首都圏一都三県を中心に、リノベーション済みの中古一棟アパートを活用した不動産投資コンサルティングを展開する「カイロスマーケティング（運営：カイロスAI株式会社）」。
同社は「年収1000万円以上の会社員」などを対象に、物件の販売・仲介から不動産管理までをワンストップで手がけており、オーナーからの支持を集める一方で、投資モデルそのものに対しては不動産投資のセオリーから外れる「シビアなリスク」も内包しています。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、同社の基本情報やインターネット上の口コミから見える評判を整理し、「築古一棟×駅遠×サブリース」という投資モデルに潜む本当のリスクをプロ目線でフラットに解説します。
カイロスマーケティング（カイロスAI株式会社）の基本情報
カイロスマーケティングは、東京都目黒区に本社を置く「カイロスAI株式会社」が展開する、不動産投資コンサルティングサービスの名称です。
同社は2011年設立の企業で、不動産事業を主軸としながら、AI技術を活用した不動産テックプロダクトの開発なども行っています。本社は東京都目黒区にあり、埼玉県や神奈川県にも拠点を構えています。
カイロスマーケティングの特徴と投資モデルの「罠」
同社が提供する不動産投資には、明確なターゲットと物件選定の基準が設けられています。しかし、プロの視点から見ると、これらの特徴は「高い表面利回りを演出できる反面、出口（売却）が極めて難しい」という諸刃の剣です。
表面利回りには”空室率”が加味されていません。つまり立地が悪い物件や築古物件などの不人気物件ほど表面利回りは高くなります。
1. 「駅から徒歩15分以上×築20年以上」という選定基準
同社の個人向け不動産投資では、主に以下のような条件をもとに中古一棟アパートを選定しているとのことです。
- 駅から徒歩15分以上
- 築年数20年以上
- 整形地に近い土地
- 敷地面積20～250坪程度
おおやの視点
駅から遠く、築年数が古い物件は「土地値・建物値が安いため、表面利回りを高く見せやすい」という特徴があります。しかし、賃貸需要が駅近に集中している現代において、「徒歩15分以上の築古木造」を常に満室稼働させるのはなかなか難しいでしょう。最大の罠は「出口（売却）の絶望的な狭さ」です。築20年以上の木造アパートは法定耐用年数（22年）がほぼ切れており、数年後に売却しようとした際、次の買い手は金融機関から長期ローンを引く難易度は上がるため、売却は難しくなります。
整形地である点を利用して、住宅用の土地として出口を目指すという戦略も考えられますが、サラリーマンの副業としては少々難易度が上がります。
2. 自社リノベーションブランド「クロノスシリーズ」の展開
同社では、中古一棟アパートに自社でリノベーションを施した物件を「クロノスシリーズ」として展開し、引き渡し後1年間の設備保証などをアピールしています。見た目や設備面の印象が改善されることで、初期の入居付けがしやすくなる点はメリットと言えます。
おおやの視点
リノベーション済み物件は、見た目が綺麗になるという点は良いですが、適正家賃が見えづらくなるリスクがあります。新築物件でもそうですが、表面利回りは想定家賃をもとに算出されます。購入時の想定家賃がどの程度適正かは賃貸に出すまで分かりません。「綺麗に直してあるから安心」と盲信せず、同エリア・同条件のボロ物件の相場と比べ、価格の妥当性を自らシビアに算定（目利き）するスキルが必須です。
3. 「無期限サブリース」と「スタートアップサブリース制度」
同社の物件管理は、無期限のサブリース（家賃保証）を基本とし、運営が安定した後に管理委託へ切り替え可能とする「スタートアップサブリース制度」を用意しているとのことです。
おおやの視点
築古×駅遠アパートにおけるサブリース契約は、不動産会社が「空室リスクの高い物件を売りやすくするためのツール」になりがちです。家賃はずっと保証されるわけではなく、相場に合わせて必ず減額交渉が来ます。また、サブリースが解除できない物件は、売却時の資産価値を大きく下げる要因になります。「初心者向け」「家賃保証で安心」という営業トークで思考停止になるのが最も危険です。サブリースは、あなたの赤字を不動産会社が無期限に補填してくれるサービスではありません。
