不動産投資において、検討中の企業がどのような営業スタイルを取り、購入後の賃貸管理においてどのような契約（サブリースなど）を提案してくるのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社青山メインランドは、東京23区を中心に投資用ワンルームマンション（メインステージシリーズなど）の開発から販売、賃貸管理までを総合的に手掛ける不動産会社です。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践する実務家（おおや）の視点から、青山メインランドの口コミから見えてくる営業・管理の実態を客観的に解説します。あわせて、ワンルーム投資における「サブリース・節税」の本質的なリスクと、投資を成功に導くための「融資の順番」「物件を見極める選球眼」についてお伝えします。
口コミから見える「大手の安心感」と「購入後の態度変容」
インターネット上で同社の口コミを確認すると、営業マンの熱意や大手のシステムに対するポジティブな評価がある一方で、購入後のアフターフォローに対しては極めてシビアな意見が存在します。
1. 整備されたシステムと熱心な営業への評価
- 「投資のリスクを自分のリスクのように考えてくれる熱心な営業担当者だった」
- 「東京23区の駅近物件に特化しており、大手の安心感と整ったシステムがある」
- 「初心者向けのセミナーが分かりやすく、個別のヒアリングも丁寧だった」
大手ならではの豊富な物件情報や、社宅契約などを活用した安定した家賃収入の仕組みに対しては、投資家から一定の信頼が寄せられています。
2. サブリース契約後の「放置」と「対応の悪さ」
一方で、実際に購入し運用を始めたオーナーからは、以下のような厳しい不満の声が上がっています。
- サブリースの押し付けと業者有利の対応: 「不動産投資初心者だったためサブリースを猛烈に勧められ契約したが、結果的に会社側に有利な形になり、オーナーとしては適当にあしらわれるようになった」
- アフターフォローの欠如: 「最初と購入後での対応の差に愕然とした。売ったら終わりで、電話やメールをしても無視されることが多く、管理能力に疑問を感じた」
アフターフォローについては主観もあるので、一概に言えませんが、営業マンは売るまで、売った後は管理部門に引き継がれることがほとんどなので、担当レベルの温度差はあるかもしれません。
また、サブリースについては、サブリース契約自体がそういうものなので、特別違和感は感じません。サブリースは本当にやめた方が良いですよ。
おおやの視点
営業担当者の熱意や大手のブランド力は、購入前の安心感には繋がります。しかし、会社のシステムが整っている分、部門間の引き継ぎ後に温度差を感じるのはある程度仕方ないかなと思います。
入居率99.05%における「サブリース」の矛盾
同社は公式サイト等において「入居率99.05%」という極めて高い数字を誇っています。しかし、口コミにあるように営業現場では「サブリース（家賃保証）」を強く勧められるケースがあるようです。投資家目線では、ここに大きな矛盾と注意点があります。
同社が供給するような都心の駅近物件において、入居率が99%を超えるのであれば、そもそも高い手数料を引かれるサブリース契約など全く不要です。サブリースの手数料が仮に15%だとすれば、実質空室率が85%の物件ということになりますからね。
空室リスクが極めて低いにもかかわらずサブリースを強く推奨してくる場合、それは投資家の安心のためというよりも、「業者側が安定した手数料収入を得るため（自社の利益確保）」であると判断せざるを得ません。
さらに最大のデメリットは、「売却時（出口）の査定額が大きく下がる要因になること」です。次の買い手（投資家）にとって、業者が自由に家賃をコントロールし、手数料を抜かれ続けるサブリース契約が付いた物件は魅力的ではありません。いざサブリースを外して高く売ろうとしても、業者側から借地借家法を盾に解約を拒否されるトラブルが近年多発しています。
「節税目的の不動産投資」が抱える致命的な矛盾
不動産投資の営業において「節税」は頻繁に用いられるセールストークですが、これには構造的な矛盾が潜んでいます。
不動産投資で節税（所得税や住民税の還付）ができるのは、減価償却費などの「経費」が家賃収入を上回り、帳簿上で「赤字」になった場合のみです。
不動産投資の本来の目的は「利益（黒字）を出すこと」です。低金利で融資を引き、新築・築浅の物件を購入した場合、2年目以降(初年度は諸費用の支払いで節税にはなるが)は経費に計上できる金額が少なくなるため、帳簿が黒字化し、結果として「増税」になるケースが多々あります。
