富士企画の不動産投資の評判は？口コミから見る「中古・高利回り物件」のリアルな実態

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検索エンジンで企業名を入力すると、このようなキーワードが表示されます。富士企画株式会社は、東京・四谷を拠点に、中古の一棟アパート・マンションなどの収益物件仲介を専門とする老舗の不動産会社です。

不動産投資において、同社のような「仲介メインの会社」を利用する際は、自社開発のメーカーとは異なり「紹介される物件が玉石混交（良いものも悪いものも混ざっている）である」という前提に立ち、投資家自身のシビアな目利きが求められます。

本記事では、富士企画の事業構造や特徴を整理しつつ、インターネット上で確認できる口コミの傾向から、投資家として知っておくべきリスクと、これからの物件選びの基準をプロ目線でフラットに解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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富士企画の口コミ・評判から見える実態

不動産投資において、ネット上の口コミや掲示板の傾向は、その会社が「どのような営業手法で、どのような物件を扱っているか」を予見する重要な指標となります。実態を分析します。

🟢 肯定的な評価（メリットと安心感）

• アットホームで相談しやすい環境
  「不動産会社特有の堅苦しさがなく、フランクに相談に乗ってくれた」「初心者でも質問しやすい雰囲気だった」など、同社特有のカジュアルな接客スタイルを評価する声が多く見られます。
• 高利回り・ワケアリ物件の情報量
  「他社では扱わないような高利回りのボロ物件や、独自のルートで仕入れた情報を持っている」といった、収益性（表面利回り）を重視する投資家からの支持が存在します。

🔴 気になる評価・注意点（デメリット）

一方で、そのカジュアルな社風や仲介業特有の物件の質に対して、懸念を抱く投資家の声も散見されます。

• 営業の「ノリの軽さ」に対する不安
  同社は「アロハシャツやTシャツでの接客」「サーファースタイル」といった独特の企業文化を持っています。これが「数千万〜数億円の借金をする事業の相談相手として、ノリが軽すぎて不安に感じた」というミスマッチを生むケースが報告されています。
• 物件が「玉石混交（難あり物件を含む）」である
  「表面利回りは高いが、再建築不可物件や、大規模修繕が間近に迫っている物件も普通に紹介される」といった、物件の質に関する指摘です。

おおやの視点
口コミから分かる通り、富士企画の最大の武器は「フランクな相談のしやすさ」と「高利回り物件の情報量」です。しかし、「担当者が親身で話しやすい＝紹介される物件が儲かる」わけでは決してありません。
同社はあくまで「仲介会社」であり、市場に流通するあらゆる物件（雨漏りしているボロ戸建てから、違法建築ギリギリの高利回りアパートまで）をフラットに提案してきます。業者のカジュアルな雰囲気に流されず、紹介された物件の「隠れた瑕疵（修繕リスクや融資の付きにくさ）」を自らエクセル等でシビアに算定するスキルが必須となります。

富士企画の特徴と会社概要

同社の事業には、主に以下の特徴があります。

• 中古収益物件の「仲介」に特化
  自社で建物を建てるのではなく、中古の一棟アパート、マンション、戸建てなどの売買仲介を主力としています。グループ会社である「クリスティ」と同様に、投資家向けの物件情報を大量に保有しています。
• 独特のカジュアルな企業文化
  「堅苦しいスーツでの営業を廃止」し、相談に来た投資家をサーフボードが飾られたオフィスでフランクに出迎えるスタイルを徹底しています。不動産投資のハードルを下げるための同社独自のブランディングです。

富士企画株式会社 会社概要

富士企画での投資（中古一棟仲介）におけるリスク算定

同社から紹介される「中古の高利回り一棟物件」を検討するにあたり、投資家が算定すべき構造的なリスクを整理します。

1. 表面利回りの高さと「見えない修繕リスク」

中古の収益物件は、物件価格が安いため表面利回りが高く（10%以上など）算出されます。しかし、築年数が経過している分、外壁塗装や屋根の防水、室内設備の交換といった「高額な修繕リスク」が常に付き纏います。
提示された利回りが「大規模修繕を先送りしているだけ」の数字ではないか、過去の修繕履歴やレントロール（家賃表）を自ら精査しなければ、購入直後に数百万円の持ち出しが発生し、キャッシュフローは一瞬で赤字化します。

また、バブル期付近に建築された物件は、杜撰な建築が多く、購入後に想定外の出費が嵩むケースもあります。中古物件の場合は築年月にも注視しつつ、選定することが重要です。

