「相続対策として不動産小口化商品を勧められていたのですが、税制改正でどうなるのでしょうか」
先に結論を申し上げます。令和8年度税制改正により、不動産小口化商品の節税効果は恒久的に失われました。 そして残されたメリットを一つずつ検証していくと、そのほとんどが、現金のまま保有するか、現物の一棟不動産を持つかで代替できてしまいます。
本稿では不動産小口化商品『ARISTO』を提供していたADワークスグループと商品の概要を確認したうえで、税制改正が何を変えたのか、そして相続を意識する資産保有層にとって次の選択肢が何になるのかを整理いたします。
ADワークスグループと「ARISTO」の概要
株式会社ADワークスグループは東証プライム上場、本社は東京都千代田区、代表取締役社長CEOは田中秀夫氏。事業を担うのは子会社の株式会社エー・ディー・ワークスです。創業は明治19年、本年で140周年を迎えます。
主力商品「ARISTO」は、不動産特定共同事業法に基づく任意組合型または信託受益権型の小口化商品です。1口100万円、最低5口・500万円から購入でき、対象は東京都心を中心とした優良物件。同社が業務執行組合員として物件管理からテナント対応、収支管理までを担い、投資家は年1回の分配を受け取ります。任意組合型は10年以上の長期運用となる商品が多いとされています。
運用物件を見ると、白金の2021年築マンションのような住宅もありますが、下北沢駅徒歩2分の店舗ビル、恵比寿駅徒歩3分の事務所・店舗ビル、福岡・天神西通り至近のテナントビルなど、事務所・店舗系が目立ちます。 同社は運用中物件の平均入居率99.9%を訴求しています。
ADワークスグループの評判・口コミ｜投資家の声が見つからない理由
社名で評判を検索された方は、おそらく肩透かしに遭われたはずです。投資家による口コミが、事実上存在しません。
出てくるのは転職・就職系サイトの社員口コミが中心で、小口化商品の比較サイトにも「口コミ・評判はネット上に見つかりませんでした」と明記されているものがあります。
理由は二つです。顧客の絶対数が少ないこと、そして購入の文脈が私的すぎること。相続対策として不動産を取得したという事実を実名で公開する人はいません。金額も家族構成も推測されてしまいます。構造的に、口コミが生まれない領域なのです。
ただし本件では、これは大きな問題になりません。同社は上場企業であり、決算短信や有価証券報告書で事業の実態を確認できるからです。 未上場の販売会社を相手にする場合、口コミと営業担当者の説明しか手がかりがありません。適時開示義務があり監査を受けている点は、素直に評価すべき違いです。
評判を探す時間があるなら、IR資料に充てる方が有益です。
令和8年度税制改正で、何が変わったのか
そもそも、なぜ規制されたのか
賃貸用不動産は、土地が路線価（公示地価の約8割水準）で評価され、さらに貸家建付地としての減額が入ります。建物は固定資産税評価額で評価され、貸家としての減額が加わる。この結果、市場価格と相続税評価額の間に大きな乖離が生じていました。
小口化商品は都市部の好立地物件が多いため乖離がとりわけ大きく、購入価額に対して評価額が2割程度になることも珍しくありませんでした。参入業者も増え、市場が過熱していたところにメスが入った形です。
小口化――取得時期を問わず、時価評価
改正大綱では、任意組合型または信託受益権型の貸付用不動産は、その取得の時期にかかわらず、相続開始時または贈与時における通常の取引価格に相当する金額で評価することとされました。
「取得の時期にかかわらず」――ここが決定的です。何年保有しても評価は時価。時間が解決しません。
なおこの「通常の取引価格」は、課税上の弊害がない限り、①事業者が示した適正な処分価格・買取価格等 ②事業者が把握している売買実例価額 ③定期報告書等に記載された不動産の価格等、を参酌して求めるとされています。評価の第一順位が事業者の提示価格であるという点は、頭に留めておくべきでしょう。買取価格を低く示せば相続税評価は下がりますが、実際に売却する際の手取りも下がります。投資家側に検証手段はありません。
現物――「5年」という線引き
一方、現物の貸付用不動産にも改正は入りましたが、内容が違います。
対象は課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した貸付用不動産であり、これが原則として通常の取引価額で評価されます。
