株式会社ひなご「やばい」？金利上昇局面での一棟投資のリアルとは

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検索エンジンで企業名を入力すると、このようなネガティブな関連キーワードが表示されます。株式会社ひなご（HINAGO）は、東京23区内の新築RC・木造物件に特化し、土地の仕入れから建築までをグループで完結させる不動産投資会社です。

設立からわずか数年で数百億円規模の売上を達成する急成長企業ですが、HPに記載されている「最低金利1.7%」といった実績は、日銀が利上げを行っている現在のマクロ経済環境下では通用しない可能性があります。

本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、同社の事業内容と驚異的な成長の背景を整理しつつ、ネット上で「やばい」と検索される口コミの傾向と、現在の市況における「新築利回り6%の矛盾」についてプロ目線でフラットに解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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ひなごが「やばい」と検索される理由・口コミの傾向

不動産投資において、ネット上の口コミや掲示板の傾向は、その会社が「どのような営業手法で、どのような顧客と向き合っているか」を予見する重要な指標となります。実態を分析します。

🟢 既存オーナーからの肯定的な評価（メリット）

• 逆境下での物件提案力
  「金利上昇や建築コスト高騰の逆境の中、完成した瞬間に利益が出る物件を提案してくれた」「現在複数棟を取引しているが、最終的に利益が出る提案をしてくれるため安心してお付き合いしている」といった、実際の取引実績を通じたリピーターからの高い評価が存在します。

🔴 「やばい」と検索される背景（ネガティブな口コミの傾向）

一方で、検討段階の投資家（見込み客）からは、営業体制やビジネスマナーに対する強い不信感・不満の声が多数散見されます。これが「やばい」という検索サジェストに繋がっていると推察されます。

• 営業の対応姿勢とレスポンスの悪さ
  「オンライン面談をすっぽかされた（キャンセルの連絡なし）」「担当者が遅刻してもコメントがない」「電話対応が最悪で、折り返しの連絡もこない」といった、基本的なレスポンスや連絡業務の遅延に関する厳しい声が目立ちます。
• 提案に対する「軽さ」とビジネススタンスへの疑問
  「提示された利回りに難色を示すと『4%で売ればいいっすよ』とノリが軽く、ビジネスマンとしての姿勢に危険を感じた」「担当者にやる気が感じられない」といった、数億円の投資を扱う担当者としての資質を問う指摘が複数見受けられます。

おおやの視点

既存オーナーからは物件に対する高評価がある一方で、営業マンへの不信感を抱く口コミも多く存在しています。確かに営業マンのレベルは投資家にとってはその会社の看板のようなものですから気持ちはわかりますが、大事なのは稼げる物件を提案できるかどうかです。

提案された物件の価格、立地、グレードでしっかりと判断できれば、営業マン自体のレベル感はそこまで重要ではありません。管理に関しても別会社に移管してしまうというのもアリですからね。

株式会社ひなごの特徴と驚異的な成長の裏側

同社は2019年の設立以降、業界の常識を覆すペースで急成長を遂げています。

• 東京23区に特化した新築一棟投資
  主要対応エリアを東京23区に限定し、上物付きの土地や扱いづらい土地を積極的に仕入れ、グループ会社「せんり」が設計・施工を行うことで、収益不動産を開発・提供しています。
• グループ一貫体制による急成長
  外部のゼネコンを挟まず、一級建築士事務所である「株式会社せんり」や「有限会社斎藤建工」をグループに収めることで中間マージンを排除しています。この圧倒的なコスト競争力により、設立第6期目（2025年度見込み）にはグループ全体で売上高510億円に到達する巨大な成長を見せています。
• 独自の不動産投資法「ひなご式」
  物件紹介の前に、顧客のファイナンス（融資枠）を先行して確定させ、その資金枠に合致する最適な土地を即座に仕入れる逆算アプローチを採用しています。

