本稿では、オープンハウスグループが2026年に立ち上げた一棟アパートブランド「OPEN RISE（オープンライズ）」について取り上げます。
戸建分譲で知られる東証プライム上場企業が、都心の狭小地に木造アパートを建て、個人投資家に販売するという新事業です。販売価格は1億〜2.5億円、購入者として想定されているのは年収1,200万円以上の個人とされています。
OPEN RISEとは何か
オープンハウスグループ（東証プライム・証券コード3288）は、2026年3月30日に高付加価値アパートの建築・販売・管理への着手を発表。続く4月6日、ブランド名を「OPEN RISE」と決定し、本格スタートしました。
事業を担うのは、グループ会社の株式会社オープンハウス・ディベロップメント（本社・東京都渋谷区、代表取締役 福岡良介）です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ブランド名 | OPEN RISE（オープンライズ） |
| 事業主体 | 株式会社オープンハウス・ディベロップメント |
| グループ | 株式会社オープンハウスグループ（東証プライム・3288） |
| 事業開始 | 2026年4月6日 |
| 展開エリア | 1都3県 |
| 販売価格 | 約1億〜2.5億円 |
| 建物 | 木造2〜3階建て、6〜15戸程度 |
| 立地 | 都心の狭小地 |
| 想定購入者 | 主に年収1,200万円以上の個人 |
| 想定入居者 | 都心勤務のビジネスパーソン、学生 |
| 設備 | NURO光などの高速インターネット、スマートロック、スマートホーム、家賃のクレジットカード決済 |
訴求の核は、グループの総合力です。
同社の発表によれば、戸建事業で確立した調達力とスケールメリットを最大限に活かしてコストを徹底的に効率化し、その一方でデザインや品質へ投資する。豊富な都心の土地の仕入れ情報を活かした用地取得、空間を最大活用する設計力、建築部門のスケールメリットを活かした建築コストダウンと施工力、能動的な現場戦略による賃貸募集力、そして米国不動産や人気シェア型別荘の販売管理で培った富裕層投資家へのワンストップなサービス。
これらを結集した新事業だとしています。
評判・口コミはあるのか
オープンハウスの知名度は非常に高く、口コミ数も膨大です。
ただしその評判のほとんどは戸建て・マイホームに関するものです。アパート投資の評価とは、別物になります。
「東証プライム上場の大手だから」という企業への安心感はありますが、OPEN RISEのアパートブランドはこれからですので、企業に対する過度な期待はせず、物件自体を評価していく姿勢が重要になります。
OPEN RISEの特徴をどう読むか
「都心の狭小地」という立地戦略
OPEN RISEのブランド戦略の中核は都心の狭小地です。
オープンハウスは戸建分譲で、都心の狭小地を活用するノウハウを積み上げてきました。 狭い土地に3階建てを建て、空間を最大限使う。その設計力とコスト管理を、アパートに転用するというのが事業の骨子です。
都心の広い土地は取得コストが高く、賃貸住宅としては採算が合いません。狭小地なら土地の取得コストを抑えながら、賃貸需要も厚いという点で合理的です。
ただし、この特徴は価値が残りにくいという評価と表裏一体です。
土地が小さいということは、積算評価における土地の寄与が限られるということ。
金融機関が積算価格を見る際、土地の評価額と建物の評価額を合算します。建物の評価は経年で下がっていきます。 木造の法定耐用年数は22年ですから、20年も経てば建物の評価はほぼ残りません。
そのとき、土地の評価が薄ければ、物件全体の評価は大きく落ちます。
狭小地は、接道や建ぺい率・容積率の制約を伴うことがあります。 建物の寿命が尽きたとき、同じものが建てられるのかどうかは、確認しておくべきです。
木造6〜15戸という規模
戸数が少ない点も、押さえておくべきです。
6戸なら1戸空くだけで稼働率は83%、10戸でも90%です。20戸を超える物件なら1戸の空室は誤差の範囲ですが、この規模では収支に直接響きます。
そして、修繕の単価は割高になります。 屋上防水も外壁も、戸数で割れば1戸あたりの負担は大きくなる。戸数が少ないほど、修繕費は1戸あたりで重くなります。
設備による差別化
NURO光などの高速インターネット、スマートロック、スマートホーム、家賃のクレジットカード決済。
様々な設備による差別化を謳っていますが、賃貸経営の基本は立地です。設備の充実度に過度な期待は持たない方が良いでしょう。
そして設備は更新費用が発生します。 収支シミュレーションに、設備の更新費が計上されているかを確認してください。
「年収1,200万円以上」という設定について
同社は購入者として、主に年収1,200万円以上の個人を想定しています。
この年収の根拠はズバリ、融資が組めるかどうか、です。
投資家としては、買える物件と、買うべき物件は別物である、ということを念頭に置きましょう。
融資が下りることは、その物件が良い物件であることを一切保証しません。金融機関が貸すのは、貸して回収できると判断したからであって、あなたが儲かると判断したからではありません。融資回収の原資として、あなたの本業の給与も当てにしています。
投資判断で気をつけるべきこと
立地、価格、家賃の引き上げ余地など
OPEN RISEは始動したばかりですが、ブランドの実績の浅さは投資判断にあまり影響しません。
