京都府京都市に拠点を置く株式会社八清は、京町家のリノベーションや再生事業を中心に、京都特有の路地再生などにも取り組んでいる不動産会社です。京都での暮らしにこだわりを持つ人に向けて、伝統的な京町家を現代のライフスタイルに合わせて再生し、仲介・販売・賃貸まで幅広く手掛けているとしています。
本記事では、株式会社八清の基本情報や事業の特徴、京町家を扱う不動産会社ならではの強みについて整理するとともに、口コミから見える評判や利用時の注意点について解説します。
- 株式会社八清の事業内容や京町家再生の特徴
- 口コミから見えるメリット・注意点
- 京町家や中古住宅を検討する際の判断ポイント
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
- 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
- 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
- 一棟マンション：4棟
- 一棟アパート：4棟
- 区分マンション：20室
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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株式会社八清の基本情報
引用：株式会社八清
株式会社八清は、京都府京都市に本社を置く不動産会社です。1956年に設立された歴史ある企業で、2000年頃に新築分譲中心の事業から、中古住宅のリフォーム・再販事業へと方針を転換しました。
現在は、京都に根差した企業として京町家の再生販売事業を主軸に、不動産の仲介・分譲・販売、不動産コンサルティング、マンション管理業務など、幅広い不動産事業を展開しています。
なかでも京町家の再生事業は、京都ならではの街並みや文化を次世代へつなぐ取り組みとして位置づけられています。同社では、単なる住宅リノベーションにとどまらず、良質な住まいを長く使い継ぐことで、京都の景観保全や持続可能な社会への貢献を目指しているとしています。
株式会社八清の特徴とメリット
株式会社八清は、京都市内をメインエリアとすることで、他社とは異なる以下のような特徴とメリットを打ち出しています。
京町家や中古住宅のリノベーション・再生事業を展開
株式会社八清の大きな特徴が、京町家や古民家をリノベーションし、現代の暮らしに合った住まいとして再生・販売する事業です。京都特有の歴史的建築である京町家に、現在のライフスタイルを踏まえた改修を施すことで、趣を残しながらも長く快適に暮らせる住宅として仕上げている点を強みとしています。
近年、京町家は居住用・セカンドハウス・事業利用のいずれにおいても関心が高まっています。狭い道路や路地奥に立地するケースが多い京町家は、一般的な評価では土地価格が抑えられやすく、結果としてコストを抑えた活用が可能になる場合もあります。こうした特性を活かし、八清ではリノベーションした京町家を活用したシェアハウスの企画・設計・運営まで手掛けている点も特徴です。
また、京町家に限らず一般的な中古住宅についてもリノベーションを行い、同社独自の考え方に基づく住宅づくりを進めてきました。かつて展開していた「リ・ストック住宅」では、入念な物件調査や独自施工、一定期間の保証制度などを設け、安全性と快適性を備えた住宅として提供していた実績があります。現在は同ブランドとしての販売は行われていませんが、当時培ったノウハウは現在のリノベーション事業にも活かされているようです。
八清では、リノベーション済みの京町家や中古住宅の売買・賃貸情報を公式サイトで公開しており、居住用としてはもちろん、セカンドハウスや事業用物件としての利用も想定されています。京町家の雰囲気を活かした店舗や事業利用を検討している方にとっても選択肢となる一方、いずれも中古物件をベースに丁寧な改修を行っているため、築年数を考慮すると価格帯はやや高めになる傾向がある点は把握しておきたいところです。
京都独特の路地を再生活用した新築住宅事業を展開
京都の街には、京町家や長屋が建ち並ぶ細い路地が数多く残されています。一方で、こうした路地に面する建物は、建築基準法上の制約から建て替えや大規模修繕が難しいケースが多く、老朽化や空き家化、防災面での課題を抱えてきました。加えて、路地の多くが私道であることから、修繕や再整備の際には関係者の合意形成が必要となる点も、活用を妨げる要因とされています。
株式会社八清では、こうした京都特有の路地が抱える課題に着目し、法的・技術的な条件を整理したうえで、路地空間を再生・活用する新築住宅事業を展開しています。狭小地や路地奥であっても再建築や修繕が可能となるよう工夫を重ね、住環境としての安全性と快適性を確保しながら、路地そのものの価値を維持・再生する取り組みを進めている点が特徴です。
単に建物を新しくするのではなく、京都の街並みや路地文化を活かしながら次世代につなげていく姿勢が、八清の新築住宅事業の特徴といえるでしょう。
物件購入後のサポート体制と賃貸管理サービスを用意
株式会社八清では、物件購入後も安心して住まいを維持・活用できるよう、複数のサポート体制を用意しています。自宅用として住宅を購入した顧客向けには、年会費1万円（初年度無料）で利用できる「八清サポートクラブ」を提供しており、無料点検や住まいに関する相談対応、不具合発生時の出張料・技術料無料対応などを行っています。京町家や中古住宅の維持管理に不安を感じやすい人にとっては、心強いサポートといえるでしょう。