【株式会社ひなご 会社概要】

【重要】利回り6%・金利1.7%の矛盾。日銀利上げ時代のリスク算定

ひなごで23区の新築一棟投資を検討するにあたり、最もシビアに算定すべきなのが「提示される利回りと金利の現実的なバランス」です。

1. 金利上昇によるキャッシュフロー破綻リスク

同社のHPには、利回り6%の物件に対して最低1.7%の金利の実績があるかのように記載されています。しかし、現在は日銀の政策金利が1%まで上がっており、1.7%という低金利で数億円の融資を引くというのは非現実的かもしれません。物件の利回りが変わらないまま調達金利だけが上昇すれば、毎月の返済額が膨らみ、キャッシュフローの破綻リスクは一気に高まります。

2. 「新築ゆえの想定家賃引き上げ」という罠

金利が上昇した環境下で利回りを維持・向上させるためには、物件価格が下がるか、家賃が上がるかの二択しかありません。

ここで注意すべきは、同社が「新築」を販売しているという点です。新築物件は過去の賃貸実績がないため、シミュレーション上で「想定家賃」を強気に引き上げれば、簡単に表面利回りを上げる（6%等に見せかける）ことができてしまいます。しかし、その高い想定家賃に実績が伴うか（本当に入居者が決まるか）は完全に未知数です。

3. 家賃据え置きでの「物件価格の引き下げ」があるか

したがって、投資家が確認すべき最も重要なポイントは、家賃を無理に引き上げた見せかけの利回りではなく、「家賃設定が変わらない現実的な想定のまま、物件価格が下がって利回りが上昇しているか」という点です。この視点を持たずに新築一棟に飛びつくと、購入直後から家賃の値下げを余儀なくされ、想定利回りを大きく下回る結果になります。

一方、物件価格を下げるというのは同社にとって利益を削ることになるため、この金利の上昇局面では物件価格は慎重に見極める必要があります。もちろん金利上昇が土地価格の下落をもたらす可能性もあるので、長期的には物件価格が下落圧力がかかるかもしれませんが、金利上昇直後は、金利上昇前に仕入れた土地に物件を建てているため、価格は金利と見合わない可能性もあります。

4. イールドギャップは十分に見えてもキャッシュフローでは意外とパツパツ

ひなごのHPにある情報を参考にすると、キャッシュフローを計算してみます。

ひなごは、新築一棟で6%の利回りを出すことを謳っているため、両条件ともにイールドギャップは4%以上と、十分に高いように見えます。

しかし、キャッシュフローで見ると、稼働率は80%以上が採算ラインとなっており、修繕積立金やクリーニング、客付けのADを考えると満室可動でもそこまで大きなキャッシュフローは残らない計算になります。

もちろん一棟投資として悪い数値ではありませんが、ここに金利上昇によるコストが乗っかってくる可能性を考えると、慎重な判断が必要になります。

上記のシミュレーションにはありませんが、資産性の観点も重要ですよ。

ひなごの投資におけるその他の構造的リスク

上記の金利・利回りの問題に加え、同社のビジネスモデルには以下のリスクも内包されています。

1. 狭小地・変形地開発による「資産性の低下」

東京23区の土地は高額であり、利回りを出すために他社が敬遠するような狭小地や変形地を利用して取得コストを抑えるアプローチは理にかなっています。しかし、それは「不動産としての資産性を譲歩する」ことに近く、土地の形状が悪ければ将来の売却（出口）が難しくなる大きな要因になります。

2. 賃貸管理体制のリスクと「サブリース」の注意点

同社はワンストップを謳いながらも、賃貸管理そのものは自社で行わず、外部の管理会社を紹介する形式をとっています。賃貸管理が分断されているため、現地の1次情報をどこまで把握できているかは不透明です。

また、将来的にサブリース契約（一括借り上げ）を提案された場合、借地借家法により業者側が強く保護されるため、将来的な賃料減額や解約困難といったトラブルに発展しやすい性質を持つ点に注意が必要です。

