不動産投資において、検討中の企業がどのようなエリアで物件を開発し、その利回りの裏にどのような事業リスクが潜んでいるのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社アセットデザインカンパニーは、「目のツケドコロで差をつける」をコンセプトに、あえて競合の少ない「ブルーオーシャンエリア」に独自の間取りを用いた新築一棟アパートを展開し、資産形成を後押しする不動産会社です。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、アセットデザインカンパニーの斬新なデザインの強みを正当に評価しつつ、地方・郊外のブルーオーシャンに投資する際の「土地の資産価値」や「ランニングコスト」に関する構造的なリスクを客観的に解説します。
アセットデザインカンパニーの特徴と強み
アセットデザインカンパニーが提供する新築アパート投資には、他の不動産会社にはない独自の戦略とデザイン性があります。
1. 競合を避ける「ブルーオーシャン戦略」
一般的な不動産投資が人口の多い人気エリアを狙うのに対し、同社はあえて競合の少ない「ブルーオーシャンエリア」をターゲットにしています。土地の取得価格を抑え、適正な家賃設定を行うことで、高い表面利回りの確保を狙うという戦略です。
2. 立体的に組み立てる「独自のデザイン空間」
最大の強みは、その独自の間取りです。「kasane」「hitoma」「ibuki」「hanare」といったコンセプト名がつけられており、1Kや1LDKの限られた空間を立体的に組み立てることで、他にはない魅力的なデザインを実現しています。この独自性によって物件の競合優位性を保ち、入居者の長期入居を促す仕組みになっています。
独自間取りとブルーオーシャンに潜む「客観的な懸念点」
目を惹くデザインと戦略は魅力的ですが、不動産投資の原理原則に照らし合わせると、いくつか冷静に算定すべきリスクが存在します。
1. 独特な間取りによる「ランニングコスト」の増大
空間を立体的に活用する複雑な間取りは、退去時の原状回復において「クリーニング費用が通常よりも高くつかないか」、あるいは「修繕の際に特殊な部材がすぐに揃うのか」という実務的な懸念が拭えません。 また、平米数自体は標準的でも、立体的に部屋数（空間）が分かれることで、設置しなければならないエアコンの数が増える可能性もあります。表面利回りが高くても、こうした設備投資や維持管理のランニングコストが収益を圧迫しないか、事前の確認が必須です。
2. 「ブルーオーシャン＝不人気エリア」とも捉えられる
「ブルーオーシャン」と聞くと響きは良いですが、不動産市場においてそれは「賃貸需要や購入需要が弱く、人気がないエリア」であることを意味します。 土地値が安いためグロス（総投資額）が抑えられ、結果として利回りは高く見えますが、建物の価値がゼロになった後（ローン完済後）に残る「土地の価値」は極めて低くなります。人口減少が進めば、土地の値段は今以上に下がっている可能性が高いです。
3. 流動性の欠如（リセールの難しさ）とAD高騰
市場が小さすぎる不人気エリアゆえの最大のデメリットは、「リセール（売却）の難しさ」です。途中で現金化しようにも次の買い手がつきにくく、売るためには大幅な値下げ（損切り）を覚悟しなければならない局面も想定されます。 さらに、客付けにかかる「AD（広告料）」のコストは、都心部よりも高くなることがほぼ必然です。表面利回りが高くても、入居付けのたびに高いADを払い続ければ実質利回りは大幅に低下します。その辺りも含めた精緻なシミュレーションが必要です。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすい4つのリスク
一棟物件への投資を検討するにあたり、投資家が見落としがちな特有のリスクが存在します。物件を評価する際は、以下の4つのポイントがクリアできているか必ずチェックしてください。
1. 利回りだけでなく「空室リスク」を直視する
業者が提示する利回りの多くは、満室を想定した「表面利回り」です。都心部と地方では利回りが倍ほど違うことがありますが、地方の高利回りは「空室率の高さ」を物件価格の引き下げで帳尻合わせしている結果に過ぎません。目先の利回りだけでなく、そのエリアの正確な賃貸需要を把握することが重要です。
2. 修繕積立金を無視したシミュレーションは信用しない
一棟物件は12〜15年に一度、多額の費用がかかる大規模修繕が必要になるため、毎月一定額を積み立てておくのが一般的です。不動産業者が示すキャッシュフローの中に修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件の収支を良く見せようとしていると考えられます。小さく注釈で書いているような業者はお断りすべきです。
3. 新築でも「将来の修繕計画」が命
新築であっても、10年後、20年後にどの箇所にどれくらいの修繕費がかかるのか、初期の段階で現実的な計画が練られているかの確認が必須です。修繕費用を見込んでいないと、将来的に自己資金から多額の持ち出しが発生し、経営が立ち行かなくなります。
