不動産投資において、検討中の企業がどのようなビジネスモデルを展開し、どのようなリスクに対する提案を行っているのかを事前に検証することは非常に重要です。
ブルーアセットパートナーズ株式会社（B.A.P）は、東京都渋谷区に拠点を置き、関東圏の一都三県を中心とした一棟収益不動産の売買・仲介やコンサルティングを展開している企業です。物件の購入からリノベーション、賃貸管理、そして出口戦略（売却）までを一気通貫でサポートする体制を整えています。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、ブルーアセットパートナーズの基本情報や事業の特徴を整理し、現在の不動産市況を踏まえた「一棟収益投資」の本質的なリスクと検討ポイントを客観的に解説します。
ブルーアセットパートナーズ株式会社の基本情報と特徴
ブルーアセットパートナーズ株式会社は、2011年に創業した不動産会社です。一棟収益不動産の専門企業として、価格帯3000万円〜5億円程度のアパートやマンションをメインに取り扱っています。
1. 「売却益（キャピタルゲイン）」を見据えた不動産投資の提案
同社は、代表自身が複数の物件を所有する現役の不動産投資家であり、「売却益を得られてこその不動産投資」という明確な方針を掲げています。
目先の利回りやキャッシュフローだけでなく、将来的な資産価値の維持・向上を見据えた物件選定を行い、リノベーション等によるバリューアップを含めた出口戦略を前提とした提案を行っている点が特徴です。
2. 専門家と連携した法人化・融資サポート
不動産投資の規模を拡大するにあたり、顧客の状況に応じた融資戦略や税務対策を重視しています。
必要に応じて税理士や司法書士といった専門家を交えて打ち合わせを行い、有利な条件での金融機関の選定や、資産管理法人の設立、税務面のシミュレーションなど、総合的な資産形成のサポートを提供しています。
3. 一気通貫の賃貸管理と売却サポート
物件の仲介だけでなく、購入後のプロパティマネジメント（賃貸管理）や、最終的な売却活動までを自社でサポートする体制を敷いています。地場業者とのネットワークを活用し、関東エリアにおける現実的な賃貸ニーズに基づいた運用を行っています。
ブルーアセットパートナーズの口コミ・評判
インターネット上や利用者の声として確認できる、ブルーアセットパートナーズの口コミの傾向を整理します。
良い口コミの傾向
- 的確な融資と法人化のサポート
「物件の紹介だけでなく、法人での購入法や運用法、融資の紹介など、専門的な相談に乗ってもらえた」という声が見受けられます。 - スピーディーな対応と物件提案
「希望に合った物件を早く紹介してもらえた」「融資アレンジを含めてスタッフの対応がスピーディーだった」といった、実務における対応力を評価する口コミが確認できます。
おおやの視点
税理士等を交えた法人化サポートや、出口（売却）を重視する姿勢は、不動産投資を「事業」として捉える上で非常に理にかなっています。
ただし、専門家のサポートや手厚い提案があるからといって、事業計画のリスクがゼロになるわけではありません。最終的な投資判断やシミュレーションの精査は、投資家自身の目で客観的に行う姿勢が求められます。
現在の市況における「一棟収益物件」投資の本質的なリスク算定
ブルーアセットパートナーズのように出口戦略を重視する企業を利用する場合でも、一棟投資というビジネスモデル自体が内包する本質的なリスクを理解しておく必要があります。
1. 物件価格と家賃の歪みと「家賃引き上げ」を見極める選球眼
現在、資材価格や人件費の高騰により、物件の取得コストは高い水準にあります。一方で、家賃相場の上昇は物件価格の上昇に完全には追いついていません。この歪みにより、相場通りにフルローンに近い形で一棟を購入すると、初期の利回りが低くなり、毎月の手残りが少ない状態からのスタートとなります。
だからこそ、今後は「物件のポテンシャルを見抜き、適切な運用やリノベーションによって将来的に家賃を引き上げられる物件かどうか」を見極める選球眼が、一棟投資の成否を分ける極めて重要な要素となります。
2. 出口（売却）における流動性の低さと残債リスク
一棟アパートやマンションは規模が大きいため、購入層が限られます。特に木造物件は法定耐用年数が短く、築年数が経過した後に売却しようとした際、次の買い手が金融機関から長期のローンを引きにくくなる特性があります。
