株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、東京圏・関西圏で中古一棟収益物件の売買や賃貸管理を手掛けている不動産会社です。
同社名を検索すると、親会社である『ファミリーコーポレーション やばい』と言う検索サジェストが出てきますので、驚かれる方もいると思います。ファミリーアセットコンサルティングは2025年3月に、親会社であるファミリーコーポレーションから不動産事業がスピンアウトした会社ですから、ファミリーコーポレーションの評価はファミリーアセットコンサルティングの評価そのものと言っても過言ではありません。
本記事では、親会社が“やばい”と言われる理由や、株式会社ファミリーアセットコンサルティングの基本情報に加えて、特徴やメリット、口コミから見える評判について解説します。
ファミリーコーポレーションがやばいと言われる理由
ファミリーアセットコンサルティングで物件を購入すると、ファミリープロパティという管理会社に管理を委託できます。
一方、ファミリープロパティには入居者と思われる人物からのネガティブな口コミが複数見られます。一部を抜粋し下記の通り掲載します。
- 折り返しが来ない、何回も同じ説明をさせられる
- 担当者退職・引き継ぎ不足で「分からない」扱い
- 修繕の遅延・放置（浴室ドア、生活必需品、便座、玄関ドア等）
- 返金日を複数回約束→振り込まれない
- 書類を出したのに「間違っている」と言われ、その後長期放置
- 騒音トラブル（法人契約で外国人入居→騒音、苦情を入れても軽い注意だけ）
- 消防点検がされなくなったという指摘（※事実関係は不明だが、住民がそう感じるレベルで「点検の見え方」が落ちている）
- 住人が掃除する
など、、
もちろん口コミの中には事実ではない、事実を誇張しているものもあるかもしれませんので、全てを鵜呑みにはできません。また、同社を高評価する声もあるため、その辺りも中立な判断が求められます。
高評価する声は下記の通り。
- 水漏れや電気設備、エアコンなどの設備トラブルが発生した際に、
連絡後すぐに業者を手配してもらえたという声 - 共用部やゴミ置き場が清潔に保たれており、
定期的な点検や管理が行われていると感じられるという評価 - 困ったことがあった際に相談しやすく、
安心して長く住める管理体制だと感じたという意見
ここあで重要なのは、口コミが事実かどうかではなく、
「ネガティブな口コミが公開されていること自体」です。
入居者のネガティブな口コミは、賃貸経営に直結する
不動産投資において、入居者からのネガティブな口コミは軽視できません。
なぜなら
- 物件名・管理会社名で検索した際に
入居検討者が口コミを目にする可能性がある - 真偽不明であっても
「トラブルがありそう」という印象を与える - その結果
入居申込みを躊躇される要因になり得る
という構造があるからです。
管理の質が悪い場合に起こる投資家側のデメリット
仮に、口コミどおり管理品質に問題があった場合、投資家側には以下のリスクがあります。
① 長期入居が見込めない
入居者満足度が低いと、早期退去が増え、入居者の入れ替わりが発生します。退去が発生すればその度に募集コストがかかります。
募集コストは、以前は礼金という形で入居者から徴収できましたが、最近は礼金なし物件も増えてきています。特にアパートの場合は礼金の設定が需要を抑制してしまうリスクもありますしね。
他にも原状回復費用も都度かかりますから、利回りを圧迫してしまいます。
② AD（広告料）の高騰
管理の質が悪い結果として、ネガティブな口コミが増えたり、短期退去が増えると、人気のない物件として、ADが引き上げられる可能性があります。
要は、不動産会社からすると入居が決まりにくい物件は、手数料が高くないと割に合わないと判断されてしまうわけです。
上記2点のような事態によって、
表面利回りと実質利回りの差がどんどん広がる
という、投資家にとって最も避けたい状態に陥ります。
サブリース前提で物件購入すると”やばい”理由
他にも不動産オーナーとして”やばい”と感じる点があります。それがサブリースの提供です。ファミリーコンサルティングが執筆する記事の中には、サブリースを推奨するような内容のものがあります。
一見、サブリース契約はオーナーの味方、不動産会社の自信の表れのように捉えられがちですが、それは誤解です。
▼ 不動産会社がサブリースを提供する理由
これは端的に言うと、『手数料収入が得られるから』です。
