土地の持ち分が大きく、リノベーション等のバリューアップや修繕のタイミングをオーナー自身の裁量で決定できます。複数戸を所有するため、区分と違って一部屋の退去で収入がゼロになるリスクを分散でき、賃貸経営は安定しやすい傾向があります。
- 【リスク】 取得コストの上昇による利回りの低下や、出口（売却時）における流動性の低さを考慮した緻密な資金計算が必要です。大規模修繕費用を自身で準備するため、資金管理に高い計画性が求められます。また、表面利回りには空室率が加味されていませんので、現実的な稼働率によるシミュレーションが重要です。
都心の区分マンション（目的：手間の軽減と手堅い資産形成）
- 【メリット】 都心の安定した賃貸需要を背景に、長期間の空室リスクを抑えられます。建物の修繕は管理組合が主導して計画的に行うため、個人で突発的な大規模修繕費を負担する可能性は低くなります。市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。
- 【リスク】 購入価格が高いため毎月のキャッシュフローは大きく出にくく、時間をかけて残債を減らし、純資産を形成していく中長期的な視点が必要です。
株式会社ナミキでの一棟投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- すでに「圧倒的な賃貸需要がある一等地の土地」を所有しており、相続税対策が最優先事項である地主
- 物件価格（建築費）に対して十分な自己資金を投入し、借入比率を下げて安全に事業を回せる経済的体力がある方
- 建築後もサブリースや管理会社に丸投げせず、自ら現場の状況や客付けの動向を客観的にチェックできる能動的な方
見送るべき人の条件
- 自身の土地の賃貸需要が不透明なのに、「節税」と「サブリースの安心感」だけでアパートを建てようとしている人
- 購入（建築）後は管理会社にすべてを「丸投げ」して、手間をかけずに不労所得を得たいと考えている人
- 入居者の不満による退去率の上昇や、将来的な家賃減額、AD高騰リスクを許容できない人
まとめ
株式会社ナミキは、建設から賃貸管理まで一貫して手掛ける体制を持ち、土地オーナーに向けた節税・土地活用において実績のある企業です。しかし、「税金の不安」と「サブリース」を理由に、賃貸需要を見極めずにアパートを建てることは、結果的に投資家が多大なローンリスクを背負うことになります。
おおやの視点
代々受け継いできた土地や、ご自身の大切な土地をどう守っていくか。そこに固定資産税や相続税の不安が重なると、「とりあえず大手に任せて、サブリースでアパートを建てれば安心だろう」と考えてしまう気持ちは非常によく分かります。しかし、賃貸需要が弱い土地に数千万〜数億円の借金をして建物を建てることは、結果的にご自身や次世代の家族に「負動産」を押し付けることになりかねません。
土地活用＝アパート建築ではありません。立地によっては、思い切ってその土地を売却し、都心の賃貸需要が固い区分マンションに資産を組み替えたり、株などの金融資産に変えて手堅く運用する方が、よほど安全で確実な資産防衛になるケースが多々あります。私自身、大家として様々な物件や事業計画を見てきました。もし、あなたが現在株式会社ナミキ（あるいは他社）からアパート建築の提案を受けていて、少しでも不安があるなら、その事業プランと「土地の本当のポテンシャル」を客観的に評価することが可能です。「本当に建てるべきか、売るべきか、他の資産に組み替えるべきか」。業者側のポジショントークを一切抜きにして、あなたの大切な資産を守るためのフラットな相談に乗りますよ。迷ったら、まずはLINEで連絡をください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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