4. エリアごとの「AD（広告料）」と隠れたコストを把握する
入居者募集を管理会社に依頼する際、家賃とは別に「AD（広告費）」が発生します。都心の一等地であれば家賃の1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアでは5ヶ月分以上払わないと客付けしてもらえないこともあります。また、2年ごとの更新手数料などの隠れたコストもシミュレーションに組み込まないと、実質利回りがマイナスになる恐れがあります。一棟アパートは分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になるという前提の理解が必要です。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
不動産投資を始めるにあたり、新築・中古の一棟物件を選択するか、都心の区分マンション等を選択するかは、投資目的と自己資金の状況によって明確に分かれます。
一棟収益物件（目的：キャッシュフローの補填と事業規模の拡大）
- 【特徴とメリット】 土地の持ち分が大きく、複数戸を所有するため毎月のキャッシュフロー（手残り）の総額が大きくなります。バリューアップや修繕のタイミングを自身の裁量で決定できるのも強みです。
- 【リスク】 投資総額が大きくハイグロスになるため、いざという時の流動性（売りやすさ）が極めて低くなります。特に地方やブルーオーシャンエリアでは現金化しづらいため、基本的には「持ち続けてキャッシュフローを得る」投資であり、ゼロから純資産を積み上げる「資産形成」にはなりにくい特性があります。
都心の区分マンション（目的：手間の軽減と手堅い資産形成）
- 【特徴とメリット】 都心の安定した賃貸需要を背景に、空室リスクやAD高騰リスクを抑えられます。管理組合が主導して修繕を行うため、個人の突発的な負担が少なく、市場での流動性（売りやすさ）に優れています。
- 【リスク】 購入価格が高いため毎月のキャッシュフローは大きく出にくく、時間をかけて残債を減らし、純資産を形成していく中長期的な視点が必要です。本業の年収が安定しているサラリーマンが、キャッシュフローよりも「純資産の拡大と流動性の担保」に重きを置く場合に最適なモデルです。
アセットデザインカンパニーでの一棟投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- 老後が見えており、リセール（資産価値）よりも目先のキャッシュフローの最大化を優先したい定年間近の方
- ブルーオーシャンエリア特有の高いADコストや空室リスク、独自間取りの維持管理コストを考慮しても、安全に事業を回せる潤沢な自己資金がある方
- すでに他のエリアで複数の物件を保有しており、リスク分散の一環として利回りの高い物件を組み込みたい上級者
見送るべき人の条件
- これから純資産を大きく育てていきたい現役世代（20代〜40代）で、1棟目・2棟目の投資先を探している方
- ローン完済後の「土地の価値」を重視し、将来的な売却（キャピタルゲイン）を確実に見据えた投資を行いたい方
- 地方や不人気エリアの人口減少リスク、入居付けに苦戦した際のキャッシュフロー悪化リスクを客観的に評価できない方
まとめ
株式会社アセットデザインカンパニーは、他にはない立体的な独自間取りを武器に、競合の少ないエリアで高い利回りを追求するユニークな不動産会社です。しかし、デザインが優れていることと「不人気エリアの土地に投資することが自身の資産形成に合っているか」は全く別の問題です。
おおやの視点
ブルーオーシャン戦略による新築アパートは、土地が安い分だけ利回りが良く見えますが、それは同時に「将来残る資産価値が乏しく、出口が極めて狭い」ことの証明でもあります。定年間近でとにかく毎月の現金収入を増やしたい方や、すでに複数棟を経営している方のリスク分散としては有効ですが、現役世代が与信枠を大きく使って「最初の1〜2棟」として手を出すには、ミスマッチが生じやすい投資です。
もし、あなたが現役世代のサラリーマンで、これから手堅く資産形成を進めていきたいと考えているなら、資産価値が下がりにくく流動性の高い都心の区分マンションの方が手堅い印象です。 私自身、一棟投資と区分投資の両方を経験してきましたので、一棟でも区分でもフラットな目線でアドバイスが可能です。すでにアセットデザインカンパニーで検討しているアパートプランや、候補となる物件があるなら、一棟投資経験者として客観的に評価することも可能です。
あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、客観的に戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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