同社は売却益を重視していますが、ローンが引けない物件は市場での流動性が下がり、いざという時に「ローンの残債を完済できる金額で売却（現金化）できない」というリスクが存在します。購入の段階から、現実的な出口戦略を立てておく必要があります。
3. 法人化・節税効果の正確なシミュレーション
法人化や減価償却を活用した節税は有効な手段ですが、物件を売却する際には譲渡税や法人税が発生します。帳簿上の節税効果だけでなく、売却時の税引き後の手残り（キャッシュ）が最終的にプラスになるかという、トータルでの収益シミュレーションが不可欠です。「節税」という言葉に目を奪われず、物件本来の収益力と価格の妥当性を確認することが重要です。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
不動産投資を始めるにあたり、新築・中古の一棟物件を選択するか、都心の区分マンション等を選択するかは、投資目的と自己資金の状況によって分かれます。
一棟収益物件（目的：資産保全と事業規模の拡大）
- 【メリット】 土地の持ち分が大きく、リノベーション等のバリューアップや修繕のタイミングをオーナー自身の裁量で決定できます。複数戸を所有するため、区分と違って賃貸経営は安定しやすい傾向があります。
- 【リスク】 取得コストの上昇による利回りの低下や、出口（売却時）における流動性の低さを考慮した緻密な資金計算が必要です。大規模修繕費用を自身で準備するため、資金管理に高い計画性が求められます。
また、表面利回りには空室率が加味されていませんので、現実的な稼働率によるシミュレーションが重要です。
都心の区分マンション（目的：手間の軽減と手堅い資産形成）
- 【メリット】 都心の安定した賃貸需要を背景に、長期間の空室リスクを抑えられます。建物の修繕は管理組合が主導して計画的に行うため、個人で突発的な大規模修繕費を負担する可能性は低くなります。市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。
- 【リスク】 毎月のキャッシュフローは大きく出にくいため、時間をかけて残債を減らし、純資産を形成していく中長期的な視点が必要です。
ブルーアセットパートナーズでの一棟投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- 物件価格に対して十分な自己資金（頭金）を投入し、借入比率を下げて低利回りでも安全に事業を回せる経済的体力がある方
- 建築費高騰による低利回りをカバーするため、リノベーション等の運用努力を行い、将来的な家賃引き上げを前提とした経営に取り組める方
- 専門家を交えた法人設立や税務対策など、全体的な資産管理と出口戦略（売却益）を重視する方
見送るべき人の条件
- 自己資金にゆとりがなく、フルローンで購入した上で、毎月のキャッシュフローに大きく余裕を持たせたい方
- 売却時の残債リスクや譲渡税を逆算せず、目先の「節税」だけを目的にしている方
- 「管理会社がすべてやってくれる」と思考を止め、賃貸経営の変動要素を事業者として引き受ける認識が薄い方
まとめ
ブルーアセットパートナーズ株式会社は、関東エリアを中心に一棟収益物件を取り扱い、法人化や税務サポート、リノベーションによるバリューアップなど、出口戦略を見据えた提案に強みを持つ不動産会社です。融資アレンジや専門的なコンサルティングにおいて、利用者からの評価も確認できます。
一方で、一棟投資はまとまった自己資金があり、ある程度の運用のボラティリティに耐えられる経済的な体力が必要です。もし、あなたが現役世代のサラリーマンで、これから資産形成を進めていきたいと考えているなら、区分マンションの方が手堅い印象です。
おおやの視点
不動産投資は「自分のお金（純資産）をいかに安全に増やすか」という事業です。法人化や税務のサポートは賃貸経営の助けになりますが、物件そのものの収益力と、ご自身の財務状況に見合っているかの見極めが最も重要です。
自身で資金や修繕をコントロールしながら一棟投資で事業を拡大するのか、あるいは管理の手間がかからず安定稼働が見込める「都心の区分マンション」で手堅く資産形成をするのか。
私自身、一棟投資と区分投資の両方を経験してきましたので、一棟でも区分でもフラットに相談に乗れますよ。もし迷ったり気になることがあれば、気軽に私に聞いてくださいね。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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