「ワールドウィンから一棟アパートを提案されているのですが、どうでしょうか」
株式会社ワールドウィンは東京都新宿区に本社を置き、一棟収益物件に特化した不動産会社です。2026年で創業16年、収益物件ポータルにも継続的に物件を掲載しています。
そのうえで、この会社の物件を検討する際には、押さえておくべき特徴が三つあります。
- 取扱物件の幅が極めて広いこと
- リノベーション済み・賃料アップサイド型の物件が多いこと
- 仕入れルートが特殊であること
この3点です。それでは詳しく見ていきましょう。
ワールドウィンとはどんな会社か
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ワールドウィン |
| 所在地 | 東京都新宿区（ほか東京都清瀬市） |
| 事業内容 | 一棟収益物件の企画・開発・仲介、不動産再販、賃貸管理、融資付けサポート、出口戦略の提案 |
| グループ会社 | 株式会社ケアサポート・ウィン（老人ホーム・訪問看護・訪問介護・障がい者グループホーム運営） |
| 創業 | 2010年頃（2026年で16周年） |
| 上場区分 | 未上場 |
同社は不動産と福祉の二本柱で事業を展開しています。グループでは老人ホームや障がい者グループホームを運営しており、収益物件の福祉利用というスキームも提供していますが、本稿では通常の一棟アパート・マンション投資に絞って検証します。
取扱物件の傾向｜築年数、価格、エリアに偏りがない
同社が収益物件ポータルに掲載している物件を通して見ると、価格帯も利回りもエリアも築年も、かなり幅広い物件が並びます。
価格帯は4,300万円台から2億8,000万円台まで。 中心となるのは7,000万円〜1億8,000万円のレンジです。
利回りは、都心の区分マンションで2.71%というものから、郊外の一棟アパートで7%台のものまで並びます。
エリアは首都圏に集中しています。 東京23区（足立区、世田谷区、板橋区、目黒区、江東区、江戸川区、大田区、渋谷区）を中心に、千葉県（千葉市中央区、習志野市、佐倉市）、神奈川県（相模原市中央区、伊勢原市）、埼玉県など。
とはいえ首都圏の中での偏りはあまり感じられません。
築年は1970年代築から2019年築まで。 1970年築の物件が利回り7.00%で出ている一方、2019年築が5.10%、2021年築の物件もあります。
首都圏を中心に、リノベーション後に評価が出る物件であれば仕入れている印象ですね。
この幅の広さが意味すること
投資家としては、物件の選択肢が広いことは良いことです。
都心で堅く回したいのか、郊外で利回りを取りたいのか、築浅で手離れ良く持ちたいのか、築古で高利回りを狙うのか——どの相談にも対応できますからね。
しかし、これは同時に「判断軸を自分で持たなければならない」ということでもあります。
利回り2.71%の都心マンションと、7.71%の郊外アパートは、まったく別の投資です。 前者は資産性と流動性を買う投資であり、後者はキャッシュフローを買う投資。リスクの形も、出口も、必要な自己資金も違います。
自分にとって不動産投資で達成したい目標は何かを明確にし、そのための手段として適切な物件を選び抜く選球眼が必要になりますね。
特徴1｜リノベーション済み・「賃料アップサイド」型が多い
掲載物件を見ると、リノベーション済みであることや、「賃料アップサイドあり」という訴求が目立ちます。
リノベーション済み物件の場合
内装を一新し、まるで新築物件のような綺麗さ、デザイン性を確保した物件です。
購入後すぐに入居付けが可能になるため、不動産投資の初心者には向いている物件になります。
改修して入居を付け、賃料を上げ、その状態で販売する。これは不動産再販業によくあるビジネスモデルである一方、物件取得費用＋リノベーション費用に加えて、販売会社の利益もすでに乗っている物件になるので、割高感があるかもしれません。
その場合、不動産投資で利益を出す最大のポイントは、購入後に賃料を引き上げられるか、という点に尽きます。
同社のリノベーション物件が、昨今のインフレも加味した想定利回りで販売されている場合、投資家にとっては利回りが厳しい物になる可能性もあります。賃料が周辺相場と比較してどうか、引き上げられる余地があるのか、確認しましょう。