カイロスマーケティング（カイロスAI）の口コミ・評判
本項では、カイロスマーケティングの運営元であるカイロスAI株式会社に寄せられている不動産投資や物件管理に関する口コミをもとに、評判の傾向を整理します。
🟢 良い口コミ（主に投資家・オーナー側）
オーナーやセミナー参加者からは、営業姿勢や提案力に対して以下のようなポジティブな声が見受けられます。
- 適切な対応で信頼できる
「提案内容が分かりやすく、長期的な視点で説明してくれた」「無理に契約を迫られることがなかった」など、誠実な営業姿勢に安心感を覚えた投資家が一定数いるようです。また、セミナーについても「内容が実践的で参考になった」という声があります。 - 不動産購入から管理まで安心して任せられる
「他社と比較検討したうえで、提案内容が最も現実的だった」と感じた投資家もいるようで、友人への紹介やリピート利用に繋がっているケースも確認できます。
🔴 悪い口コミ（主に入居者側）
一方で、悪い口コミの多くは、管理物件に住む「入居者側」から寄せられたものが中心でした。
- 対応が悪い・不誠実と感じたケースも
「電話をしても対応が遅い」「折り返し連絡がない」「引き落とし金額に誤りがあった」といった、物件管理業務の現場対応に関する不満が目立ちます。
いずれの口コミも事実関係の裏どりはできませんので、事実だとは断定できません。ただ、熱量の高い口コミが複数あることは不安材料ではあります。
おおやの視点
投資家への提案力（売る力）が評価されている一方、入居者（住む人）への管理対応に不満が出ている点は、一棟オーナーとして重く受け止めるべきです。「駅から遠い築古アパート」において、管理会社の対応が悪ければ、入居者の早期退去につながるリスクになります。退去が頻発すれば、いくらサブリースがあるとはいえ、最終的に家賃減額や修繕費用の請求という形でオーナーの首を絞めることになります。
カイロスマーケティングでの投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- 「駅から遠い築古一棟」を保有することによる短期的な「減価償却（節税効果）」を狙いたい人
- 業者が提示するサブリースの事業計画を鵜呑みにせず、周辺相場や将来の家賃下落、リノベ費用の妥当性を自分でシビアに算定できる投資家
見送るべき人の条件
- 不動産投資の初心者であり、「リノベーション済みだから安心」「サブリースがあるから空室リスクゼロ」と勘違いしてしまう人
- 自己資金が少なく、将来的な「家賃下落」や「売却時の残債割れ（ローンが消せない事態）」を許容できない人
- 節税効果によって自由に使えるお金が手に入ると考えている人
まとめ
カイロスマーケティング（運営：カイロスAI株式会社）は、一都三県で「築20年以上・駅徒歩15分以上」の中古一棟アパートを活用し、自社リノベーションと投資コンサルティングをワンストップで提供する企業です。オーナーからの提案力に関する評価は概ね良好と言えます。
しかし、同社がターゲットとする「築古一棟×駅遠」という物件は、表面利回りが高く見えたり、節税効果が得られやすい反面、将来の売却（出口）の難易度が高く、空室リスクも高いという「ハイリスク・ハイリターンな玄人向けの投資」です。
おおやの視点
一棟アパート投資の銀行審査が通るのは、「物件の資産性が高いから」ではなく、あなたの「年収が高い（給与から返済を補填できる）から」に過ぎません。
サブリースがあるから安心、節税になるからお得、と安易に築古一棟に飛びつくのは危険です。限られた貴重な与信枠（ローンを引く力）を使うのであれば、圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込め、将来的な資産価値も保たれやすい「都心の区分マンション」もフラットに比較検討の土俵に乗せてください。ご自身の財務状況に最も合致した、安全な資産形成を選択することが不動産投資で失敗しないための鉄則です。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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