株式会社アーキテクト・ディベロッパーは、首都圏の一都三県を中心に不動産開発から販売、賃貸管理までを一貫して提供する不動産会社です。自社マンションブランドの展開に加えて、投資家向けに賃貸経営をワンストップでサポートする体制を強みとしています。
新築マンションを軸に幅広い事業を展開していることから、初めての不動産投資を検討している方から、複数棟を保有している投資家まで、幅広い層をターゲットとしている点も特徴といえるでしょう。
本記事では、アーキテクト・ディベロッパーの基本情報、提供しているサービスの特徴・メリット、そして口コミから見える実際の評価について、順を追って解説します。
- アーキテクト・ディベロッパーの事業の特徴
- 自社ブランド「LiVLi」やリノベーション事業など投資商品のポイント
- 賃貸管理（サブリース含む）の仕組みと、口コミから見える評価傾向
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
- 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
- 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
- 一棟マンション：4棟
- 一棟アパート：4棟
- 区分マンション：20室
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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株式会社アーキテクト・ディベロッパーの基本情報
株式会社アーキテクト・ディベロッパーは、東京都中央区に本社を構える2008年設立の不動産会社です。首都圏の一都三県を主なフィールドとし、土地活用事業、不動産開発事業、リブランディング事業、プロパティマネジメント事業の4領域で賃貸経営を総合的にサポートしています。
同社は「美しい暮らし方を住まいから」を理念に掲げ、建築家によるデザイン力と、ディベロッパーとして培ってきた実行力を掛け合わせた“建築的思考”を強みとしています。見た目の美しさだけではなく、住む人の生活導線や心地よさに配慮した賃貸集合住宅の企画・運営を追求し、長期的に選ばれ続ける住まいづくりを重視している点が特徴です。
また、単なる不動産販売にとどまらず、オーナーの目的に応じた土地の活用方法の提案から、建物の企画・開発、入居付け、賃貸管理に至るまでを一貫して提供することで、投資家が安心して任せられる体制づくりを行っているとしています。
株式会社アーキテクト・ディベロッパーの特徴とメリット
株式会社アーキテクト・ディベロッパーには、以下に挙げる4つの特徴やメリットがあります。
土地の仕入れから賃貸管理までワンストップで実施
株式会社アーキテクト・ディベロッパーは、首都圏一都三県の中でも国道16号線の内側を中心とした賃貸需要の高いエリアに絞って土地を仕入れています。乗降者数や賃料騰落率などのデータから駅を6段階でランク分けし、20〜40代の単身者・ビジネスパーソンを主要ターゲットにした賃貸経営を想定して物件開発を進めている点が特徴です。
建物の設計や施工は自社グループ内で連携して進めるため、企画から竣工までの流れをスムーズに整えられる体制を持っています。完成した新築物件は利回り5〜6％を目指した設計で、オーナーの希望に合わせて土地の仕入れから相談が可能とされています。購入時には資金計画のサポートも含めて提案されるため、投資家の目的に合わせた賃貸経営の形を作りやすいことも同社の強みです。
また同社では、物件を販売して終わりではなく、購入後の不動産管理や税務・法務に関する相談も引き続き受け付けています。賃貸管理や修繕対応もまとめて依頼できるため、オーナーの運用負担を軽減しつつ、長期的な賃貸経営を支える仕組みを整えているとしています。
自社マンションブランド「LiVLi」を開発・販売
株式会社アーキテクト・ディベロッパーでは、自社のマンションブランド「LiVLi」を開発・販売しています。同ブランドは、暮らしの質と資産価値の両立を追求し、普遍的なデザインと多彩な標準プランを備えることで長く暮らせる住まいづくりを実現していると謳っています。
LiVLiでは、構造や特徴が異なる以下の4種類の賃貸集合住宅をラインアップしています。
- 逸鉄（ITTETSU）：高い耐久性と耐火性、耐震性を備えた鉄骨ブレース造の建物。二重床とALCで遮音性を、資産価値を維持する高度な防錆処理と外壁通気工法で耐久性を高めた、土地を選ばない施工性の高さが特徴
- 清木（KIYORAGI）：伝統的な木造軸組工法を進化させた木造軸組＋金物工法を採用した、木造賃貸集合住宅。界壁と二重床で遮音性を高めており、準耐火構造と耐震性の高さも備え、木造ならではの木の魅力とコストパフォーマンスの高さが特徴
- 頑鉄（GANTETSU）：間取りの自由度が高い、鉄骨ラーメン構造で耐震性を高めた建物。高い強度の鉄骨で耐久性を高め、デッキプレートとコンクリート、二重床の合成スラブに、界壁の下地スタッドを千鳥配置にした千鳥間柱工法で遮音性を実現
- 鉄心（TESSHIN）：外装と内装いずれも自由度の高いレイアウトとデザインが実現できる鉄筋コンクリート造の建物。鉄筋コンクリートならではの耐久性と遮音性に、ダブル配鉄筋で耐震性を高めた堅牢性に優れた賃貸集合住宅
いずれのモデルも宅配ボックスなどの人気の設備やこだわりの内装など、快適な住環境をサポートする設備や普遍的なデザインを提供することで入居率を高め、オーナーの収益性を高めることをアピールしています。
賃貸マンションのリノベーションブランド「Belleviage（ベルヴィアージ）」を展開
