一棟物件を探していると、日本収益不動産株式会社という名前に行き当たることがあります。京都に本社を置き、東京・大阪にオフィスを構える、一棟の売買仲介を専門とする会社です。
同社は売主ではなく仲介専業であり、売主から売却依頼を受けた物件を、買主に繋ぐ。 それが同社の生業です。
評判・口コミはあるのか
社名で検索しても、投資家による口コミはほとんど見当たりません。 一棟物件を買う人の絶対数が少なく、購入金額を実名で公開する投資家もいないためです。
同社のサイトには「お客様の声」としてアンケート結果が掲載されています。 ただし「買主様T社様」「売主様F社様」といった匿名表記で、内容も個別の取引に関するものです。第三者が検証できる情報ではありません。
代わりに確認できる材料が二つあります。
一つは、会社の実体です。 資本金1億円、従業員41名、宅地建物取引士13名、一級建築士1名。2006年設立で、京都・東京・大阪に自社オフィスを構えています。規模と体制は、公表情報から確認できます。
もう一つは、実際に扱っている物件です。 会社が何を語るかより、何を売っているかの方が、その会社の性格を正確に教えてくれます。本稿では、そこを中心に見ていきます。
なお同社の企業理念には「世間には正直な不動産会社はあまり見受けられませんが、当社はその数少ないうちの1社です」という一文があります。気持ちは伝わりますが、あくまで自称なので、この文言一つで信頼できる会社かは不明ですね。
会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 日本収益不動産株式会社 |
| 設立 | 2006年（平成18年）5月11日 |
| 資本金 | 1億円（2025年5月増資） |
| 従業員 | 41名（宅地建物取引士13名、一級建築士1名） |
| 本社（京都） | 京都市下京区新町通四条下る四条町349-1 京都友禅ビル |
| 東京オフィス | 東京都港区元赤坂1-4-21 赤坂パレスビル1F |
| 大阪オフィス | 大阪市中央区高麗橋2-5-13 アカシヤビル7F |
| 事業内容 | 一棟の商業ビル・オフィスビル・マンション・アパート・ホテル等の売買仲介／ゲストハウス運営（子会社）／不動産特定共同事業（準備中） |
| 上場区分 | 未上場 |
沿革を見ると、京都発の会社であることが分かります。 2006年に株式会社Haru Planとして設立され、2011年に現商号へ変更。2014年に東京オフィス、2021年に大阪オフィスを開設しました。2015年からはゲストハウス事業も手掛け、2017年に子会社の株式会社アコモデーションジャパンとして法人化。京町家などの一棟貸しヴィラを運営し、宿泊ゲストの95%が海外からとしています。
会社の軸足は「売主側」
サイト全体のメッセージが「売主様に寄り添い、安心な取引きをお約束します」です。
社長挨拶にも「創業以来一貫して心がけてきたのは、売主様に寄り添い売却後も安心していただけるよう万全のサポート体制を築いていくこと」とあります。
実績紹介も、すべて売却依頼を受けた案件です。中野区の底地（50年以上前から貸していた土地）、板橋区のオフィスビル、中野区の収益アパート。そして中野区の案件は「当社よりお手紙をお出しさせていただき」売却依頼に至ったと記されています。
つまり同社は、所有者へのDMで売却を掘り起こし、物件情報を自ら作り出している会社ということになります。
軸足が売主側だったとしても、買主としてもメリットがあります。
まず、物件情報は同社が1次情報を握っているため、他社にはない特有の案件を保有している可能性があります。
もう一点は、長期保有後の売却依頼も可能になるという点です。
取扱物件について検証
同社が収益物件ポータルに掲載している一棟物件は、アパート13件、マンション14件。取り扱い例について下記にまとめます。
一棟アパートの掲載例
| 所在 | 価格 | 利回り | 築年 | 構造 | 戸数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都葛飾区亀有5 | 2億8,500万円 | 7.98% | 2013年（築14年） | 軽量鉄骨 | 11戸 |
| 兵庫県芦屋市宮塚町 | 2億5,000万円 | （全空室） | 1998年（築29年） | 軽量鉄骨 | 6戸 |
| 大阪市住吉区清水丘2 | 2億500万円 | 5.88% | 2020年（築7年） | 木造 | 15戸 |
| 神奈川県川崎市川崎区 | 1億3,300万円 | 6.39% | 2013年（築14年） | 木造 | 12戸 |
| 兵庫県川西市美園町 | 1億3,000万円 | 5.81% | 2024年（築2年） | 木造 | 6戸 |
| 東京都中野区松が丘1 | 4,680万円 | 6.95% | 1968年（築58年） | 木造 | 4戸 |
| 京都市上京区 | 3,990万円 | 6.91% | 1987年（築40年） | 木造 | 7戸 |