2. 「難あり物件」による融資付けのハードルと出口の閉塞

同社が扱う高利回り物件の中には、「再建築不可（建て替えができない）」「建ぺい率・容積率オーバー（違法建築）」といった、金融機関の担保評価が出ない物件が混ざっているケースがあります。
これらの物件は現金（キャッシュ）で購入して高いインカムゲインを回す上級者向けの投資です。初心者が無理に融資を引いて購入した場合、数年後にいざ売却（出口）しようとしても「次の買い手がローンを引けず、現金買いの投資家に買いたたかれる」という致命的なリスクを負います。

利回りとリスクは比例します。利回りばかり見て投資するのはNGですよ。

不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ

これから不動産投資を始める方にとって、富士企画から提案されるような「中古の高利回り一棟物件」にいきなり手を出すべきか、あるいは「都心の区分マンション」から始めるべきかは、自身の投資目的と財務状況によって明確に分かれます。

• 中古の一棟アパート・マンション（目的：節税とキャッシュフローの最大化）
  給与収入は高いが手元の現金が少ない層にとって、築古の木造一棟は高い節税効果とキャッシュフローを生み出す強力なツールです。しかし、前述の「突発的な修繕コスト」や「空室の長期化」リスクが高く、減価償却期間が終わると税金で手元の現金が枯渇する「デッドクロス」という地獄が待っています。ボラティリティ（変動幅）が極めて大きい、完全な上級者向け（ハイリスク・ハイリターン）の投資です。
  リスクを下げるにはまとまった現金が手元にあることが条件になるため、老後の資産運用に向いている投資となります。
  
• 都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）
  RC造のマンションを一部屋単位で所有します。毎月のキャッシュフローは出にくいですが、都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低くなります。建物の修繕は管理組合が主導するため、オーナー個人が数百万単位の突発的な修繕リスクを背負う必要がありません。安定稼働を背景に時間をかけて残債を減らしていくローリスク・ミドルリターンな投資であり、市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。
  資産形成段階にあたる現役世代にとっては、リスクを抑えて資産形成が目指せる投資となります。

富士企画での投資に向いている人・向いていない人

事業構造と営業スタイルの実態を踏まえ、同社を利用する上での適性を分類します。

向いている人の条件

• 不動産投資の基礎知識があり、物件の「玉石混交」を自らエクセル等でシミュレーションして見極める（目利き）スキルがある人
• 突発的な修繕や空室に対し、ローンに依存せず本業のキャッシュで即座に対応できる経済的体力がある人
• 堅苦しい営業を嫌い、フランクなコミュニケーションの中で独自の物件情報を引き出したい人

向いていない人の条件

• 不動産投資の初心者であり、担当者から「おすすめされた物件」の利回りだけを見て鵜呑みにしてしまう人
• 自己資金が少なく、ギリギリのフルローンでの購入を前提としている人
• 目先のキャッシュフローよりも、将来に向けた手間のかからない確実な資産形成（区分投資など）を目的としている人

まとめ

富士企画株式会社は、カジュアルで相談しやすい雰囲気づくりと、他社にはない独自の中古収益物件情報ネットワークを持つユニークな仲介会社です。

しかし、「親しみやすい営業スタイル」と「物件が儲かるかどうか」は全くの別問題です。高利回りの裏に潜む修繕リスクや、再建築不可などの出口の難しさを、投資家自身が数字ベースで見極めなければなりません。

個人的にな営業スタイルはカジュアルでもフォーマルでも関係ありません。大切なのは物件がどうか、という一点につきます。特に富士企画で提案される物件はまさに玉石混合ですから、物件を見極める目がある人にとってはお宝探し、そうでない人にはハイリスクなギャンブルになりかねません。

ですので、もし不安なら相談に乗ってますよ。

おおやの視点
不動産投資は、いきなりボロ戸建てや中古一棟アパートから始めることが正解とは限りません。もしあなたが不動産投資の初心者であり、物件の目利きや融資付けに不安がある（または自己資金が限られている）のであれば、いきなりボラティリティの高い「中古の難あり物件」に挑むのではなく、まずは圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込める「都心の区分マンション」からスタートし、不動産賃貸業の実績を作るのも非常に有効な戦略です。

私自身、一棟、区分の両方の経験があります。どちらにもメリットデメリット、向き不向きがありますので、迷ったら相談いただければ色々とアドバイスできますよ。

  不動産投資では『情報』が命。知ってるか知らないかで、投資結果は何倍も変わります。

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