株式会社フットワークは、町田市に本社を構え、隣接する相模原市をはじめとした関東一都三県を対象に収益不動産を取り扱う会社です。一棟物件をメインとした不動産投資のサポートに加えて、賃貸仲介や賃貸管理事業も展開しています。
本記事では、株式会社フットワークの基本情報や事業の特徴を整理し、実際の口コミから見える実態を分析します。さらに、同社が主力とする「郊外エリアの一棟物件投資」について、現在の市場環境とビジネス構造から客観的な採算性と投資リスクを算定します。
株式会社フットワークの口コミから見える実態
Googleマップ等に寄せられた同社の口コミを分析すると、事業部門によって評価が明確に分かれている構造が読み取れます。投資家がパートナーとして判断する上で、以下の実態を把握しておく必要があります。
肯定的な評価：賃貸仲介部門の客付け力
- 「希望に合う物件を素早く探してくれた」「担当者のレスポンスが早く丁寧だった」入居希望者（賃借人）からの高評価が多数を占めています。これは同社の「賃貸仲介部門」の営業力や機動力が高いことを示しており、物件購入後の「客付け（空室埋め）」において一定の機能が期待できる要素となります。
否定的な評価：賃貸管理と売買営業の実態
一方で、建物の管理や売買営業に関しては、投資の根幹に関わるシビアな口コミが存在します。
- 「賃貸管理に関する気になる口コミが見られる」 入居後の管理体制に対する不満が散見されます。賃貸管理の質が低いと入居者の早期退去に直結し、結果としてオーナーがAD（広告料）や原状回復費を何度も負担させられることに繋がるリスクがあります。
- 「中古物件の問い合わせで行ったが、新築物件を長時間勧められた」売買部門において、顧客の意向よりも自社の売りたい物件（利益率の高い新築等）を優先する営業姿勢が垣間見えます。
※口コミ内容全て事実とは限りません。
株式会社フットワークの基本情報
| 項目 | 内容 |
| 会社名 | 株式会社フットワーク |
| 設立 | 1989年4月 |
| 代表者 | 代表取締役 辻川 剛 |
| 資本金 | 1,000万円 |
| 本社所在地 | 〒194-0013 東京都町田市原町田4-18-8 |
| 主な事業内容 | 収益不動産（一棟アパート・マンション中心）の売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理事業、リフォーム業など |
| 免許・許認可 | 宅地建物取引業：東京都知事（9）第56393号 賃貸住宅管理業：国土交通大臣（2）第1506号 |
株式会社フットワークは、東京都町田市に本社を置き、隣接する相模原市を含む一都三県を中心に不動産投資物件を扱う会社です。アパートやマンション、ビルなどの売買仲介に加え、賃貸仲介や賃貸管理も展開しています。
株式会社フットワークの特徴とメリット
株式会社フットワークの事業には、主に以下の特徴があります。
取り扱う物件は関東エリアの一棟物件がメイン
基本は一棟マンション・アパートを中心としています。「金融機関からの評価も区分より一棟の方が高いため、資産形成を有利に進めやすい」という考えに基づき、初めての不動産投資であっても一棟物件を推奨する方針です。取り扱いエリアは一都三県が中心で、特に本社所在地の町田市と隣接する相模原市に強みを持ちます。
顧客一人ひとりに合わせた提案と検索システム
販売実績やノウハウをもとに、融資アレンジや税務・法律相談（専門家との連携）に対応しています。公式サイトでは、投資用・収益物件をエリアや価格、利回りなどで検索可能であり、無料会員登録を行うことで会員限定の非公開物件も閲覧できる仕組みを採用しています。
賃貸管理のトータルサポート
賃貸管理部を併設しており、購入後の賃貸経営を支える体制を整えています。地域密着型での管理を行い、家賃集金から建物管理、入居者対応まで幅広くカバーしています。
事業構造とエリア特性から算定する投資分析
同社が主力とする「町田・相模原エリアの一棟アパート」について、現在の物件価格と将来の人口動態、および代替資産との比較から事業の採算性を算定します。
1. ターゲット層の選定と「大学依存」の事業リスク
町田・相模原エリアには複数の大学キャンパスが存在するため、学生向けの単身アパート需要を前提とした物件開発が行われがちです。しかし、少子化による人口減少と、それに伴う大学の都心回帰（キャンパスの再編・移転）はすでに始まっており、中長期的に避けられないマクロトレンドです。
学生需要のみに依存した立地（駅から遠い大学周辺など）のアパート経営は、将来的に需要が消失する致命的なリスクを孕んでいます。同エリアでアパートを取得するにしても、ターゲットは学生ではなく「単身の社会人」に絞る必要があり、都心へのアクセスが担保された「駅近物件」であることが絶対条件となります。