もし「節税（赤字）」をずっと続けたいのであれば、あえて高金利のローンを組み、無駄な経費を払い続ける方が良いという本末転倒な結論に至ります。不動産投資において節税を主目的にすることがいかに不合理であるかを理解しておきましょう。
不動産価格の高騰と「家賃上昇」を見極める選球眼
大手が開発する新築・築浅マンションはブランド力がある反面、昨今の資材価格や人件費の高騰により、物件価格自体が非常に高い水準（割高）になっています。
価格が高騰し、適正価格が見えづらくなっている現在、相場通りにフルローンで購入すると初期の利回りが極めて低くなり、毎月の手出し（赤字）が発生しやすくなります。
だからこそ、区分マンションを検討する際は「今後の家賃上昇が確実に見込めるエリアの物件を厳選し、適切な運用によって将来的な家賃引き上げで収益性を高められるかどうか」を見極める選球眼が、投資の成否を分ける極めて重要な要素となります。
一棟投資も実践する大家が解説する「区分投資」の真のメリット
営業トークや保証内容にはシビアな視点が必要ですが、投資対象としての「区分マンション」自体が悪いわけではありません。一棟投資も実践する立場から、両者の構造的な違いを解説します。
- 一棟収益物件: 毎月のキャッシュフロー（手残り）は出やすい一方で、投資総額（価格）が高く、立地が郊外や駅から遠いなど「微妙」なケースが多くなります。
- 区分マンション: 毎月のキャッシュフローは赤字（手出し）になることが多い一方で、都心の駅近など「立地が極めて良い」場所に、比較的安い価格帯でアプローチできます。
一見すると、キャッシュフローが出る一棟こそが不動産投資の理想形と考えられがちですが、区分投資の真のメリットは「含み益が生まれること」と「高い賃貸需要による流動性の高さ」にあります。
区分マンションは毎月の手出しがあったとしても、入居者が支払う家賃によって着実にローンの残債が減少し、純資産が積み上がっていきます。好立地であれば賃貸需要が途切れることはなく、いざとなれば市場での流動性が高いためスムーズに売却できます。この「残債の減り」と「売却価格」のバランスの仕組みを理解できれば、中期間で数百万円単位の利益を出すことが可能です。
一棟投資はすでに大きな資産を築いた人が行う「資産運用」であり、区分投資はこれから資産を築いていく人が行う「資産形成」という立ち位置になります。
不動産投資は「融資の順番」という戦略がすべて
資産形成において区分マンションは非常に有効ですが、最も注意すべきは「投資の順番（融資戦略）」です。
個人の年収に対して、金融機関から引ける融資の総額（与信枠）には上限があります。将来的に「一棟アパートを買って事業を拡大したい」と考えている人が、先にワンルームマンションを無計画にフルローンで複数購入してしまうと、与信枠を使い切ってしまい、本命の一棟物件の融資が引けなくなるケースが多発しています。
逆もまた然りで、まだ資産形成期にもかかわらず、高年収サラリーマンが節税目的の割高な一棟投資を始めてしまい、ローンで毎月のキャッシュフローがパツパツになってしまう事例もあります。
販売業者は「自社の物件を売ること」が目的であるため、あなたの長期的な融資の順番など考慮してくれません。
まとめ：業者や担当者、保証システムではなく、「物件」そのものを見極める
株式会社青山メインランドは、東京23区で確かな実績とシステムを持つ企業ですが、サブリースの押し付けや購入後のフォロー不足といった口コミが存在することも事実です。大手のブランドに依存せず、投資家自身が冷静にリスクを判断する必要があります。
そして最終的に最も重要なのは、「物件そのもの」の価値です。
営業担当者の熱意や、手厚く見えるサブリース保証、大手のブランドといった属人的・付加的な要素は、数十年続く不動産投資においては無意味です。築年数、設備、立地、そして価格。これらを総合的にシビアに評価し、本当に利益を生む物件を購入すべきです。この「物件を見極めること」こそが、投資家にとって唯一最大の仕事と言えます。
おおやの視点
不動産投資は、業者に勧められたものを買うのではなく、「自分の目的に合わせて戦略を練る」ことがすべてです。区分マンションの手堅い資産形成力は本物ですが、人によっては融資の観点から「買う順番」を間違えると、最終的な目標に到達できなくなります。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、フラットに戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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