株式会社ひなごはやばい？評判口コミから見える23区新築投資の実態とリスク

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検索エンジンで企業名を入力すると、このようなネガティブな関連キーワードが表示されます。株式会社ひなご（HINAGO）は、東京23区内の新築RC・木造物件に特化し、土地の仕入れから建築までをグループで完結させる不動産投資会社です。

不動産投資において、東京23区の新築物件は非常に魅力的に映りますが、業者を利用する際は「提案される物件のリアルな利回り」と「営業担当者の信頼性」をシビアに検証する必要があります。

本記事では、同社の事業内容を整理しつつ、インターネット上で「やばい」と検索される背景にある口コミの傾向から、投資家として知っておくべきリスクと、これからの物件選びの基準をプロ目線でフラットに解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
おおやの詳細はこちら

ひなごが「やばい」と検索される理由・口コミの傾向

不動産投資において、ネット上の口コミや掲示板の傾向は、その会社が「どのような営業手法で、どのような顧客と向き合っているか」を予見する重要な指標となります。実態を分析します。

🟢 既存オーナーからの肯定的な評価（メリット）

• 逆境下での物件提案力
  「金利上昇や建築コスト高騰の逆境の中、完成した瞬間に利益が出る物件を提案してくれた」「現在複数棟を取引しているが、最終的に利益が出る提案をしてくれるため安心してお付き合いしている」といった、実際の取引実績を通じたリピーターからの高い評価が存在します。

🔴 「やばい」と検索される背景（ネガティブな口コミの傾向）

一方で、検討段階の投資家（見込み客）からは、営業体制やビジネスマナーに対する強い不信感・不満の声が多数散見されます。これが「やばい」という検索サジェストに繋がっていると推察されます。

• 営業の対応姿勢とレスポンスの悪さ
  「オンライン面談をすっぽかされた（キャンセルの連絡なし）」「担当者が遅刻してもコメントがない」「電話対応が最悪で、折り返しの連絡もこない」といった、基本的なレスポンスや連絡業務の遅延に関する厳しい声が目立ちます。
• 提案に対する「軽さ」とビジネススタンスへの疑問
  「提示された利回りに難色を示すと『4%で売ればいいっすよ』とノリが軽く、ビジネスマンとしての姿勢に危険を感じた」「担当者にやる気が感じられない」といった、数億円の投資を扱う担当者としての資質を問う指摘が複数見受けられます。

おおやの視点
既存オーナーからは物件に対する高評価がある一方で、営業マンへの不信感を抱く口コミも多く存在しています。確かに営業マンのレベルは投資家にとってはその会社の看板のようなものですから気持ちはわかりますが、大事なのは物件提案力。

提案された物件の価格、立地、グレードでしっかりと判断できれば、営業マン自体のレベル感はそこまで重要ではありません。管理の関しても別会社に移管してしまうというのもアリですからね。

もし提案された物件に対して判断がつかないということであれば、私もLINEで相談に乗ってますよ。

株式会社ひなごの特徴と会社概要

同社の事業には、主に以下の特徴があります。

• 東京23区に特化した新築一棟投資
  主要対応エリアを東京23区に限定し、上物付きの土地や扱いづらい土地を積極的に仕入れ、グループ会社「せんり」が設計・施工を行うことで、収益不動産を開発・提供しています。
• 独自の不動産投資法「ひなご式」
  ヒアリングを重視し、融資額の選定から設計・施工、出口戦略までをサポートするとしています。ただし、賃貸管理は自社で行わず外部の管理会社を紹介する形式をとっています。

株式会社ひなご 会社概要

ひなごの投資（23区新築特化）におけるリスク算定

同社の「23区の新築一棟投資」を検討するにあたり、投資家が算定すべき構造的なリスクを整理します。

1. 狭小地・変形地開発による「資産性の低下」と利回りのギャンブル性

東京23区の土地の値段は非常に高く、必然的に利回りは下がります。さらに近年は建築費も上がっており、中東危機などの影響で建築部材も入りづらい状況が続いています。

確かに、他社が敬遠するような狭小地や変形地を利用することで、物件の取得コストを抑えるアプローチ自体は理にかなっています。しかし、それは裏を返せば「不動産としての資産性を諦める」ことに近いです。土地の形状が悪く資産性が低ければ、将来の売却（出口）が難しくなる大きな要因になります。

不動産投資は基本的に「資産性」と「キャッシュフロー」のトレードオフです。したがって、資産性重視の方に変形地は向かない印象を持ちます。

では、キャッシュフロー重視なら良いかというと、同社のセミナー等では「新築で表面利回り6%〜6.5%以上」と謳われています。都心の新築として見ればめちゃくちゃ低いとは言いませんが、新築ゆえに「過去の賃貸実績（本当にその家賃で決まるか）」がない中でこの利回り水準でスタートするのは、結構ギャンブル性が強いように思います。

