引用：アセットリード公式HP
不動産投資において、検討中の企業がどのようなビジネスモデルを展開し、どのような賃貸管理体制を敷いているのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社アセットリードは、東京都心の好立地を中心とした自社ブランドの新築投資用ワンルームマンション（アセットナビシリーズなど）の開発・販売、および賃貸管理を手掛ける不動産会社です。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践するおおやの視点から、同社の基本情報や、検索キーワードに「やばい」「サブリース解約」と表示される背景、寄せられた退去時の口コミの実態について客観的に解説します。あわせて、区分投資で資産を増やすために本当に見るべきものについてお伝えします。
株式会社アセットリードの基本情報と特徴
株式会社アセットリードは、2000年に設立された東京都新宿区の不動産会社です。都心の投資用マンションの開発から販売、賃貸管理、建物管理までをグループ内でワンストップ提供しています。
立地にこだわった新築の自社ブランドマンションを展開しており、金融機関からの提携ローンも豊富に用意されている点が特徴です。入居者募集から家賃集金、退去立会いまでのプロパティマネジメント業務も自社グループでカバーしています。
アセットリードが「やばい」検索される理由と、退去費用に関する口コミの実態
インターネットで同社について検索すると、「アセットリード やばい」という関連キーワード（検索サジェスト）が表示されることがあります。この理由の一つとして推測されるのが、入居者・退去者との間に生じている管理上のトラブルです。
実際にインターネット上には、同社の管理物件を退去した元入居者から、以下のようなシビアな口コミが寄せられています。
高額な退去費用の請求：6年間綺麗に住んでいたマンションの退去時に、家賃の倍にあたる約20万円を請求された。
契約を盾にした強気な姿勢：クリーニング代（約45,000円）と鍵交換代（約35,000円）について、本来は貸主負担となるケースが多いにもかかわらず、「契約書に借主負担と記載している」として確実に徴収されるシステムになっている。
高圧的な立会いと経年劣化の否定：退去立会いの際に高圧的な男性スタッフ2名が訪れ、普通に生活していた範囲の使用痕（経年劣化）であっても借主の責任（故意・過失）として扱われた。
入居者の強い不信感：「この会社の管理物件を見かけたら今後絶対に避けようと思う」と、強い後悔と拒絶感が綴られている。
いずれの内容も、アセットリードの物件管理を担う賃貸管理会社「アセットコミュニティ」の口コミを抜粋したものです。
基本的には投稿者側の意見のみしか把握できないため、どこまでが事実で、どこからがモラル違反なのかは判断しかねますが、こうした低評価の口コミが複数書き込まれている点は若干懸念を感じます。
とはいえ業歴のある会社ですから、ある程度の口コミは仕方ないかなとも思います。不動産という性質上、悪い口コミは書かれやすく良い口コミは書かれにくい傾向があることから、あまり鵜呑みにせず、参考程度に見るくらいのスタンスがよいでしょう。
退去時の対応が、あなたの家賃の上限を決めます
ここから、本記事で最もお伝えしたい話に入ります。
退去費用の口コミを「入居者がかわいそう」という話で終わらせると、投資家にとっての意味を見落とします。これは、オーナーの収益に直結する話です。
評判が落ちると、家賃を上げられなくなります
今の時代、退去トラブルの噂はすぐにSNSやレビューで拡散されます。「あそこの管理物件には住まない方がいい」という評判が定着すれば、将来的な入居付けが困難になります。
入居付けが難しくなった物件で、オーナーは何をするか。結論、家賃を下げます。 それ以外に埋める方法がないからです。
つまり、管理会社の評判が悪いと、あなたは家賃を上げられないどころか、下げざるを得なくなります。
残念ながらレビュー社会では消費者側が強いというのはありますからね……。
そもそも「退去」は、家賃を上げる最大のチャンスです
もう一つ、構造的な話をします。
区分マンションで賃料を上げられるタイミングは、基本的に入居者が入れ替わるときだけです。契約期間中は上げられず、更新時の増額も借地借家法上のハードルがあります。
