「株式会社フットワーク 評判」
「フットワーク 不動産投資」
検索エンジンで企業名を入力すると、このようなキーワードが表示されます。株式会社フットワークは、東京都町田市に本社を構え、隣接する相模原市をはじめとした関東一都三県で一棟アパート・マンションの売買仲介や賃貸管理を展開する不動産会社です。
不動産投資において、郊外エリアで一棟物件を検討する際は「地場の客付け力の強さ」に期待するだけでなく、「表面利回りの低さがもたらす実質赤字」と「特定のターゲット（学生など）に依存する出口リスク」を客観的に検証する必要があります。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、同社のビジネスモデルを解剖し、一般の投資家が知っておくべき客観的な現実を論理的に解説します。
フットワークの口コミ・評判から見える実態
ネット上の口コミや評判は、その会社が「どのような営業スタンスで、どのようなサポートをしているか」を予見する指標となります。実在する口コミサイト等からの実態を分析します。
🟢 肯定的な評価（客付け力と適度な営業距離感）
- 賃貸仲介におけるスピーディーな対応力
同社の店舗のGoogleマップ等には、一般の賃貸契約者（入居希望者）から「希望に合う物件を素早く探してくれた」「担当者のレスポンスが早く丁寧だった」というポジティブな声が多数寄せられています。これは「賃貸仲介部門」の営業力や地場ネットワークが強いことを示しており、物件購入後の「客付け（空室埋め）」において一定の期待が持てる要素です。 - 適度な営業距離感
不動産投資の口コミサイト「不動産投資のミカタ」には、営業担当について「商談した後も半年に一回程度連絡が来る。よい物件のときもあればそうでないときもあり、それほど悪くはない印象」という声もあり、しつこすぎない営業が行われている様子がうかがえます。
🔴 気になる評価・注意点（賃貸管理に対する厳しい不満）
一方で、投資の根幹に関わる「賃貸管理」の実態について、同じく「不動産投資のミカタ」にて物件の購入経験者から非常に厳しい実体験が投稿されています。
- 修繕費の事後請求と提案不足に関する不満「勝手に修繕をして金額を請求してくる。こちらには事前の連絡がない。物件の改善などの提案も一切ない。約束も守らないことが多く、非常にストレスが溜まる」といった、購入後の管理体制やコミュニケーション不足に対する強い懸念が挙げられています。
おおやの視点
賃貸仲介における客付け力の強さは、町田・相模原エリアに根差した同社の大きな武器です。また、スピード感を持って新規募集をかけるためか、修繕の請求が事後報告になってしまうこともあるようです。個人的には一般的な費用ないなら事後報告で進めてもらえる方が新規募集の機会損失を産まなくていいので、いいかなと思います。
正直ここはスピード感とコミュニケーションのトレードオフな点ではありますが、合わない人には合わないかもしれませね。
株式会社フットワークの特徴と会社概要
同社の事業には、主に以下の特徴があります。
- 町田・相模原を中心とした一棟物件の取り扱い
「資産形成には区分より一棟が有利」という方針のもと、一都三県、特に本社のある町田市と相模原市エリアでの一棟アパート・マンションの売買に強みを持ちます。 - 非公開物件の提案とワンストップ管理
会員限定の非公開物件システムを採用し、融資アレンジから購入後の賃貸管理、家賃集金までをトータルでサポートする体制を整えています。
【株式会社フットワーク 会社概要】
| 項目 | 内容 |
| 会社名 | 株式会社フットワーク |
| 設立 | 1989年4月 |
| 代表者 | 代表取締役 辻川 剛 |
| 本社所在地 | 〒194-0013 東京都町田市原町田4-18-8 |
郊外一棟投資（町田・相模原エリア）におけるリスク算定
同社が主力とする「町田・相模原エリアの一棟物件」を検討するにあたり、投資家が算定すべき構造的なリスクを整理します。
1. 「表面利回り5〜6%台」の物件とキャッシュフローの枯渇
同社の公式サイト等に掲載されている一棟物件は、表面利回り5〜6%台（中には4%台）のものが多く見受けられます。郊外の一棟アパートでこの表面利回りはかなり低めの印象です。
一棟物件には、10〜15年周期で数百万単位の大規模修繕費が必ず発生します。さらに退去時のAD（広告料）や原状回復費を差し引くと、表面利回り5〜6%では税引前のキャッシュフローが極めて薄くなり、ちょっとした修繕トラブルで容易に「持ち出し（赤字）」へ転落するリスクがあります。
2. 「大学依存」による空室と出口の閉塞リスク
町田・相模原エリアは大学キャンパスが多いため、学生向けの単身アパートが多く供給されています。しかし、少子化や大学の都心回帰（キャンパス移転）はすでに始まっているマクロトレンドです。
学生需要に依存した駅から遠いアパートは、将来的な空室リスクも懸念しないといけません。いざ売却しようとしても、同様のリスクを懸念した投資家から敬遠されるリスクもあります。実際に大学移転などが決まってしまえば、その瞬間から手放すのは難しくなるため、そういったリスクも加味して投資判断をすべきです。
おおやの視点
投資家はあらゆるリスクを考える必要があります。大学移転がなくても少子化が進めば賃貸需要は細ってしまいます。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすい4つのリスク
一棟物件への投資を検討するにあたり、投資家が見落としがちな特有のリスクが存在します。物件を評価する際は、以下の4つのポイントがクリアできているか必ずチェックしてください。
1. 利回りだけでなく「空室リスク」を直視する
業者が提示する利回りの多くは、満室を想定した「表面利回り」です。都心部と地方では利回りが倍ほど違うことがありますが、地方・郊外の高利回りは「空室率の高さ」を物件価格の引き下げで帳尻合わせしている結果に過ぎません。目先の利回りだけでなく、そのエリアの正確な賃貸需要を把握することが重要です。
2. 修繕積立金を無視したシミュレーションは信用しない