仮に想定家賃で決まらなければ、募集家賃を引き下げるしかなく、そうなれば購入直後から表面利回りはさらに下落してしまいます。

2. 「賃貸管理は外注」のジレンマ

同社はワンストップを謳っていますが、賃貸管理そのものは自社で行わず、提携する管理会社を紹介する形式です。

賃貸管理はその地域の賃貸の引き合い強さや周辺相場などの情報が入ってくるため、そうした情報を物件提案、エリア選定に活かせるとより良いと感じます。同社は賃貸管理は磁場の不動産会社に依頼しているため、そうした1次情報をどの程度把握されているかは不透明です。

賃貸管理が分断されていることは、投資家にとって果たしてメリットとなるのでしょうか。

不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ

これから不動産投資を始める方にとって、ひなごが提供するような「東京23区の高額な新築一棟物件」にいきなり手を出すべきか、あるいは「都心の区分マンション」から始めるべきかは、投資目的と財務状況によって明確に分かれます。

• 新築一棟投資（目的：ステータスと事業規模の拡大）
  23区の新築一棟は、融資が引きやすく初期の入居も決まりやすいため、圧倒的なステータスと資産の所有感を得られます。しかし、投資総額が数億円に達するなど、購入価格は新築時の高めの家賃によって計算されるため高めになるのが一般的。空室や金利上昇による収支のブレ（ボラティリティ）が極めて大きいハイリスク・ハイリターンな投資です。高属性ゆえの数億円の融資枠と、潤沢な予備資金（キャッシュ）が必須となります。

過去の賃貸実績が見えない中で、想定家賃による表面利回りは幻と言っても過言ではありません。中古物件よりギャンブル性が一定程度あることは理解すべきです。

• 都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）
  RC造のマンションを一部屋単位で所有します。毎月のキャッシュフローは出にくいですが、都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低くなります。建物の修繕は管理組合が行うため、一棟オーナーのような過大な修繕リスクに悩まされることがありません。時間をかけて残債を減らし、純資産を拡大していくローリスク・ミドルリターンな投資であり、市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。

私はどちらの投資も実施していますが、一棟、区分それぞれにメリット・デメリットが存在します。経験上どちらのお話もできますので、迷っている方はLINEで連絡くださいね。

ひなごでの投資に向いている人・向いていない人

事業構造と営業の実態を踏まえ、同社の物件に対する適性を分類します。

向いている人の条件

• 数億円の融資が引ける超高属性であり、数千万円の自己資金（キャッシュ）を投入して低利回りでも事業が回る富裕層
• 紹介された物件の適正価格やリスクを自ら算定できる（目利きができる）投資家

向いていない人の条件

• 不動産投資の初心者であり、営業担当者のノリや勢いに流されてしまう人
• 自己資金が少なく、フルローンでの購入を前提としている人
• 購入後はすべてお任せで、毎月の高いキャッシュフロー（インカムゲイン）を得たいと考えている人

まとめ

株式会社ひなごは、東京23区に特化し、土地の仕入れからグループでの建築までを行う新興の不動産投資会社です。ネット上では一部の営業対応に対する不信感から「やばい」と検索される側面もありますが、投資家として本当に注意すべきは「提案される物件の収益構造」です。

ひなごで投資を検討する際、狭小地や変形地を利用して取得価格を抑えるアプローチをとる場合、それは必然的に「資産性よりもキャッシュフロー（利回り）重視の投資」になります。一般的に狭小地、変形地は人気が落ちますので、売却時に敬遠される一因になり得ます。

同社のセミナーでは、新築時のキャッシュフロー（表面利回り）が6〜6.5%と謳われていますが、新築の表面利回りとはあくまで『想定家賃で満室になった場合』のみ成立する数字です。新築ゆえに過去の賃貸実績がないため、もし想定家賃で決まらなかったり、満室にならなかったりすれば利回りは簡単に下がります。万が一、家賃収入がローン返済額を下回るような稼働になれば、毎月の手出し（赤字）が発生するリスクもはらんでいます。

そうしたシビアな事業リスクを事前にしっかりと把握し、業者のシミュレーションを鵜呑みにせず「自力で客付けできる立地を選び抜くこと」こそが、ひなごの投資で成功するための必要条件と言えます。

おおやの視点
同社の営業マンへの低評価コメントが目立つ一方、物件購入者からは高い評価がなされています。

大事なのは、提案される物件の質に尽きますので、検討される際は、立地、価格、グレードといった観点でしっかりと吟味するようにしましょう。もしわからないことや不安なことがあれば相談に乗ってますよ。

また、不動産投資は一棟だけではありません。いきなりボラティリティの大きい一棟物件に挑むのではなく、圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込める「都心の区分マンション」もフラットに比較検討の土俵に乗せてください。限られた与信枠をどこに投下するのが最も安全で確実か、客観的な数字ベースで最終的な投資判断を下すことをお勧めします。

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