だから、退去が出たときこそが勝負どころです。
原状回復のついでに、エアコンや給湯器を更新する。内装のグレードを上げる。インターネット無料を導入する。そして、前より高い賃料で募集し直す。
数万円のリフォーム費用で月5,000円の賃上げができるなら、これ以上に効率の良い投資はありません。
ところが、退去時の費用を入居者からいかに回収するかに注力する管理会社は、原状回復を「コスト」としか見ていません。
投資家にとって、退去時の原状回復は「コスト」ではなく「投資」です。 ここに数万円を投じて賃料を上げられるなら、それは支出ではなくリターンを生む行動です。
この視点を持っている管理会社かどうかで、パートナーとしての心強さも変わります。
「退去が出たとき、賃料を上げるための提案をしてもらえますか」
管理会社には、こう聞いてみてください。 「原状回復費を抑えます」という答えと、「ここに手を入れれば賃料を上げられます」という答えでは、オーナーにもたらす結果がまったく違います。
家賃5,000円の差が、物件価格をいくら動かすか
賃料に拘る理由は、物件価格にあります。
収益物件の価格は、最終的に賃料から逆算されます。表面利回りは「年間家賃 ÷ 価格」なので、裏返せば価格 = 年間家賃 ÷ 利回りです。
仮に、周辺の取引利回りが5%だとします。
月の家賃を5,000円上げると、年間で6万円。これを利回り5%で割り戻すと、120万円。
月1万円なら、年12万円。同じ計算で240万円です。
つまり家賃を月5,000円上げることは、その物件の価値を120万円押し上げることとほぼ同義です。
そして重要なのは、この効果が売却時に現れるということ。月々の手残りが5,000円増えるという話だけではありません。上げた賃料は、そのまま売却価格に乗ります。
相場は「上限」ではありません
ここで、多くの区分オーナーが誤解している点をお伝えします。
相場とは「現在そのエリアで募集されている物件の平均」であって、「取れる賃料の上限」ではありません。
同じエリア、同じ広さでも、賃料には必ず幅があります。その幅を決めるのは、設備、内装、管理状態、そして募集条件です。
- エアコンや給湯器、インターホンを更新する
- 内装のグレードを上げる、壁紙や床材を変える
- インターネット無料や宅配ボックスを導入する（管理組合の範囲で）
- 家具・家電付きにする
- 法人契約を狙う
相場通りの賃料で止まっている物件の多くは、単に手を打っていないだけです。「このエリアの相場は9万円ですから」と言われたとき、それは所与の条件ではなく、動かせる数字だと考えてください。
「サブリース解約」と「節税」の罠
検索サジェストには「アセットリード サブリース 解約」というキーワードも表示されます。ワンルーム投資の営業において「サブリース（家賃保証）」と「節税」は頻繁に用いられるセールストークですが、ここには構造的な矛盾が潜んでいます。
1. サブリースは「家賃を上げる権利」を手放す契約です
「サブリース 解約」と検索されている背景には、「サブリースは簡単に解約できない契約であることの裏返し」という業界特有の事実があります。そしてこうした検索は、売却時にサブリース契約を解約したいと考えるオーナーが実行している可能性が高いです。
加えて、前章で述べた「賃料を上げて価値を作る」という手段は、サブリースでは実行不可能になります。
入居者から取る賃料を決めるのは業者です。設備を更新しても、内装をグレードアップしても、上がった賃料は業者の取り分になります。 オーナーが受け取るのは、契約で決められた保証賃料だけ。しかもその保証賃料は、数年ごとに見直され、多くの場合は下がっていきます。
そして、売却時にも足かせになります。投資物件を買う次のオーナーにとって、業者が自由に家賃をコントロールし、手数料を抜かれ続けるサブリース契約が付いた物件は魅力的ではありません。買っても自分で賃料を上げられないからです。 そのため、サブリースがついた状態では売却時の査定額が大きく下がります。
いざサブリースを外して高く売ろうとしても、業者側から「借地借家法」を盾に解約を門前払いされたり、法外な違約金を請求されたりするトラブルが多発しています。
おおやの視点
サブリース解約は通常かなり難しいですが、不可能というわけではありません。ただし、解約できるかどうか以前に、契約している間ずっと「価値を上げる手段を失っている」という点を理解しておいてください。