「賃料アップサイドあり」物件の場合
これは、「賃料を上げる余地がある」という意味です。
ただ裏を返せば、家賃上昇の余地はあるが、引き上げはできていない物件ということになります。日本には借地借家法があり、賃貸借契約を締結した物件の家賃を引き上げることは非常に困難だからですね。
したがって、次を確認してください。
- 提示されている利回りは、現況賃料ベースか、想定賃料ベースか
- アップサイドの根拠は何か。周辺の実際の成約賃料はいくらか
- その賃料を実現するために、いくらの投資（改修費）が必要か
- 現在の入居者の契約更新時期はいつか。改定できるのはいつからか
「アップサイドあり」は、あなたが手を動かして初めて実現する数字です。 そのコストと時間を織り込んで、なお成立するかを計算してください。
特徴2｜1970年代築物件の融資と出口
掲載物件には、1970年代築の一棟アパートが含まれます。利回りは7%台と高い水準です。
端的にいってしまうと、利回りが高いのは、安いからです。そして安いのは、リスクがあるか人気がないからです。
築古物件は融資期間が短くなる
木造の法定耐用年数は22年、鉄骨造は27〜34年、RC造は47年。1970年代築であれば、いずれも耐用年数を大きく超えています。
金融機関は原則として耐用年数の残存期間をもとに融資期間を設定するため、返済期間が極端に短くなります。 期間が短ければ毎月の返済額は膨らみ、表面利回りが高くても手残りは薄い。
そして掲載物件の中には「ローンの組みやすい高利回りアパート」という訴求も見られます。
ローンを組みやすい理由についても事前にしっかりヒアリングするべきでしょう。
売却先の融資期間も短くなるため、売りづらくなる
先ほど築古物件は融資が短くなるため、毎月の返済額が膨らむという話をしました。
これは、たとえば10年後にあなたがその物件を売るとき、さらに10年古くなっているわけですから、次の買い手はあなた以上に収支や融資が厳しくなるでしょう。
融資が付きにくい物件、収支が悪い物件は買い手が限られ、価格を下げざるを得ません。
築古物件のメンテナンスコストは高い
築40年、50年の建物には、屋上防水、外壁、給排水管、電気設備といった大物の更新が控えています。室内をリノベーションしていても、これらは別です。
資材費と人件費が高騰している現在、修繕費は過去の相場では収まりません。 購入時の収支表に修繕積立が入っているかを、必ず確認してください。
特徴3｜仕入れルートが特殊であること
同社は自社サイトで、物件情報のソースを明示しています。
金融機関から依頼される不良債権処理案件のデューデリジェンスを皮切りに、資産売却、任意売却、相続関連、サービサー（債権回収会社）、ファンド等——これらから物件を仕入れ、リノベーションと賃貸付けによって収益物件としての価値を高め、投資家へ再販する、というモデルです。
つまり同社は「訳あり物件の川上」にいます。
同社の強い仕入れ力の源泉
任意売却やサービサー案件は、売主側に時間的な制約があるため、市場価格より安く取得できることがあります。そして権利関係や物件状態のデューデリジェンスができる会社であれば、その安さを投資家に還元することも可能です。
同社が16年にわたってこの領域で事業を続けていること自体、一定の能力の証左と見てよいでしょう。
過去の履歴はできるだけ確認する
物件が任意売却やサービサー案件になったということは、前の所有者が返済に行き詰まったということです。
そこには、必ず理由があります。
- 賃料が想定通り入らなかったのか
- 管理が行き届かず、入居者の質が下がったのか
- 修繕が積み残されているのか
- 前所有者の属性や事業の問題であって、物件自体には問題がないのか
最後の場合は、むしろ買い得です。 物件は健全なのに、所有者の事情で安く出ている——これは狙う価値があります。
確認すべきこと
- この物件は、どういう経緯で仕入れたものですか
- 前所有者が手放した理由は、把握していますか
- 滞納履歴、明け渡し訴訟の有無、入居者とのトラブル履歴はありますか
- リノベーションの範囲はどこまでですか。手を付けていない部分は
率直に答える会社かどうかが、判断材料になります。 経緯を説明できる会社は、デューデリジェンスをしている会社です。
