不動産投資において、検討中の企業がどのような集客キャンペーンを行い、提案されるスキーム（サブリースや節税、積立投資など）にどのような構造的リスクが潜んでいるのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社シュアーイノベーションは、大阪を拠点に投資用ワンルームマンション事業「MIRAP（ミラップ）」を展開する不動産会社です。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践する実務家（おおや）の視点から、シュアーイノベーションの口コミから見えてくる営業実態を客観的に解説します。あわせて、ワンルーム投資における「サブリース・節税・積立投資」の本質的なリスクと、投資を成功に導くための「融資の順番」「物件を見極める選球眼」についてお伝えします。
アマギフキャンペーンのトラブルと営業口コミの実態
インターネット上で同社の口コミを確認すると、「担当者が親身になってくれた」という名指しの星5評価が並ぶ一方で、集客手法や営業態度に対する極めてシビアな低評価も多数混在し、評価が真っ二つに分かれています。
1. アマギフ特典の未付与と不透明な条件
同社は「面談でAmazonギフト券プレゼント」といったキャンペーンで集客を行っていますが、これに関するトラブル報告が散見されます。
- 「複数回面談しても特典がもらえなかった」
- 「条件を満たしたはずなのに、断った途端に連絡を無視されるようになった」
特典をもらえなかったとしても、理由が明確でないと不安になりますね。もし本当に条件を満たしているのに特典がもらえないとすると、企業としての信用問題にもなりますが、、実際のところはどうなのでしょうか。
2. 営業担当者の質のばらつきと「サクラ」への疑念
- 「上から目線で高圧的な態度だった」
- 「都合の悪い質問へのレスポンスがない」
といった対応への不満がある一方で、「担当の〇〇さんが素晴らしい」という満点評価も多数存在します。
担当者によって対応に大きくばらつきがあるようですね。ただ投資家として一番重要なことは、物件がいかに投資に適しているか、です。投資家としては担当者の質はあまり気にしません。
むしろ不動産が本当に好きな人は、営業トークなどが苦手で本音で話してくるため、初心者にとってはとっつきにくい人物に映る可能性も否定できません。
サブリース・節税・新しい積立投資という見せ方
同社（MIRAP）の営業トークや公式サイトでは、「サブリース（家賃保証）」「節税」、そして「新しい積立投資」といったキーワードが使われていますが、これらには構造的なリスクと注意点があります。
1. 区分マンションに「サブリース」は不要
同社はサブリースプランも提供していますが、賃貸需要が底堅い都市部の区分マンションにおいて、そもそもサブリース契約は不要です。
「サブリースなら空室リスクがない」と錯覚しがちですが、実際には空室が続けば業者から保証賃料の減額を請求されるリスクがあります。さらに最大のデメリットは、「売却時（出口）の査定額が大きく下がる要因になること」です。次の買い手からすれば、業者が手数料を抜き続けるサブリース物件は利回りが低く魅力的ではありません。空室リスクへの本質的な対策は、サブリースに頼ることではなく「退去が出てもすぐに入居がつく立地を選び抜くこと」のみです。
2. 「節税目的の不動産投資」が抱える矛盾
不動産投資で節税ができるのは、減価償却費などの経費が家賃収入を上回り、帳簿上で「赤字」になった場合のみです。低金利で融資を引いたり新築・築浅の物件を購入する場合、経費に計上できる金額が少なくなるため、帳簿が黒字化し、結果として「増税」になるケースが多々あります。「節税（赤字）」を続けるために無駄な経費を払い続けるのは本末転倒です。
3. 「積立投資」という表現の妙と、株式投資との違い
近年の都心・都市部の不動産は価格が高騰しているため、フルローンで購入すると毎月数万円の手出し（赤字）が発生することが珍しくありません。この手出しを「新しい積立投資」と表現するのは、営業手法としては言い得て妙です。
しかし、株式や投資信託（NISAなど）の積立と、不動産を完全に同じように考えるのは危険です。
- 流動性の低さ: 株や投信はスマホ一つで即座に売却（現金化）できますが、不動産は簡単に解約・売却できず、含み益が出るまで一定期間保有する忍耐が必要です。