株式会社アーキテクト・ディベロッパーでは、築10〜30年ほどの賃貸マンションを対象としたリノベーションブランド「Belleviage（ベルヴィアージ）」を展開しています。同ブランドは「築古物件に新たな命を吹き込み、住まいとしての価値を再構築する」というコンセプトを掲げ、老朽化や空室長期化といった課題を抱える物件に対して、機能性とデザイン性の両立を目指す姿勢を打ち出しています。
Belleviageは、仕入れ基準を満たした物件について、リブランディングから設計・施工、品質管理、入居者募集や管理、アフターケアまでを一気通貫で提供する体制を整えていると紹介。外観や内装の刷新にとどまらず、物件ごとの潜在的な価値を引き出すことを重視し、長期的な資産価値向上につなげたい考えがうかがえます。
デザイン面では「柔軟性」「機能性と美しさの両立」「根拠に基づくデザイン」の3点を軸に、物件の強みを分析したうえでペルソナに沿ったデザインテーマを設定する手法を採用しているとのことです。単なる見た目の刷新ではなく、入居者ニーズに合わせた実効性のあるプランニングを意識している点が特徴とされています。
2種類の賃貸管理サポートシステムを用意
株式会社アーキテクト・ディベロッパーでは、オーナーにとって最適な賃貸経営を目指すというスタンスのもと、2種類の賃貸管理サポートシステムを提供していると紹介されています。
ひとつは同社が物件を一括で借り上げ、毎月一定額の賃料を支払うサブリース方式で、管理・運営のほぼすべてを同社が担う仕組みとされています。もう一方は、賃料集金や入居者対応などを同社が代行する管理委託方式で、空室対策やトラブル対応を含む幅広い管理サービスに対応しているとのことです。
いずれの方式でも、協力会社や施工会社との連携、システムによる情報の一元管理を通じて、入居者とオーナー双方に対し迅速な対応が可能だとしています。また、同社は入居者向けの会員サービス「LiVLi CLUB」を運営し、生活関連の各種サービスを提供している点も付加価値として打ち出されています。
入居付けに関しては、市場分析に基づく募集戦略や設備導入の提案などを行い、13年連続で入居率99％以上を維持しているとアピールされています。入居率は賃貸経営の収益に直結する指標であるため、こうしたデータを重視している姿勢もうかがえます。
一方で、サブリース方式については一般的にリスクが指摘される契約形態です。同社で扱う物件の多くがサブリース契約であると説明されていますが、仕組み上オーナー側の契約自由度が限定されやすいため、利用を検討する際は契約内容を確認する必要があるでしょう。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社アーキテクト・ディベロッパーの口コミ
不動産投資を検討する際、実際の利用者や入居者の声は参考になる情報源のひとつです。公式サイトだけでは見えない実態や対応品質を知る手がかりとなるため、オンライン上に寄せられた口コミを踏まえて、同社の評価を整理します。
賃貸経営のオーナーからの高い信頼感
オーナーからは、「設計から管理まですべて任せられる安心感がある」「連絡すると迅速に対応してくれる」といった声が複数見られました。販売後も丁寧にフォローし、疑問点や不安に対してレスポンスが早い点が信頼につながっているようです。また、仕入れに力を入れている同社らしく、「立地条件の良い物件を紹介してもらえた」という評価もあり、安定した入居需要を見込める点に満足したという声も確認されました。
遠方の物件を任せているオーナーからは、3か月ごとの写真付き報告書が届くことに安心感を抱いたという口コミも目立ちます。設備交換や修繕が必要な際にも、オーナー側の立場を踏まえた提案があったとされ、総じて賃貸管理のフォロー体制に好意的な評価が寄せられています。
入居者側からの不満が散見される
一方で、管理物件の入居者からは「設備故障の対応が遅かった」「更新連絡が非常に遅い」「電話対応に不満がある」といった声が見受けられました。これらはオーナー向けの賃貸管理に関する評価ではなく、入居者が日々接する管理対応に対する指摘です。
オーナー側からは賃貸経営のサポートに対する否定的な意見がほとんど確認できない一方、入居者には十分な対応と見えにくい場面がある可能性もうかがえます。賃貸管理を委託する立場としては問題解決の迅速性が期待されるため、こうした入居者視点の口コミも念のため把握しておくとよいでしょう。
株式会社アーキテクト・ディベロッパーのまとめ
株式会社アーキテクト・ディベロッパーは、首都圏一都三県を主なエリアとして、土地活用や不動産開発、自社マンションブランドの展開など、多角的な不動産事業を手がける会社です。
賃貸経営では20～40代の単身者・ビジネスパーソンを主なターゲットとし、土地の仕入れから建物の開発、物件販売、賃貸管理までを一貫して対応するワンストップ体制を強みとしています。築古賃貸のリノベーションブランド「Belleviage」による再生物件も扱っており、開発物件と同様に管理まで一括で任せられる点を特徴に掲げています。
管理面では、一括借り上げ（サブリース）と集金代行の2種類の管理システムを用意し、協力会社との連携によってスピーディーな対応を行っていると紹介されています。オンライン上の口コミでも、物件の写真付き報告や細やかな連絡に安心感を覚えたというオーナーの声が見られ、遠方のオーナーにとっては選択肢となり得るでしょう。
同社社員の説明では約80％のオーナーがサブリース契約を利用しているとのことでした。検討する際は、サブリースの利用を前提として提案される可能性も視野に入れ、内容をしっかり確認した上で判断することをおすすめします。気になることがあれば、私にも聞いてください。