逆に言えば、5年を経過したものは従来の評価方法のままです。 直前の駆け込みは封じられましたが、道そのものは残されました。
適用は2027年1月から。ただし今すでに影響が出ています
改正の適用は令和9年（2027年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から。したがって令和8年（2026年）12月31日までに贈与すれば、改正前の評価で引き継げます。
ここで注意すべきは、小口化には「今のうちに買っておく」という逃げ道がないことです。現物なら今取得して5年を通過させれば従来評価が生きますが、小口化は取得時期を問わないため、今買っても2027年以降の相続には一切効きません。
効果を得る唯一の方法は、購入と贈与の両方を年内に完了させることです。そして買ってすぐ贈与する行為は、節税目的が外形から明白であり、財産評価基本通達6項（総則6項）による否認リスクが最も高い形です。
税制改正後、ARISTOに残ったメリットを検証する
そのうえで、なお検討される方のために、残された利点を一つずつ確認します。
1. 節税効果――消滅しました
これは議論の余地がありません。2027年以降の相続・贈与において、圧縮効果はゼロになります。
2. 分割のしやすさ――現金なら、もっと分けやすい
小口化商品の残る利点として必ず挙げられるのが、1口100万円単位で分割承継できるという点です。一棟や区分マンションは物理的に分けられませんが、これは口数で分けられる。相続人が複数いる場合に平等な分配が容易であり、相続争いの予防になるというメリットがあります。
もちろん、小口化商品は現金での購入のため、相続のしやすさで言えば現金のままの方が相続しやすいです。一方でARISTOは、個人では投資が難しい都心部の不動産を保有できるようになるため、その魅力と相続のしやすさが両立している点はユニークです。
3. 個人では持てない不動産に参加できる――ここが本来の価値
繰り返しになりますが、節税を脇に置いたとき、小口化商品には明確な存在意義が残ります。個人では到底保有できない規模・立地の不動産に、500万円から参加できるという点です。
下北沢駅徒歩2分の店舗ビル、恵比寿駅徒歩3分の事務所・店舗ビル、都心一等地のオフィス。こうした物件を一人で買おうとすれば、数億円から十数億円が必要になります。個人が単独で手を出せる領域ではありません。
投資対象として、その不動産そのものに魅力を感じるのであれば、小口化を選ぶ理由は十分にあります。 節税がなくなったからといって、物件の質が落ちたわけではないのです。プロが仕入れ、プロが運営する都心の優良不動産に、少額で参加できる。これは正当な価値であり、私はこれを否定しません。
加えて、物件管理からテナント対応まで事業者が担い、投資家は年1回の分配を受け取るだけという手離れの良さも、多忙な方には実利があります。
ただし、判断材料として押さえておくべき点が三つあります。
①現金が10年以上固定されます。 任意組合型は長期運用が前提です。
②出口に市場がありません。 任意組合の持分は上場株式のように売れず、譲渡には制約が伴います。そして節税需要が消えたということは、将来この持分を買いたい人が減ったということでもあります。もともと細かった出口が、さらに細くなりました。これは新規購入者より、既に保有されている方にとって重い話です。
③対象物件はテナント系が中心です。事務所や店舗は賃料単価が高い一方、空いたときの空室期間が長期化しやすく、賃料の下落幅も大きい。 1テナントの退去が、その区画の収入を丸ごと止めます。都心一等地であることは強みですが、用途特有のリスクは残ります。
では、現物の一棟収益不動産はどうか
小口化を検討されていた資金は、行き先を失ったわけではありません。現物の一棟収益不動産は、税制改正後も相続対策として機能する数少ない選択肢です。
節税効果は「5年」で残る
前述の通り、現物は5年を経過すれば従来の評価方法が生きます。土地は路線価と貸家建付地評価、建物は固定資産税評価額と貸家評価。小口化で失われた圧縮効果が、現物にはまだ残っているのです。
そして重要なのは、これが「時間を確保できる人だけ」に許された道だということです。 相続が現実的な視野に入ってから動き始めれば、5年は確保できません。制度が、早く決めた人にだけ道を残した形になりました。
