FDSの評判は？「LIVIAZ」一棟投資の判断基準とグループ構造を検証

「FDSから一棟マンションを提案されているのですが、どうでしょうか」

株式会社FDSは2001年設立、大阪に本社を置き、土地の仕入れから設計・施工・販売・管理までを一貫して手掛ける収益不動産会社です。年間100棟規模の建設体制を持ち、近年は大阪・神戸・名古屋・岡山・東京へと拠点を広げています。成長している会社であることは、間違いありません。

そのうえで、この会社の物件を検討する際には、押さえておくべき論点が四つあります。

垂直統合ゆえに価格の検証が難しいこと。同社自身が家主でもあること。サブリースの提案があること。そして価格が公開されていないことです。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

おおやが得意とする不動産投資

• cfo的な視点から、最適な借入先の選定、借入資金による資産を最大化
• 物件のバリューアップと最高値での売却先の確保
• 複数の借入先から物件に応じて最適な条件で借入

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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FDSとはどんな会社か

グループは複数の法人で構成されています。

収益不動産ブランドは「LIVIAZ（リビアス）」。施工事例には「F asecia」シリーズとして、RC造・S造の3〜4階建が並びます。

沿革から読めること

同社の沿革を紹介します。

同社は2001年に有限会社福地興産として設立され、2005年に株式会社化。2019年1月に株式会社FDSへ社名変更しました。

2016年からは急速に支店が増えており、東京支店（2016年）、神戸支店（2021年）、名古屋支店（2022年）、岡山支店（2024年）、そして株式会社FDS東京の設立（2025年）。5年で4拠点という展開ペースで急成長ぶりが見てとれます。2026年4月には大阪市中央区本町へ本社を移転しています。

論点1｜垂直統合でワンストップ体制

同社の最大の特徴は、ワンストップ体制です。

土地の仕入れから企画、設計、施工、販売、管理まで自社グループで完結させる。RC造・S造・W造など幅広い収益不動産を、設計から施工まで年間100棟を一貫体制で建設できるとしています。外注や仲介業者を挟まないことで、不要なコストを省けるという説明です。

中間マージンが発生せず、責任の所在も明確になり、窓口も一本化されるという点で投資家にとってもメリットがあります。

一方で、

• 土地をいくらで仕入れたのか
• 建築費はいくらか
• そこにいくらの利益を乗せて販売するのか

これらすべてがグループ内部で決まり、外から検証する手段がありません。

土地から新築アパートを建てる場合と比較すると、価格の妥当性の検証が難しいという点がデメリットですね。特に新築は利回りが想定家賃で計算されているため、利回りを価格の妥当性の判断として信用しきれない、という特徴がありますので。

下記質問をしてみることで、価格の妥当性の判断ができる可能性があります。

• 土地値と建物値の内訳はいくらか。積算価格はいくらか
• この価格は、周辺の類似物件（他社供給）と比べてどの水準か
• 契約の相手方は、どの法人になるのか
• 同社が過去に供給した物件で、中古市場での売却実績はあるか。その価格は

論点2｜同社自身が「家主」でもある

これは、他の販売会社にはあまりない特徴です。

同社は自社サイトで、多数の物件を自社で保有・管理することで安定したストック収益を確立していることを強みとして掲げています。賃貸住宅を建築・保有して安定したストック収益を生みながら、売却によるフロー収益にもつなげるというモデルです。

つまり、同社は「売る会社」であると同時に「持つ会社」でもあります。

財務基盤の安定という意味では、これは長所です。 販売だけに依存しないため、無理に売り急ぐ必要が構造的に小さい。

同時に、買い手としても安心感があります。

自社保有している物件＝賃貸がついて回っている物件を売却するということは、投資家としてはすでに実績のある物件を購入できるわけですから。販売するFDSにとっても、販売収益はストック収益よりも大きな利益を確定できるので、売るメリットがあり、売り手、買い手にとってウィンウィンな取引が期待できます。

一方で同社が販売する物件の基準として、賃貸づけがうまくいかない物件を投資家に押し付けよう、という判断基準だった場合は、注意が必要になります。

そのため、

• 保有する物件と販売する物件に、明確な仕入れの基準の違いがあるか
• 提案物件のレントロールの確認

この2点はしっかりと確認する必要があるでしょう。

論点3｜サブリースの提案

購入後の賃貸管理は、グループ会社の株式会社FDSプロパティマネジメントが担う体制です。そして空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料を保証するサブリース契約の提案も行っているとされています。

ただ、サブリースだからと言って、物件の空室状況を確認しなくていいかというとそうではありません。実態に伴わない空室保証は将来的に破綻する可能性があるため、前項で述べたレントロールの確認は必須です。