不動産会社も営利企業である以上、オーナーのための慈善事業ではありません。
▼ サブリースに潜む具体的なリスク
- 空室が続けば、保証賃料は引き下げられる可能性
- 収益が合わなくなれば、管理会社側からサブリース契約を解除される可能性
- オーナーの手取りが減る一方で、収入が増えることは基本的にない
よくある誤解は、「サブリースがあるから安心」という思い込みです。サブリースはあくまで賃貸需要があるのが大前提であり、賃貸経営を安定させるための一つの手段でしかありません。当然ですが、全く賃貸需要がない物件を、不動産会社が赤字を出しながら助けてくれるものではありません。
個人的には、サブリースは“安心材料”というより、不動産会社が物件を売りやすくするための「購入ハードルを下げるための仕組み」である場合が多い と感じています。
同社に限らず、「サブリースが購入の決めてでした！」なんて口コミを見るとゾッとします・・・・。
サブリースがあっても、ダメな物件はダメ
本質的に重要なのはここです。
▼ 物件が稼げなければ、サブリースは意味がない
サブリース契約は、
- あなたのキャッシュフローを改善してくれるわけではなく
- 入居者が払う家賃以上の収入を保証してくれることもなく
- オーナーの手取りが増える仕組みでもありません
そんな魔法の契約は存在しません。
つまり、
「サブリースがあるから大丈夫」ではなく、そもそも物件が“稼げる物件”かどうかが全て です。
どれだけサブリースをつけても、収支が悪い物件を買ってしまえば、
あなたの資産は簡単に“負動産”へと変わってしまいます
株式会社ファミリーアセットコンサルティングの基本情報
株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、東京都中央区に本社を置く不動産会社です。大阪市にも支店を構えており、東京圏に加え関西圏を対象に、一棟収益物件に特化した事業を展開しています。
この事業はもともと株式会社ファミリーコーポレーションが担っていましたが、2025年3月に株式会社ファミリーアセットコンサルティングへ業務が移管されました。
前身となるファミリーコーポレーションは不動産投資で豊富な実績を持ち、2023年時点では中古アパート販売で2年連続ナンバー1を獲得。「利用してみたい不動産投資コンサルティング」や「不動産投資家がおすすめする不動産コンサルティング」でも高い評価を得たとしています。年間1,700件以上の相談実績や約8,000戸の管理実績を持ち、これらの数字を強みに投資家向けサービスを展開しているのが特徴です。
株式会社ファミリーアセットコンサルティングの特徴とメリット
株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、収益物件の販売や物件管理などに関わる4つの特徴とメリットがあります。それぞれを詳しく解説していきます。
東京圏・関西圏の中古一棟収益物件に特化
株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、東京都と大阪府に拠点を置き、その周辺エリアである東京圏・関西圏を中心に、中古の一棟収益アパート・マンションを専門に取り扱っています。いわゆる「商品力の高い」物件を活用した不動産投資を提案している点が同社の特徴です。
地方と比較して、人口流入の多さや賃料水準の高さ、経済の安定性、出口戦略の取りやすさといった理由から、エリアを首都圏と近畿圏に絞っているとのこと。物件についても、新築ではなく中古物件を中心に提案しているのは、利回りの確保や物件選択肢の広さ、価格の下落リスクの低さといったメリットを見込んでの方針としています。
また、同社の中古物件はグループ会社である株式会社ファミリーコーポレーションによって、最新のニーズを反映したリノベーションなどが施されているとのことで、購入後の修繕リスクが抑えられる点もセールスポイントの一つです。
賃貸経営サービスをワンストップで提供
株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、収益物件の提案や購入にとどまらず、購入後の賃貸管理やメンテナンス、売却まで含めた一連の賃貸経営サービスを提供しています。
多数の金融機関との取引実績を持つため、融資のハードルが高くなりがちな中古物件であっても、比較的スムーズに顧客に合った融資提案ができる点を強みとしているようです。