- ボラティリティ（価格変動）の違い: 最近は「株は必ず上がるもの」と錯覚されがちですが、株はボラティリティが激しく、暴落により大きな損失を被るリスクが常にあります。一方、不動産は株ほどドラスティックな短期の儲けは出にくいですが、景気が悪化しても「家賃」は落ちにくく、インフレにも強い手堅い「守りの投資」であるという明確な強みがあります。
両者の特性の違いを正しく理解し、自身のポートフォリオに組み込むことが重要です。
株の積立と不動産の積立の二刀流が、リスク分散という意味ではいいですね。
一棟投資も実践する大家が解説する「区分投資」の真のメリット
ここまでMIRAPについて解説してきましたが、投資対象としての「区分マンション」自体が悪いわけではありません。一棟投資も実践する立場から、両者の構造的な違いを解説します。
- 一棟収益物件: 毎月のキャッシュフロー（手残り）は出やすい一方で、投資総額（価格）が高く、立地が郊外や駅から遠いなど「微妙」なケースが多くなります。
- 区分マンション: 毎月のキャッシュフローは赤字（手出し）になることが多い一方で、都心の駅近など「立地が極めて良い」場所に、比較的安い価格帯でアプローチできます。
一見すると、キャッシュフローが出る一棟こそが不動産投資の理想形と考えられがちですが、区分投資の真のメリットは「含み益が生まれること」と「高い賃貸需要による流動性の高さ」にあります。
区分マンションは毎月の手出し（積立）があったとしても、入居者が支払う家賃によって着実にローンの残債が減少し、純資産が積み上がっていきます。好立地であれば賃貸需要が途切れることはなく、いざとなれば市場での流動性が高いためスムーズに売却できます。この「残債の減り」と「売却価格」のバランスの仕組みを理解できれば、中期間で数百万円単位の利益を出すことが可能です。
一棟投資はすでに大きな資産を築いた人が行う「資産運用」であり、区分投資はこれから資産を築いていく人が行う「資産形成」という立ち位置になります。
不動産投資は「融資の順番」という戦略がすべて
資産形成において区分マンションは非常に有効ですが、最も注意すべきは「投資の順番（融資戦略）」です。
個人の年収に対して、金融機関から引ける融資の総額（与信枠）には上限があります。将来的に「一棟アパートを買って事業を拡大したい」と考えている人が、先にワンルームマンションを無計画にフルローンで複数購入してしまうと、与信枠を使い切ってしまい、本命の一棟物件の融資が引けなくなるケースが多発しています。
逆もまた然りで、まだ資産形成期にもかかわらず、高年収サラリーマンが節税目的の割高な一棟投資を始めてしまい、ローンで毎月のキャッシュフローがパツパツになってしまう事例もあります。
販売業者は「自社の物件を売ること」が目的であるため、あなたの長期的な融資の順番など考慮してくれません。最悪の場合「区分を買っても一棟の融資に影響はありません」と事実と異なる説明を受けるリスクすらあります。
まとめ：業者や担当者、保証システムではなく、「物件」そのものを見極める
株式会社シュアーイノベーション（MIRAP）は、資産形成の手段としてマンション投資を提案する企業ですが、特典を巡るトラブルや、サブリース・節税といった営業パッケージには、投資家自身が冷静にリスクを判断する必要があります。
そして最終的に最も重要なのは、「物件そのもの」の価値です。
アマギフの特典や、熱心な担当者の人柄、手厚く見えるサブリース保証といった属人的・付加的な要素は、数十年続く不動産投資においては無意味です。築年数、設備、立地、そして価格。これらを総合的に評価し、本当に利益を生む物件を購入すべきです。この「物件を見極めること」こそが、投資家にとって唯一最大の仕事と言えます。
おおやの視点
不動産投資は、業者に勧められたものを買うのではなく、「自分の目的に合わせて戦略を練る」ことがすべてです。区分マンションの手堅い資産形成力は本物ですが、人によっては融資の観点から「買う順番」を間違えると、最終的な目標に到達できなくなります。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、フラットに戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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