モダンプロジェの評判は？「ローコストデザイナーズ」の中身と福岡市場の判断基準

本稿では、福岡を拠点に投資用マンション・アパートを供給する株式会社モダンプロジェについて取り上げます。

2012年3月設立。MODERN PALAZZOを主力ブランドに、福岡市中心部を軸として長崎、熊本、沖縄、大阪へ展開し、企画・プロデュース実績は160棟を超えるとされています。

お笑いコンビ「ジャルジャル」を起用したTVCM、463回を数える自社番組、YouTube、漫画コンテンツ。福岡では認知度が突出して高い会社です。

その供給量と訴求の中身を、順に見ていきます。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

おおやが得意とする不動産投資

• cfo的な視点から、最適な借入先の選定、借入資金による資産を最大化
• 物件のバリューアップと最高値での売却先の確保
• 複数の借入先から物件に応じて最適な条件で借入

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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評判・口コミはあるのか

社名で検索すると、地域メディアでの露出が大量に出てきます。

「ふくおか経済」への継続的な掲載、長崎新聞のトップインタビュー、経済界倶楽部、東京商工リサーチのTSR情報、そして第64回福岡広告協会賞の受賞。

一方、オーナーによる口コミはほとんど見当たりません。 一棟を買う人の絶対数が少なく、購入金額を実名で公開する人もいないためです。

不動産業者の場合、口コミよりも物件を見る方が会社のスタンスが見えてきます。

同社は100棟以上の竣工物件を、物件名・所在地とともに公開しており、その情報から読み取れる部分が非常に多いです。本記事では物件情報も確認しながら、同社の姿勢や、どういった投資家に向いているのか、という点まで紹介していきます。

会社概要

注目すべき点が三つあります。

1.物件のクオリティへの自信

福岡本社は「modern palazzo大名」、博多オフィスは「MODERN BUREAU博多駅前」、長崎店は「MODERNPALAZZO水辺の森」、沖縄店は「MODERN PALAZZOおもろまち駅前」、大阪オフィスは「MODERN BUREAU ESAKA」。

いずれの自社企画物件に自社で入居しており、物件のクオリティの一つの証左とも見て取れますね。

2.取引銀行の多さ

全16行が同社HPに記載されており、投資家への提案引き出しの多さを感じます。

銀行の内訳は下記のとおりです。

北九州銀行、佐賀銀行、十八親和銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行、福岡信用金庫、伊予銀行、遠賀信用金庫、福岡ひびき信用金庫、福岡中央銀行、筑邦銀行、横浜幸銀信用組合、百十四銀行、西京銀行、佐賀共栄銀行、ハナ銀行。

九州の地銀・信金を中心に、これだけの取引実績がある。 一棟は融資が組めなければ検討の余地すらありません。「どの案件をどの金融機関に持ち込むか」の引き出しを持っているということです。

3.役員の多さ

取締役・執行役員・監査役を合わせて17名、うち社外取締役が5名。設立14年の未上場企業としては、ガバナンス体制を整えている部類です。投資家として、一定の安心材料になりますね。

エリアは福岡中心部が主軸です

竣工物件一覧を見る限り、福岡エリアに絞った展開をしていることが見て取れます。

博多駅周辺、薬院、天神、大名、西新、六本松、大濠、平尾、箱崎、姪浜、高宮、住吉、赤坂、中洲川端、美野島、山王、店屋町、呉服町、浄水通、今泉、東公園。

福岡以外のエリアでは、長崎（諫早、大村、戸石、時津、貝津、多良見、小船越、平和公園、西諫早）、熊本（須屋、合志）、沖縄（おもろまち）、大阪（江坂）、愛媛（松山）。

「福岡を中心に、九州・沖縄へ」という構図です。

取扱物件｜ブランドと供給ペース

同社のブランドは、用途と規模で分かれています。

供給ペースは、2012年創業で160棟超。かなりのハイペースです。

公開されている物件リストを見ると、2022年から2026年まで、月に1〜2棟のペースで竣工が続いています。 2026年だけでも、今泉、箱崎、薬院、長崎、東公園、高宮、博多Bay、South薬院、西新、東彼杵、博多CREST、博多Southと並びます。

これだけの棟数を継続的に出せるのは、土地の仕入れ力と建築体制があるからです。 一級建築士事務所を社内に持ち、建築工事業も業務内容に含めています。設計から施工まで内製できる体制が、このペースを支えています。

建築、土地仕入れ、販売体制ともに組織化されている点は、企業として評価できる点です。

一方で、提案される物件がすべて儲かる投資になるとは限りません。特に直近の金利上昇やインフレを加味したうえで、投資家は慎重な判断を求められると言えます。

「ローコストデザイナーズ」をどう読むか

ローコストデザイナーズとは、同社が自ら掲げる表現です。

同社は、

• 社内に建築事務所を持つことによる設計の内製化
• 高い供給ペースを保つ量産効果によるコスト低下

この二点でコスト低減を実現しているものと考えられます。

しかし、近年上昇している人件費や資材費は、上記のような仕組みでは下げる事はできません。そのため過去に建築した物件よりもコストが少しずつ上昇している可能性は考えられます。

