明豊エンタープライズの評判は？口コミから見える管理の実態と一棟投資の「失敗」リスク

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検索エンジンで企業名を入力すると、このようなキーワードが表示されます。株式会社明豊エンタープライズは、東京23区を中心にデザイン性の高い新築一棟アパート・マンション（MIJAS・EL FARO）を開発・販売する東証上場デベロッパーです。

都心一等地の新築物件は資産価値が非常に高い反面、不動産投資において「建物の見栄え」以上に事業の成否（失敗）を分けるのが「購入後の賃貸管理力（PM力）」です。

本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、実際の口コミ情報から見える「賃貸管理のシビアな実態」と、都心の新築一棟投資で失敗を避けるための財務戦略をプロ目線で解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
おおやの詳細はこちら

明豊エンタープライズの口コミ・評判から見える管理体制の実態

不動産投資において、管理会社の対応の悪さは「入居者の早期退去」と「空室の長期化」に直結します。ネット上に寄せられた同社（およびグループの管理会社）の評判を分析すると、投資家として見過ごせない実態が浮き彫りになります。

🟢 肯定的な評価（メリット）

オーナー側や一部の入居者からは、以下のようなポジティブな声が存在します。

• 「以前の管理会社から切り替えたが、費用説明が明確で電話対応も早かった」
• 「エルファーロなど外観デザインの良さや室内設備の充実度は素晴らしい」
  都心特化型のデベロッパーならではの、建物のハード面（デザイン・設備）に対する評価は高い傾向にあります。

🔴 気になる評価・入居者からの強い不満（デメリット）

一方で、入居者側からは以下のような「管理会社の対応と退去時の費用請求」に関する強烈な不満が多数確認できます。

• 退去時の高額請求とトラブル
  「目立った傷もないのに何かと理由をつけて退去費用を35万円近く請求された」「立会時に手書きで計算され、計算の不手際や他人への請求書が送られてきた」
• レスポンスの遅延と対応の放棄
  「アプリから問い合わせてもエラーになり、電話も混み合って繋がらない」「浴室乾燥の不具合で連絡しても見に来るまでに3週間かかった」「廊下の電球が切れていると連絡して1年経っても未だに放置されている」
• 社員の対応態度への不満
  「内容確認の電話をしたところ、女性社員が質問に答えられず、小馬鹿にしたように鼻で笑ってきた」「社員が舌打ちをした」

※いずれの口コミも事実だと断定はできませんが、こうした口コミがネット上に存在すること自体、入居者募集（客付け）時にネガティブに働いてしまいます。

おおやの視点
建物のデザインが良いというオーナー側の声がある一方で、入居者側からの「設備の不具合放置」や「退去費用のトラブル」という口コミが投稿されている点は、投資家として重く受け止める必要があります。
設備の不具合を放置されれば、入居者は更新を待たずに早期退去してしまいます。退去住民と揉めれば、次の入居者募集が大きく遅れます。都心の新築一棟はそもそも「利回りが低い（キャッシュフローが薄い）」ため、退去と空室が重なると資金繰り厳しくなり、『失敗した』と後悔する最大の原因になります。口コミ全てを鵜呑みにするのは危険ですが、契約前に「管理会社のレスポンスの早さ」は必ず自分でテストしておくべきです。

株式会社明豊エンタープライズの特徴と会社概要

口コミの背景にある同社の事業構造と特徴を整理します。

• 東京23区に特化した自社ブランドの開発
  スペインの街並みをテーマにした重厚な「EL FARO（エルファロ：RC・S造）」や、白壁が特徴の「MIJAS（ミハス：木造）」といったデザイン性の高い一棟収益物件を開発。
• グループ間の連携によるワンストップサポート
  設計・建設から、賃貸管理・アフターサービス（明豊プロパティーズ）までをグループ内で完結させる体制を敷いています。

株式会社明豊エンタープライズ 会社概要

明豊エンタープライズの投資で「失敗」を招く構造的リスク

同社の新築一棟物件を検討するにあたり、投資家が算定すべき構造的なリスクを整理します。

1. 「都心プレミアム」による高額な初期コストと低利回り

東京23区内（世田谷、杉並、目黒など）の好立地に、デザイン性と設備水準の高い建物を新築するため、物件価格は数億円規模の非常に高額なものとなります。土地代＋建築費、そこにデベロッパーの利益が乗るため、表面利回りは地方や中古の一棟と比較してかなり低くなります。
一方、立地の良さは資産価値に直結する一方で、キャッシュフローの悪化にもつながります。

空室にならない立地選びが重要です。

2. 「新築プレミアム」と管理リスクの掛け合わせ

購入時の収支シミュレーションは「新築時のみに取れる高い家賃（新築プレミアム）」で組まれている可能性があります。
いずれ訪れる入居者の入れ替え時に、2巡目の募集でどの程度の家賃が見込めるかまでを想定しておく必要があります。新築一棟物件はどうしても利回りが低くなってしまいがちですから、ある程度のストレスをかけたシミュレーションをしないと、赤字に転落してしまうリスクもあります。