私が当ブログで一貫して申し上げてきた【意思決定の順番】と【実行の速度】が、税制の側から裏付けられたと言ってよいでしょう。
融資が使える――だから現金が手元に残る
ここが最大の違いです。
小口化は現金一括。対して一棟は融資が組めます。仮に自己資金1,000万円を頭金として一棟を取得すれば、数千万円から億単位の資産を保有しながら、残りの現金は手元に残ります。
そして、この構造が先ほどの「分けやすさ」の問題を解決します。
不動産で評価を圧縮しつつ、手元に残した現金で分割の調整をする。 一棟を長男が承継し、次男には現金を渡す。あるいは代償分割の原資に充てる。融資を使うからこそ、圧縮と分割の両方が同時に成立するのです。
相続対策という目的に限って言えば、現金を温存したまま圧縮を得られる分だけ、一棟の方が使える手段が多いということになります。
出口に市場がある
収益不動産には売買市場があります。買主は個人投資家、法人、ファンドと幅広く、価格の妥当性を複数の業者に査定させて検証できます。事業者の提示価格に依存する小口化とは、出口の性質が根本的に違います。
ただし、順番を間違えてはなりません
そのうえで、強く申し上げたいことがあります。
節税を目的に不動産を買うのは、順番が逆です。
期限に追われて実勢価格を上回る値で物件を掴めば、圧縮できた税額より、抱えた含み損の方が大きくなり得ます。これは相続対策の名の下に、最も頻繁に起きている失敗です。
正しい順番はこうです。まず投資として成立する物件かを判断し、その結果として相続税評価の圧縮が付いてくる。 節税は目的ではなく結果です。
そして現物には、小口化にはない検討事項が加わります。金利上昇局面での調達条件。資材費高騰を織り込んだ将来の修繕費。5年間の運用をどう設計するか。これらを含めて成立するかどうかが、判断の分かれ目になります。
検討時に確認すべきこと
小口化商品を検討される場合
- 税制改正後、この商品を保有する目的は何と説明されるか
- 運用期間と、期間満了時の出口の取り決め
- 中途での持分譲渡の可否、手続、費用
- 対象物件のテナント構成と、各契約の残存期間
- 任意組合型か信託受益権型か。責任の及ぶ範囲の違い
現物の一棟を検討される場合
- 実質利回りと、想定される借入金利との差
- 金利が2%上昇した場合のキャッシュフロー試算
- 土地値と建物値の内訳、および積算価格
- 大規模修繕の想定時期と金額。その見積もりは直近の資材価格を反映しているか
- 5年ルールの適用関係について、税理士の確認を得ているか
結論――どちらを選ぶかは、何を求めるかで決まる
ADワークスグループは明治19年創業の東証プライム上場企業であり、事業の実態をIR資料で確認できるという点で、この業界では例外的に透明性の高い会社です。商品そのものに瑕疵があるわけではありません。変わったのは制度です。
小口化商品の節税効果は令和8年度税制改正によって恒久的に失われ、「分けやすさ」も現金のまま保有すれば同等に実現できます。しかし、個人では手の届かない都心の優良不動産に少額から参加できるという価値は、何も損なわれていません。 その物件自体に魅力を感じ、10年以上動かせない資金として納得できるのであれば、選択として十分に成立します。
一方、現物の一棟収益不動産には5年という道が残りました。しかもこちらは融資が使えます。 圧縮効果を得ながら、手元に現金を残して分割の調整に充てられる。レバレッジ、節税、そして出口の市場性——プラス要因が重なっています。
私自身の考えでいえば、手元に現金があるなら一棟の頭金に充てたい。 これは私が一棟アパートとRCマンションを主軸に資産を築いてきたことによる偏りも含んだ、あくまで個人的な選好です。求めるものが「都心一等地の不動産への参加」であれば、答えは変わってくるでしょう。
いずれを選ぶにせよ、その道を通れるのは今から時間を確保できる方に限られるという一点は共通します。
一棟を検討される場合、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むか。 ここが分かれ目になります。ご自身の資産構成と承継計画に照らして判断に迷われた際は、相談くださいね。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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