2. 「節税目的の不動産投資」が抱える致命的な矛盾
「節税になりますよ」というアプローチも一般的ですが、不動産投資で節税（所得税などの還付）ができるのは、減価償却費や支払利息などの「経費」が家賃収入を上回り、帳簿上で「赤字」になった場合のみです。
投資の本来の目的は「利益（黒字）を出すこと」です。例えば築年数が浅い資産性の高い物件や金利が低く借入できた場合、経費に計上できる利息が減るため、帳簿上は黒字となり、結果として「増税」になるケースが多々あります。
もし「節税（赤字）」をずっと続けたいのであれば、あえて高金利のローンを組み、資産性の低い築古の物件を購入したほうが良いという本末転倒な結論に至ります。不動産投資において節税を主目的にすることがいかに不合理であるかを理解しておきましょう。
建築費高騰と、金利上昇という前提
アセットリードは都心の「新築」マンションを主力としています。現在、資材価格や人件費の高騰により、新築物件の価格は非常に高い水準にあります。
一方で、家賃相場の上昇は物件価格の上昇スピードに完全には追いついていません。そのため、新築をフルローンで購入すると初期の利回りが非常に低くなり、毎月の手出しが発生しやすくなります。
そして現在は、金利が上昇する局面です。
借入金利が上がれば返済額は増えます。修繕積立金も、資材費の高騰を受けて値上げされていきます。この二つが上がるのに家賃だけが据え置かれれば、手残りは毎年削られていきます。
だから新築ワンルームを検討する際、見るべきは「今の利回り」ではありません。「この先、家賃を上げていけるか」です。
今後の家賃上昇が見込めるエリアの物件を厳選し、将来的な家賃引き上げによって収益性を高められるかどうか。 この選球眼が、投資の成否を分ける極めて重要な要素となります。
一棟投資も実践する大家が解説する「区分投資」の真のメリット
業者の売り文句や管理体制にはシビアな視点が必要ですが、投資対象としての「都心の区分マンション」自体が悪いわけではありません。一棟投資も実践する立場から、両者の構造的な違いを解説します。
一棟収益物件：毎月のキャッシュフロー（手残り）は出やすい一方で、投資総額（価格）が高く、立地が郊外や駅から遠いなど「微妙」なケースが多くなります。
区分マンション：毎月のキャッシュフローは赤字（手出し）になることが多い一方で、都心の駅近など「立地が極めて良い」場所に、比較的安い価格帯でアプローチできます。
一見すると、キャッシュフローが出る一棟こそが不動産投資の理想形と考えられがちですが、区分投資の真のメリットは「含み益が生まれること」と「高い賃貸需要による流動性の高さ」にあります。
区分マンションは毎月の手出しがあったとしても、入居者が支払う家賃によって着実にローンの残債が減少し、純資産が積み上がっていきます。都心の好立地であれば賃貸需要が途切れることはなく、いざとなれば市場での流動性が高いためスムーズに売却できます。
この「残債の減り」と「売却価格」のバランスの仕組みを理解できれば、中期間で数百万円単位の利益を出すことが可能です。融資を引いて複数戸を保有できれば、利益は戸数分に増えていきます。
残債は、時間が経てば自動的に減ります。誰が持っていても同じです。
一方、売却価格は、賃料をどこまで伸ばせたかで変わります。 そしてこれは、積極的に行動した人だけが報われます。
同じ物件を同じ時期に買った二人でも、10年後の手取りは変わります。 入れ替えのたびに設備を更新して賃料を上げてきた人と、買ったときの賃料のまま放置してきた人。残債の減り方は同じでも、売却価格が違うからです。
一棟投資はすでに大きな資産を築いた人が行う「資産運用」であり、区分投資はこれから資産を築いていく人が行う「資産形成」という立ち位置になります。
物件は無限に買えない。だからこそ「より良い一戸」を選ぶ
資産形成において区分マンションは非常に有効ですが、最も注意すべきは「投資の順番（融資戦略）」です。
個人の年収に対して、金融機関から引ける融資の総額（与信枠）には上限があります。区分を1戸買えば、その分だけ枠が減ります。
つまり、あなたが買える物件の数は、最初から限られています。
「とりあえず1戸目だから」と妥協して買った物件も、じっくり選び抜いた物件も、消費する融資枠は同じです。そして妥協して買った1戸は、その後何年も、あなたの与信を占有し続けます。
