フロンティアハウスの評判は？5つの商品ラインと賃貸併用住宅「アパルトレジデンス」の判断基準

横浜・川崎で新築の投資物件を探していると、株式会社フロンティアハウスという名前に行き当たります。みなとみらいに本社を置く1999年設立の会社で、土地の仕入れから建築、販売、賃貸募集、賃貸管理までをワンストップで手掛けています。

この会社の特徴は、商品ラインが5つあることです。

一棟マンション、一棟アパート、賃貸併用住宅、分譲戸建て、分譲マンション。それぞれ目的も、使える融資も、出口もまったく違います。

つまり「フロンティアハウスで買う」と言っても、何を買うかで話が別物になります。 そこを整理しながら見ていきます。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

おおやが得意とする不動産投資

• cfo的な視点から、最適な借入先の選定、借入資金による資産を最大化
• 物件のバリューアップと最高値での売却先の確保
• 複数の借入先から物件に応じて最適な条件で借入

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
おおやの詳細はこちら

評判・口コミはあるのか

社名で検索しても、投資家による口コミはほとんど見当たりません。 一棟や賃貸併用住宅を買う人の絶対数が少なく、購入金額を実名で公開する人もいないためです。

一方で、同社は東京証券取引所の「TOKYO PRO Market」に上場しています（証券コード5528、2022年12月上場）。

上場している以上、事業内容のデータが外部から確認できるため、どういった投資に向いているのか、どういった領域を得意としているのかを、数字で判断できます。

なお同社は管理物件の入居稼働率を98.53%（2026年8月31日現在）として公表しています。

会社概要

近年の動きを沿革から見ると、事業を広げている段階にあることが分かります。

2022年12月にTOKYO PRO Marketへ上場。2023年9月に株式会社ライン管理を完全子会社化。2023年11月に不動産特定共同事業許可（神奈川県知事第19号）を取得し、2024年1月に不動産投資型クラウドファンディング「FunFund」を開始。2024年5月にはコインパーキング事業も始動しています。

FunFundは現在16号ファンドまで組成されており、少額から同社の物件に関われる入口にもなっています。

エリアは横浜・川崎が中心です

販売中物件を見ると、横浜市港北区高田西、横浜市神奈川区六角橋、藤沢市本鵠沼、川崎市中原区小杉陣屋町。神奈川県内、とりわけ横浜・川崎が主戦場です。

東京支店を渋谷に構えていますが、供給の中心は神奈川と理解しておくのが実態に近いでしょう。

取扱商品｜5つのラインは、別物です

同社のブランドは以下の5つです。

投資として検討する対象は、上の3つです。 下の2つは自宅向けの商品で、収益を目的とするものではありません。

そして、上の3つの中でも「アパルトレジデンス」だけは性格が違います。

アパルトレジデンス｜賃貸併用住宅という選択

同社の訴求の中心にあるのが、この商品です。

サイトの説明はこうです。

「住まいの一部を貸し、家賃収入を住宅ローンの返済に充当することで住みながら将来に向けた資産形成を可能とする新築分譲賃貸併用住宅」。サイト全体の説明文にも「家賃収入を得ながら、かしこく素敵なマイホームが手に入る」とあります。

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸住戸を一つの建物に収めた形態です。 一棟投資とも、マイホーム購入とも違います。

最大の利点は、住宅ローンが使えること

これは、他のどの商品にもない強みです。

一般に、自宅部分が建物の床面積の50%以上であれば、投資用ローンではなく住宅ローンで組める可能性があります。金融機関によって条件は異なりますが、この要件を満たせば扱いが変わります。

投資用ローンと住宅ローンでは、金利がまったく違います。

そして住宅ローンには団体信用生命保険が付きます。万一の際に残債が消え、家族には無借金の住まいと家賃収入源が残る。住宅ローン控除の対象になる可能性もあります（自宅部分の床面積要件など、条件は個別に確認が必要です）。

「本業の融資枠を投資用ローンで使いたくない」という方にとって、これは検討に値する入口です。

一方で、制約もはっきりしています

第一に、収益部分は半分以下です。

自宅部分が50%以上必要ということは、賃貸に回せるのは残り半分以下。一棟として同じ規模の建物を建てた場合と比べ、家賃収入は大きく減ります。

「家賃収入でローンを返済できる」という訴求は、返済の一部を賄えるという意味であって、全額ではないのが通常です。 実際にいくら充当できるのかは、必ず数字で確認してください。

第二に、出口が難しい。これが投資目線で非常に重要です。

賃貸併用住宅は、売却時に買い手が極端に限られます。

自宅として買いたい人にとっては、賃貸部分が邪魔になります。他人が同じ建物に住むことを受け入れられる人は多くありません。逆に、投資として買いたい人にとっては、イレギュラーな物件になります。自宅部分も貸し出すことは可能ですが、エリア特性上、ファミリー需要が弱い場合は敬遠される可能性があります。