セカンドハウスとして購入した物件については、使用していない期間を有効活用できる仕組みも整えられています。1か月以上利用しない期間にマンスリー賃貸として貸し出せる「京別邸」では、運営や入居者対応、定期的な簡易清掃などを八清が担い、京都ならではの立地特性を活かした活用が可能です。また、共同管理型セカンドハウスシェアシステム「Sym Turns」を利用すれば、空き期間の一部をシェア形式で活用することもできます。
さらに、京都市内の不動産所有者向けに賃貸管理サービスも提供しています。2014年以降、約450件の管理実績があり、戸建て住宅や京町家、事業用物件など、一般的な賃貸管理では扱いにくい物件にも対応している点が特徴です。入居者募集から集金、入居中の対応、退去手続きまでを一括して依頼でき、管理料も公式サイトで明示されています。
このように、株式会社八清では購入後の住まい方や活用方法に応じたサポートや管理体制を整えており、京町家や中古住宅を長く安心して所有・運用したい人にとって、選択肢の多い不動産会社といえるでしょう。
ただし、サポート内容の多くは有料サービスであり、すべてのトラブルや修繕が無償対応となるわけではありません。また、賃貸活用についても、立地や物件特性によって稼働状況や収益性には差が出やすいため、過度な収益期待を前提にせず、条件や費用を個別に確認したうえで利用を検討することが重要です。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社八清の口コミ
株式会社八清は、京町家の再生・賃貸を主軸とする不動産会社であり、一般的な不動産会社と比べても事業内容がかなり特徴的です。ここでは、インターネット上で確認できた口コミをもとに、良い点・気になる点の両面を整理します。
株式会社八清の良い口コミ
京町家の特性を丁寧に説明してもらえた
京町家を賃貸で利用している人からは、入居前に京町家特有のメリット・デメリットをしっかり説明してもらえた点を評価する声が見られました。古い建物であることを前提に、暮らし方や注意点を理解したうえで契約できたことで、入居後のギャップが少なく、満足して暮らせているという意見です。内見から契約までの対応も丁寧だったとする口コミがあり、安心感につながっているようです。
理想的な京町家に住めた
京町家を数多く扱っている八清ならではの強みとして、「理想的な町家に住めた」という口コミも見られました。建物自体は築年数が古いものの、リノベーションによってレトロで雰囲気のある住空間が実現されており、デザイン性を評価する声が多くあります。八清が運営するシェアハウスの入居者からも、住環境への満足度が高いという意見が確認できました。
株式会社八清の悪い口コミ
担当者の対応に不満があった
一方で、担当者の対応に対する不満の声も複数見受けられました。連絡が滞る、対応が雑に感じられる、名刺交換がなかった、書類に不備があったといった内容で、やり取りの面で不信感を抱いたという口コミです。担当者による対応の差が大きい可能性もあり、気になる点といえるでしょう。
リフォームや周辺対応に対する指摘
京町家の再生事業に関連して、連棟住宅の近隣住民からの不満も確認されました。工事に関する説明や配慮が十分でなかった、突然工事の連絡が来た、といった内容です。また、リフォームについても、見た目はきれいだが後から不具合が発生し、追加の修繕費用がかかったという声がありました。
さらに、購入後の有料サポートについて、費用が高いと感じた、事務処理や金銭面の対応に不安があったとする口コミも見られています。
口コミから見える評価の傾向
株式会社八清は、京町家という特殊な物件を多く扱っていることから、「雰囲気のある住まいに住めた」「事前説明が丁寧だった」といった点では高く評価されています。一方で、アフター対応や担当者の対応品質、リフォーム後のフォロー体制については、厳しい意見も一定数存在します。
京町家のような中古住宅は、一般的な新築住宅とは異なり、購入後・入居後の対応がより重要になります。そのため、八清の利用を検討する際は、物件そのものだけでなく、担当者の対応やサポート内容についても事前にしっかり確認しておくことが重要といえるでしょう。
株式会社八清の評判口コミまとめ
株株式会社八清は、京都府内を中心に中古住宅や京町家のリノベーション・再生事業を主軸とし、シェアハウスの企画・運営や賃貸管理まで幅広く手掛ける不動産会社です。なかでも、京町家の売買・賃貸・再生に特化している点は、他の不動産会社にはあまり見られない大きな特徴といえるでしょう。京都らしい町家の雰囲気を活かした住まいを実現したい方にとって、同社のリノベーション済み京町家は有力な選択肢となります。
口コミでは、京町家特有の住環境について事前にメリット・デメリットを丁寧に説明してもらえた点や、レトロで雰囲気のある住まいに満足している点が評価されています。一方で、リノベーションの品質やアフター対応についてはネガティブな口コミも見受けられ、施工や対応の丁寧さに不安を感じたという声もありました。古い住宅を扱う以上、仕上がりやその後のフォロー体制には注意が必要でしょう。
口コミでは入居者からのポジティブな声が目立ち、入居者を募集する際プラスに働きそうな点は好印象でした。一方で施工内容やアフター対応にばらつきがある点も指摘されており、慎重な確認が欠かせません。物件の状態やサポート内容について不安があれば、契約前に十分に確認することをおすすめします。気になる点があれば、私にも気軽に聞いてください。