一棟物件は12〜15年に一度、多額の費用がかかる大規模修繕が必要になるため、毎月一定額を積み立てておくのが一般的です。不動産業者が示すキャッシュフローの中に修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件の収支を良く見せようとしていると考えられます。小さく注釈で書いているような業者はお断りすべきです。
3. 中古物件は「過去の修繕履歴」が命
中古の一棟物件を検討する場合、過去に適切な修繕工事が行われてきたかの確認が必須です。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多々あります。修繕前の物件を購入した場合、投資家自身が多額の修繕費を自己資金で一括負担することになるため注意が必要です。
4. エリアごとの「AD（広告料）」と隠れたコストを把握する
入居者募集を管理会社に依頼する際、家賃とは別に「AD（広告費）」が発生します。都心の一等地であれば家賃の1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアでは5ヶ月分以上払わないと客付けしてもらえないこともあります。また、2年ごとの更新手数料などの隠れたコストもシミュレーションに組み込まないと、実質利回りがマイナスになる恐れがあります。一棟アパートは分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になるという前提の理解が必要です。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
これから不動産投資を始める方にとって、フットワークが提供するような「郊外の一棟物件」にいきなり手を出すべきか、あるいは「都心の区分マンション」から始めるべきかは、自身の投資目的と財務状況によって明確に分かれます。
1. 郊外の中古一棟アパート（目的：節税と短期のキャッシュフロー）
築古の木造アパートは耐用年数が短く、短期間で大きな減価償却費を計上できるため、高年収層の所得税圧縮（節税）ツールとして機能します。
- 【メリット】 短期間で手元の現金を一気に増やせる可能性がある。
- 【リスク】 前述した「利回りの低さ」と「突発的な修繕リスク」が付き纏い、減価償却終了後には税負担で手元の現金が枯渇する「デッドクロス」に陥るリスクがある。表面利回りと実質利回りの乖離が大きいため、完全な上級者向け（ハイリスク・ハイリターン）の投資。節税で浮いた資金を繰上げ返済に充てるなど、将来を見据えた戦略が必須。
2. 都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）
RC造のマンションを一部屋単位で所有するモデルです。
- 【メリット】 都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低い。大規模修繕は管理組合が主導するため、オーナー個人が数百万単位の突発的な修繕リスクを背負う必要が少ない。市場での流動性が高く、いざという時に売りやすい。資産形成層に向いている。
- 【リスク】 毎月のキャッシュフローは出にくい。一棟アパートのようにインカムゲインの期待値は大きくない。
おおやの視点
私自身、一棟投資、区分投資の両方を経験してきました。両方にメリットデメリットがあり、向き不向きがあります。不動産投資に興味があるなら、まずは今の自分にとってどの選択肢が現実的かを考えてみることをお勧めします。
フットワークでの投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- 優良物件を見極める目と、突発的な修繕に自己資金で対応できる経済的体力がある人
- 町田・相模原エリアの土地勘に非常に明るく、自ら適正な利回りと出口戦略を算定できる（目利きができる）投資家
見送るべき人の条件
- 不動産投資の初心者であり、営業担当者の「一棟の方が資産形成に有利」「融資が通るから安心」という言葉だけで数千万円のローンを組んでしまう人
- 自己資金が少なく、ギリギリのフルローンでの購入を前提としている人
- 購入後はすべてお任せで、将来的な「大学のキャンパス移転リスク」や「修繕による数百万の出費」に耐えられない人
まとめ
株式会社フットワークは、町田・相模原エリアに深く根ざし、賃貸仲介の高い客付け力と一棟物件の取り扱いに強みを持つ不動産会社です。
しかし、「郊外の一棟アパート」という事業は、表面利回りが低いと実質的な手残りが枯渇しやすく、将来的な学生需要の減少による「出口（売却）の難しさ」という客観的な事業リスクを内包していることは絶対に忘れてはいけません。
また、節税目的で保有するにしても、具体的な出口や継続的な賃貸需要が見えなければトータルで赤字となってしまう場合があったり、融資枠が狭まることで資産形成の足枷になってしまうリスクもあります。
おおやの視点
一棟アパート投資の銀行の融資審査は、物件の収益力というよりも投資家（あなた）の属性を見ています。つまり「融資が通る＝物件が良い」とは限らない点は注意が必要です。あなたの年収が高ければ、銀行はその給与を返済の原資として審査をしていますからね。
一方で、一棟投資はまとまった自己資金があり、ある程度の運用のボラティリティに耐えられる経済的な体力が必要です。もし、あなたが現役世代のサラリーマンで、これから資産形成を進めていきたいと考えているなら、区分マンションの方が手堅い印象です。
私自身、一棟投資と区分投資の両方を経験してきましたので、一棟でも区分でもフラットな目線でアドバイスが可能です。すでにフットワークで検討しているアパートプランや、候補となる物件があるなら、一棟投資経験者として客観的に評価することも可能です。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、客観的に戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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