つまり、どちらの市場でも「中途半端」な物件になります。 そして買い手が限られるということは、売却時に価格を下げざるを得ないということです。

さらに融資の問題があります。 次の買い手が投資家であれば、住宅ローンは使えません。自宅として買う人であれば住宅ローンが使えますが、賃貸部分を許容できる人を探すことになります。

「この物件を10年後に売るとしたら、買い手はどういう人ですか。その人はどのローンを使えますか」

これは、契約前に必ず尋ねるべき質問です。

第三に、入居者と同じ建物に住みます。

騒音、ゴミ出し、共用部の使い方。一棟の大家であれば管理会社を挟んで済む話が、日常の隣人トラブルになります。

同社は賃貸管理も手掛けているので、管理委託すれば直接の対応は避けられます。 ただし顔を合わせる可能性は消えません。この点を許容できるかどうかは、収支計算とは別の判断です。

向いている人・向いていない人

向いているのは、これからマイホームを買う予定があり、そのついでに資産形成の要素を持たせたい方です。どのみち住居費は払うのですから、その一部を家賃で賄えるなら合理的です。

向いていないのは、資産規模を拡大したい投資家です。自宅部分が半分を占める以上、レバレッジの効率が悪く、出口も限られます。2棟目、3棟目へ繋げる一手にはなりません。

「投資の入口」として紹介されることがありますが、実態は「住宅購入の一形態」と理解する方が正確です。

賃貸併用住宅は数多ある物件の中でも少数派。先例が少ないということは、それだけ投資として出口も狭いということです。やはり王道は、旺盛な賃貸需要のあるエリアでの“出口が見える”不動産投資です。

投資判断で気をつけるべきこと

一棟マンション・一棟アパートを検討する場合も含め、確認すべき事項を整理します。

想定家賃は、実現するのか

新築なので、入居者はまだいません。提示されているのは想定家賃であって、実績ではありません。

同社は管理物件の入居稼働率98.53%を公表していますが、これは既存の管理物件全体の数字です。検討している物件の将来を保証するものではありません。

収支シミュレーションに、抜けている費用はないか

• AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
• 原状回復費 — 退去のたびに発生します
• 大規模修繕積立 — 10年目、15年目に必ず来ます

一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。 そしてこれらは表面利回りに一切現れません。

特に修繕費は急騰しており、ある程度のバッファを持って積み上げていく必要があります。

イールドギャップは足りているか

「実質利回り − 借入金利」が投資家の取り分です。金利が下がる局面では薄いギャップでも時間が味方をしましたが、上昇局面では逆に働きます。

賃貸併用住宅で住宅ローンを使う場合も、変動金利であれば同じリスクがあります。 家賃収入で返済を賄う前提なら、金利上昇時に自己資金からいくら持ち出すことになるのかを試算してください。

住宅ローンには、5年ルール、125%ルールというものが存在します。金利は5年に一度しか上がらず、上昇幅は25%以内というものです。ただこれは返済額の話であって、返済総額は金利上昇とともにどんどん増えています。ギリギリのキャッシュフローでは住宅ローン完済時に残額の一括返済を求められることになるので、ある程度余裕をもったキャッシュフローを組むことが重要です。

出口は見えているか

新築一棟の場合、木造の法定耐用年数は22年、RC造は47年。10年後に売るとき、買い手が使える融資期間はその分短くなっています。

賃貸併用住宅の場合、前述の通り買い手層そのものが限られます。

「10年後、この物件を買うのはどういう人ですか。その人はどの金融機関で、どのローンを、何年で組めますか」

「御社が過去に供給した物件で、売却された事例はありますか。その価格は」

設立1999年の会社であれば、売却事例があるはずです。

まとめ

株式会社フロンティアハウスは、1999年設立、横浜みなとみらいに本社を置く総合不動産会社です。土地仕入から建築、販売、賃貸管理までをワンストップで手掛け、2022年12月にTOKYO PRO Marketへ上場。近年は不動産特定共同事業許可を取得し、クラウドファンディング「FunFund」も展開しています。

同社の特徴は、賃貸併用住宅「アパルトレジデンス」の提案です。

賃貸併用住宅は、住宅ローンを使いながら、投資用物件も保有することができる点が最大の魅力です。

一方、不動産を購入する際は、投資用でも住宅用でも出口を想定することが大事です。加えて、保有中の投資物件特有の支出にも耐えうるキャッシュフローが生まれる物件かどうか、という視点も重要です。

結局のところ、判断は物件と価格、エリアで決まります。

こんなことで迷っていませんか

• 賃貸併用住宅と一棟投資、自分にはどちらが合っているのか
• 住宅ローンを使う選択は、将来の投資用融資に影響しないのか
• 提案されている物件の利回りは適正か
• 金利上昇局面で買っても大丈夫か
• 10年後の出口は見えているか
• 法人化を検討すべきか
• 土地建物の按分は適正か

昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。

一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。

一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。

  不動産投資では『情報』が命。知ってるか知らないかで、投資結果は何倍も変わります。

不動産投資で成功したいなら！LINEで相談ください。
相談はこちらから。
メールの方はこちら。