これから始めるなら？一棟投資と区分投資のフラットな検討

これから不動産投資を始める方にとって、明豊エンタープライズが提供するような「都心の新築一棟物件」にいきなり手を出すべきか、あるいは「中古一棟」や「区分マンション」から始めるべきかは、自身の投資目的と財務状況によって明確に分かれます。

1. 新築一棟投資（目的：資産防衛と高い与信の活用）

明豊エンタープライズが提供するモデルです。

• 【メリット】 都心一等地の土地と建物を丸ごと所有できるため資産性が極めて高い。事業規模が大きく、減価償却による節税効果を狙う超高所得者に向いている。潤沢な自己資金を入れて運用できれば、老後の強固な資産基盤になる。
• 【リスク】 投資総額が大きいため、退去・修繕・管理トラブルが発生した際の収支のブレ（ボラティリティ）が数百万単位で発生するハイリスクな投資。ギリギリのフルローンではキャッシュフローの破綻リスクがある

2. 中古一棟投資（目的：節税と短期のキャッシュフロー）

• 【メリット】 高い節税効果で現金を作ることができる投資。
• 【リスク】 耐用年数越えの物件は修繕コストが高く、売却しづらい。減価償却期間が終わると税金で手元資金が枯渇する「デッドクロス」による地獄が待っているなど、保有中のリスクは非常に高い特性があります。節税で得られたキャッシュを繰上げ返済に充てるなど、戦略的な運営が必要。

3. 都心の区分マンション（目的：堅実な資産形成）

RC造のマンションを一部屋単位で所有するモデルです。

• 【メリット】 都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低い。建物の管理は管理組合が行うため、オーナー個人が抱えるトラブルリスクが最小限に抑えられます。市場での流動性（売りやすさ）にも優れており、最初の投資として実績を作るのに適しています。
• 【リスク】 調達コストが高いため毎月のキャッシュフローは出にくい。時間をかけて残債を減らし、純資産を拡大していくローリスク・ミドルリターンな投資。

おおやの視点
私自身、一棟投資、区分投資の両方を経験してきました。両方にメリットデメリットがあり、向き不向きがあります。不動産投資に興味があるなら、まずは今の自分にとってどの選択肢が現実的かを考えてみることをお勧めします。
もし迷ったりわからないことがあれば、LINEで相談に乗ってますよ。

明豊エンタープライズでの投資に向いている人・向いていない人

事業構造と管理の実態を踏まえ、同社の物件に対する適性を分類します。

向いている人の条件

• 数億円の融資が引け、かつ数千万円の自己資金（キャッシュ）を投入して借入比率を下げ、安全なキャッシュフローを組める富裕層
• 利回り（目先の現金）よりも、都心の一等地にデザイン性の高い新築一棟を所有するという「資産性」を重視する人
• 購入後、自ら入居者対応の状況を厳しくチェックし、必要に応じて管理会社の変更（リプレイス）を主導できる能動的な投資家

見送るべき人の条件

• 不動産投資の初心者であり、自己資金が少なくフルローンでの購入を前提としている人
• 購入後は管理会社にすべてを「丸投げ」して、手間をかけずに不労所得を得たい人
• 一棟投資に対し、毎月の高いキャッシュフロー（インカムゲインの最大化）を求めている人

まとめ

株式会社明豊エンタープライズは、東京23区の好立地に特化し、デザイン性と機能性を兼ね備えた優れた新築一棟物件を提供する老舗の上場デベロッパーです。

昨今の土地価格上昇、建築費高騰、人件費高騰により物件調達コストは右肩上がり。これからインフレが定着していく中で家賃をどの程度引き上げられるかがアパート投資成功の鍵と言えるでしょう。

これまで家賃は新規募集時にしか引き上げが難しいと考えられてきましたが、ここ1~2年は更新時に家賃引き上げを実施するオーナーも増えてきました。ただ、家賃引き上げは退去リスクと隣り合わせ。家賃を引き上げても借り手がつく魅力のある立地・物件かどうか、投資を実施する前に確認しましょう。

おおやの視点
一棟アパート投資の審査は、物件の収益力よりも投資家（あなた）の属性を見ています。つまり「不動産の融資が通った＝その物件が良い」とは限りません。年収や勤務先が良ければ、銀行はあなたの給与を返済原資として審査しているからです。

新築一棟アパート自体が「潤沢なキャッシュ」の上で成り立つ投資ですから、まだ資産形成段階なのであれば、いきなり億単位の借入に挑むのではなく、流動性が高く管理リスクの少ない「都心の区分マンション」から堅実に資産を作っていくという選択肢もフラットに比較検討してください。

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