3. 急成長に伴うコンプライアンス（行政処分歴）の懸念

同社は2023年9月に、買受予定者からの申込み撤回に対して預り金の返還を拒んだとして、東京都知事から宅地建物取引業法違反による行政処分（指示処分）を受けています。事業規模の急激な拡大に対し、社内の法務チェックやコンプライアンス教育が追いついていない「成長痛」が存在することは、投資家として認識しておくべき事実です。

不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ

これから不動産投資を始める方にとって、ひなごが提供するような「東京23区の高額な新築一棟物件」に手を出すべきか、「都心の区分マンション」から始めるべきかは、投資目的と財務状況によって明確に分かれます。

新築一棟投資（目的：ステータスと事業規模の拡大）

• 【特徴とリスク】 23区の新築一棟は、融資が引きやすく初期の入居も決まりやすいため、圧倒的なステータスと資産の所有感を得られます。しかし、購入価格は新築時の高めの家賃によって計算されるため高額になりがちです。空室や金利上昇による収支のブレ（ボラティリティ）が極めて大きいハイリスク・ハイリターンな投資であり、高属性ゆえの数億円の融資枠と、潤沢な予備資金（キャッシュ）が必須となります。

おおやの視点

過去の賃貸実績が見えない中で、想定家賃による表面利回りは幻と言っても過言ではありません。中古物件よりギャンブル性が一定程度あることは理解すべきです。

都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）

• 【特徴とリスク】 RC造のマンションを一部屋単位で所有します。毎月のキャッシュフローは出にくいですが、都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低くなります。建物の修繕は管理組合が行うため、一棟オーナーのような過大な修繕リスクに悩まされることがありません。時間をかけて残債を減らし、純資産を拡大していくローリスク・ミドルリターンな投資であり、市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。

ひなごでの投資に向いている人・向いていない人

事業構造と営業の実態を踏まえ、同社の物件に対する適性を分類します。

向いている人の条件

• 数億円の融資が引ける超高属性であり、数千万円の自己資金（キャッシュ）を投入して低利回りでも事業が回る富裕層
• 紹介された物件の適正価格や、想定家賃が現実的かどうかを自ら算定できる（目利きができる）投資家

見送るべき人の条件

• 不動産投資の初心者であり、営業担当者のノリや勢いに流されてしまう人
• 自己資金が少なく、フルローンでの購入を前提としている人
• 購入後はすべてお任せで、毎月の高いキャッシュフロー（インカムゲイン）を得たいと考えている人

まとめ

株式会社ひなごは、東京23区に特化し、インハウスでの建築体制を武器に驚異的なスピードで成長している新興のデベロッパーです。ネット上では一部の営業対応に対する不信感から「やばい」と検索される側面もありますが、投資家として本当に注意すべきは「提案される物件のリアルな収益構造」です。

同社のセミナーでは、新築時のキャッシュフロー（表面利回り）が6%以上と謳われることがありますが、新築の利回りとはあくまで『業者が設定した想定家賃で満室になった場合』のみ成立する数字です。金利が上昇している現在、その想定家賃の妥当性の検証は、今まで以上に重要になります。

業者のシミュレーションを鵜呑みにせず、「家賃が変わらない前提で価格が適正か」「自力で客付けできる立地か」を選び抜くことこそが、成功の絶対条件と言えます。

おおやの視点

大事なのは、提案される物件の質に尽きますので、検討される際は、立地、価格、グレードといった観点でしっかりと吟味するようにしましょう。

また、不動産投資は一棟だけではありません。いきなりボラティリティの大きい一棟物件に挑むのではなく、圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込める「都心の区分マンション」もフラットに比較検討の土俵に乗せてください。限られた与信枠をどこに投下するのが最も安全で確実か、客観的な数字ベースで最終的な投資判断を下すことをお勧めします。

私自身、一棟投資と区分投資の両方を経験してきましたので、一棟でも区分でもフラットな目線でアドバイスが可能です。すでにひなごで検討しているアパートプランがあるなら、一棟投資経験者として客観的に評価することも可能です。 あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、客観的に戦略と物件の相談に乗りますよ。

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