コスモバンクの評判は？節税スキームと買取再販の構造を検証

「コスモバンクから節税になる物件を提案されているのですが、どうでしょうか」

コスモバンク株式会社は横浜ランドマークタワーに本社を構える収益不動産会社で、代表の穴澤勇人氏は大手の武蔵コーポレーション出身。YouTubeやセミナーでの発信も活発で、2025年には「ベストベンチャー100」にも選出されています。

本記事では同社のメインの訴求である一棟アパートによる「節税」という販売手法について、詳しく見ていければと思います。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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コスモバンクとはどんな会社か

同社は「一棟アパートなどの物件を買い取り、自社の職人によって改修工事を施して入居者を集めやすくし、それを顧客に販売する。購入後は賃貸管理を担い、売却時には出口の提案まで行う」購入・管理・売却をワンストップで完結させるビジネスモデルです。

グループの年間売上高は設立から6年で100億円を超えたとしています。

同社は、年収3,000万円を超えるようなハイクラスなビジネスマンを主要な顧客として掲げており、中古不動産を活用した節税コンサルティングが支持されていると説明しています。

つまり、収益を目的とした一般的な一棟投資というより、高所得者の税負担を軸にした提案が中心ということです。

一方で、節税は一度始めたら物件を買い続けなければいけないループに入り、資産を増やすことが困難になったりします。

目の前のお金のことだけでなく、戦略的に資産が増える投資をする方が建設的だと個人的には思いますが。。

穴澤代表は収益不動産一筋

同社の訴求の中心には、代表の経歴があります。

穴澤氏は22歳で収益用不動産に出会い、保有物件が8棟を超えた頃に武蔵コーポレーションへ入社。売買部の責任者として年間200棟の買取、売却累計100億円以上を扱ったとしています。まさに収益不動産一筋といった印象です。

コスモバンクの評判・口コミはどうなっているか

同社について検索すると、比較サイトや個人ブログの記事が多数出てきます。ただし、投資家本人による口コミは限定的です。

同社サイトには「購入のお客様の声」「リフォームのお客様の声」「管理のお客様の声」が掲載されており、群馬県、栃木県宇都宮市、神奈川県といった地域名が確認できます。地方の物件を扱っていることが読み取れます。

第三者のブログには、批判的というより構造を指摘する内容も見られます。代表がYouTubeチャンネル『穴澤勇人のMIQTV』（登録者約1.3万人）を運営していることに触れつつ、発信の活発さと提案物件の質には相関がないという指摘や、自社保有の物件を販売しているため物件にいくら利益が乗っているか分からず、リノベーション済み物件はなおさら相場感を掴みにくいという指摘です。

この指摘自体は的確な印象です。

注意点1｜価格の妥当性を見る

同社の最大の特徴は、購入からリフォーム、管理、売却までを一社で担うことです。

リフォームも自社内で完結することで、中間マージンが減り、結果的に良いリフォームを廉価で行うことが可能になります。

また、同社は管理までを担うことから、販売後の入居率まで見据えたリフォームを実施するため、投資家と目線や方向性が一致している点も評価できます。

一方で、コスモバンクは売主であり、投資家にとっては利益相反の相手ともいえます。

コスモバンクの仕入れ値、リフォーム費用が見えない以上、価格の妥当性が見えづらくなる点は注意が必要です。想定家賃から逆算した表面利回りを投資の参考にする方はおおいですが、表面利回りには入居率という重要な係数が抜けています。

そもそも想定家賃が妥当かどうか、という点も確認が必要ですしね。

そのため、下記4点については投資前に確認したいところです。

• この物件は御社の売主物件か、媒介か
• 売主物件の場合、いつ仕入れたものか
• 提案されている改修工事について、他社の見積もりを取ってよいか
• 周辺の同種物件（未改修）の取引事例を見せてほしい

この辺りの材料を集めることで投資の妥当性を推し量ることができます。

注意点2｜「節税」が主軸であることの意味

同社の訴求で最も前面に出ているのが、節税です。

年収3,000万円超のハイクラスなビジネスマンに対し、中古不動産を活用した節税コンサルティングを提供し、家賃収入と還付税金の相乗効果で資産形成を支援するとしています。

仕組みとしては、合法かつ一般的なものです。 築古の木造物件は法定耐用年数を過ぎているため短期間で償却でき、その減価償却費を給与所得等と損益通算することで所得税・住民税が下がる。ということですね。

節税は「結果」であって「目的」ではありません

節税を目的に不動産を買うと、順番が逆になります。還付される税額に目を奪われて実勢価格を上回る値で物件を掴めば、圧縮できた税額より、抱えた含み損の方が大きくなり得ます。

そのため、正しい順番はこうです。まず投資として成立する物件かを判断し、その結果として節税効果が付いてくる。 この順序を守れているかどうかを、ご自身で確認してください。

「この物件は、節税効果がなかったとしても買いますか」——この問いに「はい」と答えられるかどうか、ですね。

売却時に譲渡税がかかる

減価償却で圧縮した分は、売却時の譲渡所得計算で取得費が減るため、譲渡税として跳ね返ります。そのため、所得税率と譲渡税率の差が実際の節税効果ということになります。確かに年収3,000万円くらいないと、大きな節税にはなりません。