大事なのは、立地、価格、家賃です。
特に昨今は実家賃が上がっていないにもかかわらず、将来の引き上げ余地を加味して物件価格が割高な物件も少なくありません。
特に新築は過去の賃貸履歴がないので、利回りはあくまで「想定」です。
本当に適正な価格、家賃設定なのか、賃貸需要が絶えないエリアか、こういった点をしっかりと吟味する必要があります。
都心で、家賃を上げていけるのか
金利が上がる局面では、賃料も上がる物件でなければ収支は悪化する一方です。
借入金利が上昇すれば返済額は増えます。資材費高騰で修繕費も上がります。この二つが上がるのに家賃だけ据え置けば、手残りは厳しいものになります。
特にアパートは売却の出口が狭く、保有し続けることによるキャッシュフローがメインになる投資ですからね。
都心は、賃料の上昇余地という点では有利な市場です。 人口と世帯が集中し、賃貸需要は厚い。ただし家賃が挙げられるかどうかは、物件に依存する点も大きいため、最終的には物件を見て判断する必要があります。
購入時点でもしっかりCFが出ていることは最低条件ですよ。
収支シミュレーションに、抜けている費用はないか
- AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
- 原状回復費 — 退去のたびに発生します
- 大規模修繕積立 — 10年目、15年目に必ず来ます
- 設備の更新費 — スマートロック、通信設備なども寿命があります
一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。 そしてこれらは表面利回りに一切現れません。
想定入居者が「都心勤務のビジネスパーソンと学生」であることは、重要です。 学生は卒業で退去し、単身の社会人も転勤や結婚で動きます。回転が速い層です。 つまりこのコストが頻繁に発生します。
しっかりとシミュレーションに入れて計算する必要がありますね。
出口は見えているか
木造の法定耐用年数は22年です。
あなたが10年後に売るとき、買い手が使える融資期間は残り12年程度になります。返済期間が短ければ返済比率が上がり、キャッシュフローは薄くなる。つまり買い手が絞られます。
そして前述の通り、20年経てば建物の評価はほぼ残りません。 残るのは土地です。狭小地の土地値が、どこまで支えてくれるのか。
このあたりも松竹梅でシミュレーションを出してもらうと、より厳密な投資判断ができますね。
オープンハウスの実績は強みになるのか
オープンハウスには、都心の戸建てを開発してきたが故の、明確な強みがあります。
それは、土地情報の取得の早さ、大量供給による資材調達ルートです。
戸建分譲で全国に展開する体制がある以上、売り情報が入ってくるルートは厚く、都心の狭小地という、他社が拾いにくい土地を継続的に確保できます。
また、オープンハウスは年間に相当数の住宅を建てる会社ですから、建材も設備も安く仕入れられる。同じ仕様なら、他社より低いコストで建てられる可能性があります。
もちろんこの２つは事実でしょうが、同時に両方とも定性的な話です。
言い方を変えれば、
「土地情報が早い」ことは、その土地が良い土地であることを意味しません。
「安く建てられる」ことは、安く売られることを意味しません。 調達コストが下がっても、販売価格にどう反映されるかは別の判断です。
最終的には提案される物件の価格、立地が重要で、さらに言えば将来、家賃を引き上げられるか、という判断も大切です。
投資の成否は物件個別の判断が必要になります、もし不安な方、迷われている方は相談にのることもできます。
まとめ
OPEN RISE（オープンライズ）は、オープンハウスグループが2026年4月に始動した一棟アパートブランドです。都心の狭小地に木造2〜3階建て・6〜15戸を建て、1億〜2.5億円で個人投資家に販売します。開発・販売・管理をグループ内で一気通貫する体制が最大の特徴です。
同社の最大の強みは、戸建て供給の中で培われた、土地情報取得体制と資材の大量供給ルートの確保です。
一方で、土地情報取得体制が整っていることと、あなたが提案される物件の立地が良いことは必ずしもイコールではありません。また、価格も同社の利益額によっては販売価格が割高になる可能性も否定できません。
結局のところ、判断は物件と価格で決まります。
また、金利が上昇局面であることを考えると、家賃が引き上げられるかどうかも重要なポイントになりますよ。
こんなことで迷っていませんか
- 提案されている物件の利回りは適正か
- 狭小地・木造アパートは、20年後に何が残るのか
- 都心のこのエリアで、家賃を上げていけるのか
- 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
- 10年後の出口は見えているか
- 法人化を検討すべきか
- 土地建物の按分は適正か
昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。
一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。
一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
おおやが得意とする不動産投資
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
おおやの詳細はこちら