2. 表面利回り5〜6%の罠と実質利回りの逆転
同社の公式サイトに掲載されている一棟物件の表面利回りは概ね5〜6%台であり、中には4%を切る物件も存在します。結論から言えば、一棟アパートの表面利回りとしてこの数値は採算ラインを大きく割り込んでいると考えます。
一棟アパートの運営には、10〜15年周期で発生する大規模修繕費や設備交換の積立が必須です。さらに、退去が発生するたびに賃貸仲介業者へ家賃数ヶ月分のAD（広告料）を支払い、原状回復工事を行う必要があります。表面利回り5〜6%の物件でこれらのランニングコストを差し引いた場合、税引前のキャッシュフローは厳しくなることが予想され、突発的な修繕で容易に赤字へ転落するリスクが高まります。
郊外の利回り5〜6%の一棟アパートよりも、都心駅近にある利回り4%の区分マンションの方が、実質的な手残り（NOI）で上回る可能性が十分にあります。加えて、都心区分の方が将来の資産性が高く、市場での流動性（売却のしやすさ）も圧倒的に優位です。
3. 低利回り一棟物件の「出口の狭さ」と米国債との比較
表面利回り5〜6%程度の一棟アパートは、運営中のキャッシュフローが枯渇するだけでなく、最終的な投資の完了（売却）において致命的なリスクを内包しています。
不動産投資における最大の難所は「次の買い手」を見つけることです。
仮に赤字や修繕費を自己資金で補填しながら物件を維持できたとしても、いざ売却しようとした際に「利回り5〜6%で、築年数が経過した郊外のアパート」を買いたいと思う投資家は稀です。一棟物件としての旨みが構造的に欠如しているため、手放したくても手放せない流動性リスクを抱えることになります。
また、定年退職を機にインカムゲイン（老後資金の運用）を目的として参入する層も存在しますが、現在約4%で推移している米国債（リスクフリー資産）の存在を無視することはできません。空室・修繕・流動性リスクの塊である一棟アパート投資においては、少なくとも米国債の倍である「表面利回り8%」のプレミアムが確保されていなければ、事業投資としての合理性は成立しません。
フットワークの一棟アパートにおける適性（向いている人・そうでない人）
不動産投資において「一棟アパート」を選択する理由は、高い事業リスクを負う対価として、高いキャッシュフローを得るためです。
現状、同社が提供しているような表面利回り5〜6%台の郊外一棟アパートは、投資としての構造的な優位性がなく、「向いている人」を定義すること自体が困難です。
資産形成層・リタイアメント層における代替案
資産形成やキャッシュフローの安定を求めるのであれば、同じ利回り帯でリスクが低く、流動性の高い「都心の区分マンション」を選択するのが財務上適切な判断となります。
もし、同社から「表面利回り8%以上かつ駅近の単身社会人向け物件」の提案を引き出せた場合に限り、以下の条件を満たす層において検討の余地が生じます。
【利回り8%以上の物件である場合のみ、向いている人】
- 本業に代わるインカムゲインを必要とするリタイアメント層
- 突発的な大規模修繕や空室の長期化に対し、ローンに依存せず自己資金で対応できる経済的体力がある層
本スキームが向いていない人
- 将来的な資産価値の上昇（キャピタルゲイン）や、高い流動性を重視する層
- 自己資金が乏しく、フルローンでの購入を前提としている層
- 完全に手離れの良い運用を求める層
まとめ
株式会社フットワークは、町田・相模原エリアに特化した不動産販売と管理事業を展開しています。賃貸仲介部門の客付け力には定評がある一方で、管理体制や売買部門の営業姿勢に対するシビアな評価も存在するため、提案内容を冷静に精査する必要があります。
また、同社が推進する郊外エリアの一棟アパート投資においては、表面利回りの低さと、将来の人口動態（大学依存リスク）から生じる「出口の狭さ」が構造的な課題となります。
表面利回り5〜6%の郊外一棟アパートは、一棟物件にしては心許ない利回りです。
「一棟を持てるから」という表面的なステータスや、満室想定の甘いシミュレーションを鵜呑みにせず、実際の運営コストと将来の売却価格（出口戦略）を自ら算定してください。郊外の一棟アパートを検討する場合、購入の土俵に上がるのは「表面利回り8%」あたりが個人的には購入検討ラインと考えています。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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