買える戸数が有限である以上、1戸ずつの質を最大化するしかありません。
順番を間違えると、一棟物件が買えなくなります
将来的に「一棟アパートを買って事業を拡大したい」と考えている人が、先にワンルームマンションを無計画にフルローンで複数購入してしまうと、与信枠を使い切ってしまい、本命の一棟物件の融資が引けなくなるケースが多発しています。
逆もまた然りで、まだ資産形成期にもかかわらず、高年収サラリーマンが節税目的の割高な一棟投資を始めてしまい、ローンで毎月のキャッシュフローがパツパツになってしまう事例もあります。
販売業者は「自社の物件を売ること」が目的であるため、あなたの長期的な融資の順番など考慮してくれません。 最悪の場合「区分を買っても一棟の融資に影響はありません」と事実と異なる説明を受けるリスクすらあります。
すでに保有している区分も、まだ価値を上げられます
これから買う方だけの話ではありません。
多くの区分オーナーは、買った後に何もしません。管理会社に任せきりで、家賃は買ったときのまま。入居者が入れ替わっても、同じ賃料で募集し直すだけ。
これは、価値を上げる機会を毎回見送っているのと同じです。
前述の通り、最大のチャンスは退去が出たときです。原状回復のついでに設備を更新し、グレードを上げて、前より高い賃料で募集し直す。
なお、既存入居者に対する契約更新時の賃料増額は、慎重に進めてください。借地借家法上、正当な理由と合意が必要です。周辺相場が明らかに上昇している、設備を更新したといった根拠がないまま一方的に通告すれば、退去や紛争を招きます。
現実的には、入れ替え時に価値を足して上げていくのが王道です。
まとめ：業者や担当者、保証システムではなく「物件」と「その先の家賃」を見る
株式会社アセットリードは都心の好立地に新築マンションを供給する企業ですが、退去時の口コミや、サブリース・節税といった営業パッケージには、投資家自身がリスクを管理する姿勢が求められます。
そして最終的に最も重要なのは、「物件そのもの」の価値です。
営業マンの巧みなトークや、手厚く見える設備保証、あるいは担当者の人懐っこさといった属人的な要素は、数十年続く不動産投資においては無意味です。築年数、設備、立地、そして価格。これらを総合的に評価し、本当に利益を生む物件を購入すべきです。
買える戸数は有限です。だから1戸ずつ選び抜く。そして買った物件は、相場に甘んじず、家賃を上げて価値を育てる。
退去は、コストが発生するイベントではありません。賃料を上げられる、年に一度あるかないかのチャンスです。 その機会を活かせる管理体制かどうかを、購入前に見極めてください。
上げた家賃は、月々の手残りを増やすだけでなく、売却価格そのものを押し上げます。 月5,000円の差が120万円の資産価値になる。この構造を理解しているかどうかが、区分投資の結果を分けます。
こんなことで迷っていませんか
- 提案されている物件の価格は、相場と比べて妥当か
- この立地で、今後も家賃を上げていけるのか
- サブリースは付けるべきか、外すべきか
- 保有している区分の家賃、上げる余地はないか
- 管理会社は、このままでいいのか
- 今このタイミングで買うと、次の融資にどう影響するか
- 区分を買い進めるべきか、一棟に切り替えるべきか
昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の年収や保有資産、そして将来の目標によって、買うべきかどうかの答えは変わります。
区分投資で本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。そして買った後に、その物件の家賃をどう育てるかです。
不動産投資の融資戦略や一棟投資に向けた事前知識、区分マンションの見極め方法など、相談したいことがある方はLINEからご連絡くださいね。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
おおやが得意とする不動産投資
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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