物件を見極める5つの視点
最後に、相手が誰であっても変わらない物差しを整理します。
1. その「満室」は本物か
リノベーション後に賃貸付けした物件は、業者が埋めた満室です。フリーレントを長く付ける、AD（広告料）を厚く出す、初期費用をゼロにする——こうした条件で埋めた場合、契約賃料は高くても実質収入は下がり、次の更新で維持できません。
各室の賃貸借契約の開始時期（直近で一斉に埋まっていないか）、契約時の募集条件、周辺同種物件の募集賃料を確認してください。
2. そのエリアのAD相場を知っているか
ADは入居を決めた仲介会社に支払う実費で、エリアによって相場が変わります。 一棟では戸数の分だけ退去が発生し、AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。これらは表面利回りに一切現れません。
築古物件ほど、退去のたびの原状回復費は膨らみます。
3. シミュレーションに修繕積立が入っているか
「ADと原状回復費、修繕積立は、この収支表に計上されていますか」と尋ねてください。計上されていなければ、それは実現しない数字です。
室内をリノベーションしていても、建物の大物は別です。 屋上防水、外壁、給排水管の更新時期を確認してください。
4. イールドギャップと流動性は足りているか
イールドギャップは「実質利回り − 借入金利」。 求められる水準は局面によって動くため、本稿では基準値を示しません。「かつてこの程度で回っていた」という感覚は、今、最も危険な物差しです。
「金利が2%上昇したとき、この物件のキャッシュフローはいくら残りますか」——この試算を必ず求めてください。
利回り2%台の都心物件は、この点でとりわけ厳しくなります。 資産性を買う投資であることを理解したうえで判断してください。
5. インフレに乗れるエリアか
金利が上がる局面では、賃料も上がるエリアでなければ収支は悪化する一方です。家賃は契約更新や入居者入れ替えのタイミングでしか改定できず、反映は数年遅れます。
その市町の人口・世帯数の動態と、過去数年の賃料推移を確認してください。同社の物件は東京23区から千葉・神奈川の郊外まで幅があり、エリアごとに答えは変わります。
まとめ｜幅が広いからこそ、自分の軸を持って選ぶ
株式会社ワールドウィンは、一棟収益物件に特化した創業16年の不動産会社です。任意売却やサービサー案件といった川上のルートから物件を仕入れ、リノベーションと賃貸付けで価値を高めて再販するモデルを持ちます。
そのうえで、本稿で申し上げたかったことは三つです。
取扱物件の幅が広く、判断軸を自分で持つ必要があります。
価格帯は4,300万円台から2億8,000万円台、利回りは2.71%から7.71%、築年は1970年代から2019年まで。どれを勧められるかで、投資の性質はまったく変わります。
リノベ済みか、アップサイド型かで、見るべきものが逆になります。
前者は「伸びしろが残っているか」、後者は「その数字は現況か想定か」。
築古高利回り物件は、融資と出口で構造的な制約を負います。
将来的な売却を検討されている場合は、具体的な出口についても購入前に相談すべきでしょう。
結局のところ、判断は物件と価格で決まります。会社の看板でも、利回りの数字だけでもありません。
こんなことで迷っていませんか
- 提案されている物件の利回りは適正か
- 「賃料アップサイド」は、本当に実現できるのか
- 築古物件の融資と出口は、どう設計すべきか
- 金利上昇局面で買っても大丈夫か
- 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
- 法人化を検討すべきか
- 土地建物の按分は適正か。土地価格が不自然に高く設定されていないか
昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。
一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。
一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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