ブリリアント・フューチャー・パートナーズの評判は？「数棟所有」モデルと融資戦略の判断基準

本記事では、不動産仲介とコンサルティングを手掛けるブリリアントフューチャーパートナーズを取り上げます。

同社の特徴は、金融機関に対する造詣の深さです。

「不動産投資は数棟所有することで、皆様の夢に近づきます」。セミナーの案内文にそう書かれています。そして「お客様の購入リピート率90％以上を維持し続けている」ことを、選ばれる理由の中心に据えています。

1棟売って終わりではなく、複数棟の取得を前提に伴走する。 そのための金融機関のコンサルティングを得意としています。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

おおやが得意とする不動産投資

• cfo的な視点から、最適な借入先の選定、借入資金による資産を最大化
• 物件のバリューアップと最高値での売却先の確保
• 複数の借入先から物件に応じて最適な条件で借入

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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評判・口コミはあるのか

社名で検索しても、投資家による口コミはほとんど見当たりません。 一棟を買う人の絶対数が少なく、購入金額を実名で公開する人もいないためです。

確認できる材料としては、宅地建物取引業免許があります。

同社の免許は「東京都知事（2）第101713号」。宅建業免許は5年ごとの更新制なので、（2）は更新1回、営業年数はおよそ5〜10年を意味します。サイトに掲載されている実績表記が「2017年12月から2022年5月まで」となっていることからも、2017年前後の設立と考えられます。

設立10年ほどとなると、不動産会社としてはまだ新しい部類です。

同社の公開情報は限られていますが、同社が仲介する物件情報は公開されているため、物件情報から、同社の特徴を把握することができます。

会社概要

同社は新規開発や買取再販ではなく、不動産仲介とコンサルティングがメイン事業です。

仲介メインの不動産会社は、物件の幅が広く選択肢が多い点がメリットである反面、自社で仕入れるリスクを取らないため物件のフィルターがかからない点がデメリットです。

同社は物件を紹介する際にノーリスクであるため、提案された物件をすべて鵜呑みにするのはNGです。

セミナーを継続的に開催しています

同社は2021年から継続してセミナーを開催しており、テーマが一貫しています。

• 「会社員だから勝てる不動産投資how-to」
• 「会社員が不動産投資を始める前に知っておきたいこと」
• 「数棟所有するための実践セミナー」
• 「成功者の不動産投資術」。

対象を会社員に絞った回が複数あり、そして「数棟所有」が繰り返し登場します。

内容として掲げられているのは、最新の融資情報、属性別のおすすめ情報、おすすめ金融機関、直近の取引事例。融資に軸足を置いた構成であることが読み取れます。

取扱物件｜全国・全価格帯・全利回り帯

同社が収益物件ポータルに掲載している物件は、一棟アパートが約120件、一棟マンションが約80件、合わせて約200件。仲介会社として、相当な数の情報を集めています。

掲載内容を見ると、幅の広さが際立ちます。

価格帯は3,800万円台から2億5,900万円。利回りは3.87%から13.18%。

エリアは東京23区、多摩地域（八王子・青梅・小平）、神奈川（横浜・川崎・藤沢）、愛知（名古屋・岩倉）、兵庫（尼崎・三田）、岡山まで。 築年も1968年築から2017年築まで並びます。

この幅の広さが意味すること

前述の通り、取扱物件の幅の広さは仲介専門業者の特徴です。

物件は売主の都合で決まります。売りたい人が現れれば、それが港区の低利回り物件でも、岡山の高利回り物件でも、扱うことになります。

そのため、

「この会社が扱っているから安心」という判断は、成立しません。

買取再販なら、業者が自社の資金でリスクを取って仕入れる以上、目利きが一定のフィルターになります。仲介にはそれがない。 良い物件も、扱いにくい物件も、同じ棚に並びます。

判断は、完全に物件個別で必要になります。

同時に、200件という掲載数は情報量の多さを意味します。 選択肢が多いこと自体は、投資家にとって価値です。問題は、その中から選ぶ基準を自分が持っているかどうかです。

「数棟所有」モデルをどう評価するか

ここが、この会社を検討するうえで最も重要な部分です。

一棟物件を複数保有するには金融機関の選定が必要

同社の企業理念には、こう書かれています。

お客様の属性、自己資金の有無、将来の目標や投資目的。金融機関を利用する場合、利用できる金融機関の融資する物件を購入するなど、お客様ひとりひとり、あらゆる角度から検証しての投資戦略を立て進めていかないといけません。

「利用できる金融機関が融資する物件を買う」——つまり物件から選ぶのではなく、融資から逆算する。

一棟投資で最も多い失敗は、目の前の物件だけを見て、次を考えずに買ってしまうことです。1棟目を割高に掴めば、2棟目の融資審査で保有資産が実勢評価され、資産超過にならず拡大が止まります。

最初から複数棟保有する前提で、戦略を組む必要があります。

ただし、これを売り手が言うと、意味が変わります

問題は、誰がこれを言うかです。

投資家が自分で「融資から逆算しよう」と考えるのと、物件を売る側から「あなたが融資を引ける物件はこれです」と提示されるのとでは、まったく別の話になります。

後者は言い換えれば、「買えるものを買ってください」ということですからね。

買える物件と、買うべき物件は別物です。

融資が下りることは、その物件が良い物件であることを一切保証しません。銀行は借り手の純資産や収入を加味して判断を行うため、高年収層であれば多少物件が弱くても融資が出てしまうものなのです。