さらに個人の場合、所有期間5年を境に譲渡所得の税率が大きく変わります。 短期譲渡の税率は長期の約2倍です。「いつ売るか」まで含めて設計されているかを確認してください。

なお同社は出口について、節税効果の観点から「建物のまま手放すか、解体して売却するか」まで提案するとしています。出口を設計に含めている点は評価できます。

注意点3｜「融資が付きにくい物件に融資を付ける」の意味

同社は、代表の融資付け実績を背景に、通常では融資付けが難しい物件や、不動産投資が初めての方にも最適なファイナンスアレンジが可能としています。

買い手にとって、これは魅力的に響きます。 買えなかったものが買えるようになるからです。

しかし、通常では融資づけが難しい物件は、売却しにくい物件ということ。

融資付けが難しい理由はいくつか考えられます。

• 法定耐用年数を超えている
• 再建築不可などの法的な制約がある
• エリアの評価が低い
• 積算価格が出ない

いずれにせよ、出口が狭い物件はあとあと困ることになるので、融資付けがしやすい物件を買った方がリスクは少なくなりますよ。

物件を見極める5つの視点

最後に、相手が誰であっても変わらない物差しを整理します。

1. その「満室」は本物か

一棟販売業者には、初回満室保証というのをつける業者があります。

ただ、改修して満室にしてから販売する以上、その満室は業者が埋めたものです。フリーレントを長く付ける、AD（広告料）を厚く出す、初期費用をゼロにする——こうした条件で埋めた場合、契約賃料は高くても実質収入は下がり、次の更新で維持できません。

各室の賃貸借契約の開始時期（直近で一斉に埋まっていないか）、契約時の募集条件、周辺同種物件の募集賃料を確認してください。

そして、改修と満室化で上がった価値は、すでに販売価格に反映されています。 買った後にあなたができるバリューアップが何なのかを、必ず尋ねてください。

2. そのエリアのAD相場を知っているか

ADの相場はエリアで変わります。地方は首都圏より高くなる傾向があります。 一棟では戸数の分だけ退去が発生し、AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。これらは表面利回りに一切現れません。

3. シミュレーションに修繕積立が入っているか

「ADと原状回復費、修繕積立は、この収支表に計上されていますか」と尋ねてください。計上されていなければ、それは実現しない数字です。

改修済み物件であっても、改装されたのは表層であって、屋上防水、外壁、給排水管の更新時期は変わりません。 資材費と人件費が高騰している現在、将来の修繕費は過去の相場では収まりません。

4. イールドギャップと流動性は足りているか

イールドギャップは「実質利回り − 借入金利」。 求められる水準は局面によって動くため、本稿では基準値を示しません。「かつてこの程度で回っていた」という感覚は、今、最も危険な物差しです。

「金利が2%上昇したとき、この物件のキャッシュフローはいくら残りますか」——この試算を必ず求めてください。

流動性については、前述の通り融資の付きにくさが売却時に跳ね返ります。

5. インフレに乗れるエリアか

金利が上がる局面では、賃料も上がるエリアでなければ収支は悪化する一方です。家賃は契約更新や入居者入れ替えのタイミングでしか改定できず、反映は数年遅れます。

その市町の人口・世帯数の動態と、過去数年の賃料推移を確認してください。

まとめ

コスモバンク株式会社は、収益不動産の購入・リフォーム・管理・売却をワンストップで担う会社です。代表は武蔵コーポレーション出身で、年間200棟の買取と累計100億円超の融資付けを経験。設立6年でグループ年商100億円超まで成長しており、能力のある会社であることは間違いありません。

そのうえで、本稿で伝えたい内容は下記３点です。

価格の妥当性
提案された物件価格や想定家賃、空室率が計算上、投資に耐えうるかどうかの確認。また金利が上昇傾向である昨今、イールドギャップは十分に保てるかどうか、この点は確認が必要です。

節税は結果であって目的ではない
「この物件は、節税効果がなかったとしても買いますか」——この問いに答えられるかどうかが分かれ目です。そして提案された税務スキームは、必ずご自身の税理士に確認してください。

売却は見えているか
築古一棟投資の一番の難関は出口です。古い物件を高値で買えば節税はできます。ただその節税以上の損失を出さないためには、出口が取れること、妥当な価格で手放せることが前提条件です。目の前の節税だけを見るのではなく、トータルでプラスになるか、という点が重要です。

結局のところ、判断は物件と価格で決まります。会社の看板でも、代表の経歴でもありません。

こんなことで迷っていませんか

• 提案されている物件の利回りは適正か
• 節税効果を除いても、この物件は買いなのか
• 金利上昇局面で買っても大丈夫か
• 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
• 出口戦略は見えているか
• 法人化を検討すべきか
• 土地建物の按分は適正か。土地価格が不自然に高く設定されていないか

昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。

一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。

一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。

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