サブリース契約を依頼する際は、下記の点を確認して下さい。

• 保証賃料の改定条件と改定サイクル（多くは数年ごとに減額改定される可能性があります）
• 免責期間（入居者退去後、保証が止まる期間の有無と長さ）
• 中途解約の条件と違約金
• 原状回復費・広告費（AD）の負担区分
• 保証賃料は、満室想定賃料の何%か
• オーナーからの解約依頼は有効か、解約はスムーズにできるか、違約金の有無があるか

サブリースは借地借家法によって不動産会社が守られるため、解約ができないトラブルが頻発しています。いざという時に解約ができるかどうかは事前に書面で確認が必要です。

論点4｜価格は非公開

同社の物件は、販売価格が非公開とされています。物件や規模により異なるため個別対応、という扱いです。

金融緩和が終了に向かっている昨今、金利状況によって販売価格を調整したい不動産会社の意図が見えます。また、インフレによる家賃上昇トレンドもあることから、販売時期によって設定できる物件価格も大きく上下してくるためです。

投資家としては、物件価格を提案された面談で即決するのではなく、一度持ち帰って検討する、というのが防衛策になります。

• 将来家賃を引き上げられるエリアか
• 金利上昇に耐えうるイールドギャップがあるか
• 期待するキャッシュフローを長期で得られるかどうか

こういった視点で価格を判断する必要があるでしょう。

物件を見極める5つの視点

最後に、相手が誰であっても変わらない物差しを整理します。

1. 想定家賃は、実現するのか

新築の場合、まだ入居者はいません。提示されているのは「想定家賃」であって、実績ではありません。

同社が過去に供給した同種物件で、実際にその賃料が取れているのか。そして入居者が入れ替わった後も維持できているのか。 竣工から数年後、最初の入居者が退去するときが最初の試練です。

2. そのエリアのAD相場を知っているか

ADは入居を決めた仲介会社に支払う実費で、エリアによって相場が変わります。 一棟では戸数の分だけ退去が発生し、AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。これらは表面利回りに一切現れません。

同社は大阪・神戸・名古屋・岡山・東京と展開エリアが広く、AD相場は地域ごとに大きく異なります。

3. シミュレーションに修繕積立が入っているか

「ADと原状回復費、修繕積立は、この収支表に計上されていますか」と尋ねてください。計上されていなければ、それは実現しない数字です。

新築だから修繕は不要、ではありません。 10年目、15年目に必ず来ます。そして資材費と人件費が高騰している現在、将来の修繕費は過去の相場では収まりません。

4. イールドギャップと流動性は足りているか

イールドギャップは「実質利回り − 借入金利」。 求められる水準は局面によって動くため、本稿では基準値を示しません。「かつてこの程度で回っていた」という感覚は、今、最も危険な物差しです。

「金利が2%上昇したとき、この物件のキャッシュフローはいくら残りますか」——この試算を必ず求めてください。

新築RCは融資期間を長く取れる反面、利回りは低くなります。 ギャップの厚みを必ず確認してください。

5. インフレに乗れるエリアか

金利が上がる局面では、賃料も上がるエリアでなければ収支は悪化する一方です。家賃は契約更新や入居者入れ替えのタイミングでしか改定できず、反映は数年遅れます。

その市町の人口・世帯数の動態と、過去数年の賃料推移を確認してください。大阪と岡山では、答えはまったく違います。

まとめ

株式会社FDSは、2001年設立、年間100棟規模の建設体制を持ち、土地の仕入れから設計・施工・販売・管理までを一貫して手掛ける収益不動産会社です。大阪・神戸・名古屋・岡山・東京へと拠点を広げ、持株会社体制へも移行しました。会社そのものを疑う理由はほとんどありません。

そのうえで、本稿で申し上げたかったことは四つです。

垂直統合は、利点と引き換えに検証の難しさを伴います。 土地・設計・建築・販売がグループ内で完結するため、相見積もりが構造的に取れません。 だからこそ土地建物の内訳、積算価格、そして中古市場での売却実績を確認してください。

同社自身が家主でもあります。 自社保有物件と販売物件の仕入れに線引きあるのか、率直に尋ねてください。

サブリースは条件次第です。 保証賃料の改定サイクル、免責期間、中途解約条件を契約書で確認し、サブリースあり・なしの両方の収支を出してもらってください。

価格は非公開です。 比較対象を持たずに面談に臨まないでください。

結局のところ、判断は物件と価格で決まります。会社の規模でも、建築体制の立派さでもありません。

こんなことで迷っていませんか

• 提案されている物件の利回りは適正か
• サブリースは付けるべきか、外すべきか
• 金利上昇局面で買っても大丈夫か
• 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
• 出口戦略は見えているか
• 法人化を検討すべきか
• 土地建物の按分は適正か。土地価格が不自然に高く設定されていないか

昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。

一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。

一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。

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