そのため投資家としては、失敗しないための防衛方法として下記を意識するとよいでしょう。

• ローコストデザイナーズ物件は一般的な建築と何が違うのかを確認
• 多少物件価格が高くても、将来家賃に転嫁できる物件を選ぶ

マス広告をどう受け止めるか

同社の特徴の一つが、広告への圧倒的な投下量です。

TVCM、463回を数える自社番組「モダンプロジェのマンション経営」、YouTubeチャンネル、Instagram、漫画コンテンツ、そして福岡広告協会賞の受賞。

認知度の高さは、事業上の強みです。 入居者募集においても、地元で名前が知られていることは有利に働きます。売却時にも投資家から選ばれる可能性も高くなるでしょう。

そのうえで、二点申し上げます。

1点目。不動産会社の利益の源泉が物件の販売益である以上、広告費は最終的に物件価格に含まれます。大量に広告を打つ会社の商品には、その費用が乗る。同じ立地・同じ仕様なら、広告を打たない会社の方が安く出せる可能性があります。

2点目。広告による親しみは、投資の成功とは全く別物です。自分がよく知る会社にはどうしても親しみを持ってしまうものですが、そこは投資家として冷静に判断しましょう。

投資判断で気をつけるべきこと

福岡で、家賃を上げていけるのか

金利が上がる局面では、賃料も上がる市場でなければ収支は悪化する一方です。 その点、福岡市の数字は良好です。

福岡市は10年以上連続で人口が増加しており、人口増加数・増加率ともに政令市で1位。中心部は慢性的な土地不足で、再開発が進んでも住宅供給が追いついていないとされます。

賃料も上昇しています。2026年第2四半期の調査では、25㎡帯・55㎡帯・70㎡帯が過去最高値を更新。55㎡帯は前年同期比12.0%増と全都市・全面積帯で最も高い上昇率を記録しました。70㎡帯も7.3%増。40㎡帯は前期比では下落したものの、前年同期比では6.1%増を維持しています。稼働率も過去最高水準を更新中です。

一方で、上述のような状況を他社もチャンスと捉え、次々と開発は進んでいます。供給が増えれば賃料の上昇圧力は弱まるため、競合が増えても選ばれる物件、立地という前提を持って物件を選びたいですね。

低金利時代は物件ごとの差が開かない

同社は2012年創業で今年で14年目になります。

この14年は、低金利で、デフレで、家賃も建築コストもほとんど動かない時代でした。

借入金利が低ければ、多少利回りが低くても回ります。家賃が上がらない代わりに下がりもしないので、購入時の収支がそのまま続きます。 建築コストが安定していれば、修繕費の見積もりも大きく外れません。

つまり物件ごとの差が開かない時代でした。

インフレ時代では、物件選びがより重要に。

現在は、インフレとそれに伴う金利上昇が表面化してきた局面です。

加えて、資材費と人件費は高騰しています。 将来の修繕費はより高騰する可能性が高く、バッファを持った備えも大切です。

こういった環境下では、好立地で人気の物件は家賃を上げられる一方、人気のない物件、もしくは人気の薄い物件は家賃が上げられない状況が続きます。

言い換えれば、物件による差が開いていく時代とも言えます。

もちろん投資家は、「家賃が上がる物件」に投資する必要があります。

収支シミュレーションに、抜けている費用はないか

• AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
• 原状回復費 — 退去のたびに発生します
• 大規模修繕積立 — 10年目、15年目に必ず来ます

一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 これらを合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。 そして表面利回りには一切現れません。

ワンルーム系は、入居期間が短く回転が速い。 つまりこのコストが頻繁に発生します。 ファミリー向けより賃料単価は高くても、手残りベースでは差が縮まります。

出口は見えているか

RCの法定耐用年数は47年なので、融資期間を長く取れます。 次の買い手も長期の融資を組めるという意味で、木造より出口は有利です。

ただし、福岡市中心部の新築RCは、利回りが構造的に低くなります。 土地が高く、建築費も上がっている。その価格で買った物件を、10年後に誰が買うのか。

出口まで見据えた上で投資判断する必要がありますよ。

まとめ

株式会社モダンプロジェは、2012年設立、福岡を拠点に160棟超を企画・供給してきた会社です。社内に一級建築士事務所を持ち、設計から施工まで内製。九州の地銀・信金を中心に16行との取引があるなど、融資面でも投資家をサポートしてくれる会社です。

同社の過去の実績は非常に優秀であり、投資家としても頼りになる存在であることは間違いありません。ただ一方で、金利上昇局面であることを考えると、デフレ期の物件選定基準では金利上昇にキャッシュフローが耐えられなくなるリスクがあります。

結局のところ、判断は物件と価格で決まります。

同社が過去物件を供給してきた14年間と、これからの14年間は取り巻く経済環境がまるで違います。あらゆるコストを想定しながら、慎重な判断をしてくださいね。

もしわからないことや不安なことがあれば、LINEで相談に乗ってますよ。

こんなことで迷っていませんか

• 提案されている物件の利回りは適正か
• 福岡の物件は、この先も家賃を上げていけるのか
• 自己資金はいくら入れるべきか
• 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
• 10年後の出口は見えているか
• 法人化を検討すべきか
• 土地建物の按分は適正か

昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。

一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。

一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。

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