確かに融資が組めないと不動産投資は始められませんが、大前提として、良い物件を選ぶことが最優先です。

重ねてになりますが、同社は自社でリスクを負っていませんので、提案の重みは正直軽いです。懸念点があれば断ってどんどん別の物件を出してもらいましょう。

「数棟」と「リピート90%」を重ねて読む

同社は「弊社でリピート購入していただくことを重視しております」と明言し、「購入リピート率90％以上」を掲げています。

リピート率90%以上ということは、顧客満足の証明として読むことはできます。満足しなければ、2棟目を同じ会社で買う理由がありません。

一方で、融資の順番を一社が握り続ける構造でもあります。1棟目でA銀行を使えば、2棟目の選択肢はそこから逆算される。そして「次はこの銀行が使えます」と言われれば、そこで買える物件を買うことになります。

この循環が3棟、4棟と続いたとき、残っているのは何か。

「買える物件を買い続けた結果のポートフォリオ」かもしれませんし、「設計に沿って積み上げた資産」かもしれません。

その違いを判断できるのは、自分で物差しを持っている人だけです。

売主業者であれば、投資家に選ばれる物件を仕入れることに腐心します。その時点で物件にはフィルターがかかっています。しかし同社の場合はそのフィルターがかからないまま提案されるため、物件の見極めは100%投資家の仕事です。

確認すべきこと

• なぜこの金融機関を勧めるのか。他の選択肢と比べた理由は何か
• 2棟目、3棟目として想定しているのはどういう規模・エリアの物件か
• その設計で進んだ場合、3棟目の時点で私の借入余力はどうなるか
• 途中で方針を変えた場合、何が制約になるか

同社の強みは不動産物件の見極めというよりも、金融機関に関する深い知識の共有にあるでしょう。

物件選定は自分で行い、金融機関の調整や相談を同社に依頼する、というような金融機関コンサルティングという使い方が一番投資家にとって利がありそうですね。

「未公開物件」をどう受け止めるか

同社はメルマガ登録の導線を「非公開物件公開中！」、無料相談の導線を「最新の未公開物件や融資情報ご案内！」としており、未公開物件が訴求の柱になっています。

ただ、「未公開」は品質の保証ではありません。

むしろ考えるべきは、なぜこの物件が公開されずにここにあるのかです。売主からすれば未公開にされるメリットはありませんからね。

投資判断で気をつけるべきこと

融資は組めるのか

掲載物件には、1968年築、1985年築といった築古が含まれます。

木造の法定耐用年数は22年、軽量鉄骨は19〜27年、重量鉄骨は34年、RC造は47年。これを超えた物件は、融資期間が極端に短くなるか、融資自体が付かない可能性があります。

もしあなたに融資がついても、次の買い手がつかない可能性も十分に考えられます。

不動産は出口が見えないものを買ってはだめですよ。

その「満室」は本物か

購入時に満室でも、賃貸需要が旺盛であるとは限りません。

満室にすること自体は、条件次第で可能です。フリーレントを長く付ける、AD（広告料）を厚く出す、初期費用をゼロにする。こうした条件で埋めた場合、契約賃料は高くても実質収入は下がり、次の更新で維持できません。

購入前にレントロールを確認し、入居付けの時期に偏りがないかなどを確認しましょう。

収支シミュレーションに、抜けている費用はないか

仲介物件では、業者が詳細な収支表を作らないことも珍しくありません。 その場合、自分で組む必要があります。

• AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
• 原状回復費 — 退去のたびに発生します
• 大規模修繕積立 — 築古であれば、すでに待ったなしの可能性があります

一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。 そしてこれらは表面利回りに一切現れません。

掲載エリアは東京から岡山まで広がっています。ADの相場は、地域によって大きく変わります。

そして資材費と人件費が高騰していますので、バッファを持った計画が必要です。

家賃を上げられるエリアか

金利が上がる局面では、賃料も上がる物件でなければ、収支は悪化する一方です。

借入金利が上昇すれば、返済額は増えます。修繕費も資材費高騰で上がっています。一方で家賃の値上がりは地域や物件によってマチマチです。

購入希望の物件が、次の入居者入れ替え時に家賃を引き上げられるのかは、非常に重要な視点になります。

遠隔地なら、管理をどうするか

岡山、兵庫、愛知。 首都圏に住む投資家にとって、管理の目が届きにくい立地です。

「現地の管理会社はどこか。管理委託料と業務範囲は。退去や修繕の判断は誰がするのか」

買う前に、管理の体制を確定させてください。

出口は見えているか

築40年の物件を10年持てば築50年です。次の買い手は、さらに融資が組みにくくなります。

「10年後、この物件を買うのはどういう人ですか。その人はどの金融機関で、何年の融資を組めますか」

不動産投資は出口が絶対に必要です。

次の買い手としてどういった属性をターゲットにするのか、購入時にはこの視点も重要です。

まとめ

ブリリアント・フューチャー・パートナーズ株式会社は、東京・京橋に本社を置く売買仲介・コンサルティングの会社です。自社開発も買取再販も行わず、会社員を主な対象に、複数棟の取得を前提とした提案を掲げています。

同社の提案物件はすべて仲介物件であり、同社がリスクを背負うことによるフィルターはかかっていません。またサイト内でしきりに訴求される「未公開物件」は品質の保証ではありません。

同社の強みは金融機関のコンサルティングにあり、物件の選定は投資家自らが責任をもつ必要があります。

不動産投資で重要なことはローンを組むことではなく、負けない不動産を購入することですよ。

こんなことで迷っていませんか

• 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
• 提案されている物件の利回りは適正か
• 築古物件の融資と出口は、どう設計すべきか
• 遠隔地の物件は、自分に扱えるのか
• このエリアで、家賃を上げていけるのか
• 法人化を検討すべきか
• 土地建物の按分は適正か

昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。

一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。

一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。

  不動産投資では『情報』が命。知ってるか知らないかで、投資結果は何倍も変わります。

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