賃貸管理については、グループ会社の株式会社ファミリープロパティが担当。入居者募集やクレーム対応などの日常業務を代行しており、オーナーが直接管理にかける手間を軽減できる仕組みを整えています。
一方、冒頭でお伝えした通り、ファミリープロパティの口コミには一部気になる点があるのも事実。
管理の質は不動産投資をする上で非常に重要ですから、しっかりと検討しましょう。
管理形態として、サブリースはお勧めしません。
限定情報や特典を受けられる会員制度を用意
株式会社ファミリーアセットコンサルティングでは、自社が運営するアパート投資専門サイトを通じて、不動産投資を検討している方向けの会員制度を設けています。会員数は約2万5,000名にのぼり、登録は無料です。登録者は、自社のみで紹介可能な限定公開物件を閲覧できるようになります。
そのほかにも、不動産情報をメールやLINEで先行配信してもらえることや、不動産投資に関する資料を無料でダウンロードできることなど、投資を検討するうえで役立つ特典が用意されているとアピールしています。
セミナーや無料の個別投資相談を開催
株式会社ファミリーアセットコンサルティングでは、これから不動産投資を始めたい初心者や、不動産投資に興味はあるものの知識が十分でない方に向けて、各種セミナーを定期的に実施しています。
東京と大阪の拠点で開催されるセミナーは、不動産投資の基礎から理解を深められる内容のほか、著名人を招いた特別講演など幅広いテーマを扱っているのが特徴です。一部はオンライン形式でも実施されており、遠方に住む方でも参加できる機会が用意されています。
さらに、同社ではプロに直接相談できる無料の個別投資相談も提供しています。年間1,000件以上の相談実績があり、専任の担当者が一人ひとりにアドバイスを行うとのことです。不動産会社の個別相談というと「勧誘が強引なのでは」と心配される方もいますが、同社では無理な条件での投資を勧めることはないと明言しています。
また、この無料投資相談は前述の会員制度とは別の仕組みですが、相談者には賃貸需要の高いエリアの未公開物件や、高利回り・低リスクとされる物件の紹介を受けられる可能性もあるとしています。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社ファミリーアセットコンサルティング（旧ファミリーコーポレーション）の口コミ
株式会社ファミリーアセットコンサルティングの利用を検討している方は、まず実際の利用者の声を確認しておくとよいでしょう。同社としての実績はまだ日が浅いため、ここでは業務移管前の株式会社ファミリーコーポレーションに寄せられた口コミを紹介します。
営業や管理担当者の質が良い
営業担当は担当制を採用しており、問い合わせへの丁寧な対応や、融資の相談を含めて最後まで責任を持って対応してくれたと評価する声がありました。
また、不動産投資初心者にもわかりやすく説明してもらえた点や、強引な営業活動がなかった点を好意的に捉える口コミも見られます。賃貸管理も担当制となっており、メールの返信が早いなど、対応力の高さを評価する声が目立ちました。
手厚いアフターフォローが受けられた
収益物件購入後のフォローについても、担当者と連絡が取りやすく、報告が継続的に行われていたことなどから信頼できると感じた口コミが寄せられています。こうしたサポート体制の充実を評価する声が目立ちました。
ファミリープロパティの口コミは気になる
また、冒頭でも紹介した管理会社「ファミリープロパティ」の口コミは気になります。ファミリーアセットコンサルティングの口コミを見る限り、投資家への対応力は一定の評価に値しそうですが、管理についてはかなり気になりますね・・。
株式会社ファミリーアセットコンサルティングのまとめ
株式会社ファミリーアセットコンサルティングは、東京圏・関西圏の中古一棟収益物件に特化し、物件購入から賃貸管理、売却までをワンストップでサポートしている不動産会社です。
一棟アパート投資で重要なことは、管理の質です。
一棟アパートはできるだけ長期で入居してもらい、賃借人の募集コストを下げることが、実質利回り向上に直結します。
また、サブリース管理は百害あって一利なしです。サブリースを提案してくるような営業マンは、投資家目線を限りなく軽視していると私は考えています。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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