| 長崎市愛宕1 | 4,200万円 | 10.65% | 1995年（築31年） | 木造 | 10戸 |
| 長崎市宿町 | 1,980万円 | 13.23% | 1989年（築38年） | 木造 | 8戸 |
一棟マンションの掲載例
| 所在 | 価格 | 利回り | 築年 | 構造 | 戸数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 京都市右京区西京極 | 4億8,000万円 | 4.94% | 1987年（築39年） | RC造 | 25戸 |
| 東京都杉並区西荻南3 | 3億9,500万円 | 4.26% | 2016年（築10年） | RC造 | 9戸 |
| 滋賀県大津市下阪本5 | 3億800万円 | 6.59% | 2009年 | RC造 | 25戸 |
| 東京都豊島区池袋本町2 | 2億9,000万円 | 4.92% | 1989年（築38年） | RC造 | 12戸 |
| 東京都新宿区新宿5 | 1億8,000万円 | 6.83% | 1986年（築41年） | 鉄骨造 | 10戸 |
| 東京都大田区多摩川1 | 1億1,500万円 | 6.01% | 1972年（築55年） | RC造 | 6戸 |
| 大阪市鶴見区浜3 | 7,580万円 | 12.37% | 1989年（築37年） | 鉄骨造 | 21戸 |
| 神戸市東灘区本町4 | 5,500万円 | 7.33% | 1980年（築47年） | RC造 | 5戸 |
| 兵庫県洲本市（淡路島） | 1億5,100万円 | 7.00% | 1989年（築38年） | RC造 | 20戸 |
価格帯は1,980万円から4億8,000万円。利回りは4.26%から13.23%。エリアは東京・神奈川から京都・大阪・兵庫・滋賀、さらに長崎、淡路島まで。築年は2年から58年まで。
非常に幅広い物件を取り扱っています。
幅広い物件を取り扱っているからこそ、自分が求める物件の基準を明確にする必要がある。
買取再販の会社であれば、扱う物件には一貫性が生まれます。 自社の基準で仕入れ、自社の資金で在庫を持つ以上、「うちはこういう物件を扱う」という方針が必ずあるからです。
それは買主を探すマーケティングにも現れます。
- 年収500~800万円のサラリーマンの資産形成
- 年収2,000万円以上のエグゼクティブ層の節税対策
- 純資産5億以上の方の相続税対策
といった具合です。営業された側は不動産業者の営業を受け、納得すれば物件を購入するという流れになります。
一方で仲介は違います。
仲介会社は物件を仕入れるリスクを取らなくて良いため、幅広い物件を取り扱うことができます。そのため、会社として特定のターゲットを置いておらず、自分の求める物件の基準が明確になっている投資家がメイン顧客になります。
そのため、同社から物件を購入したいと考える方は、築年数、構造、価格帯、投資目的などの基準が明確になっている必要があります。
取り扱い物件はクセの強い物件が多い印象
掲載物件を見ると、一般的には手が出しにくい条件のものが目立ちます。
築55年のRC、築58年の木造。 法定耐用年数を大きく超えており、融資期間が極端に短くなるか、そもそも融資が付かない可能性があります。
全空室のアパート。 芦屋市の物件は利回りが表示されていません。稼働がないため計算できないのです。
民泊転用物件。 杉並区西荻南の物件は「法人一括民泊盛業中、オーナーチェンジ」とされ、利回りは4.26%。通常の賃貸とは収益構造がまったく違います。
遠隔地。 長崎市、淡路島（洲本市）、大津市。首都圏や関西圏に住む投資家にとって、管理の目が届きにくい立地です。
売主業者の場合は、物件を一度仕入れるというリスクを取る以上、こういった物件の取り扱いはありません。仲介専業だからこそのラインナップと言えますね。
投資判断で気をつけるべきこと
相手が誰であっても変わらない確認事項を整理します。仲介物件の場合、売主側の情報が薄いことも多いため、自分から取りに行く必要があります。
融資は組めるのか
掲載物件の多くが、築30年〜58年です。
木造の法定耐用年数は22年、軽量鉄骨は19〜27年、重量鉄骨は34年、RC造は47年。これを超えた物件は、融資期間が極端に短くなるか、融資自体が付かない可能性があります。
表面利回り13%でも、返済期間が10年なら手残りはほとんど出ません。
購入したい物件があったとしても、ファイナンスがうまく組めるかは事前に確認が必要になります。
その「満室」は本物か
満室にすること自体は、条件次第で可能です。フリーレントを長く付ける、AD（広告料）を厚く出す、初期費用をゼロにする。こうした条件で埋めた場合、契約賃料は高くても実質収入は下がり、次の更新で維持できません。
確認すべきは、各室の賃貸借契約の開始時期（直近で一斉に埋まっていないか）、契約時の募集条件、周辺同種物件の実際の成約賃料です。
全空室の物件を検討する場合は、逆の問いになります。 「なぜ空いているのか」「埋めるのにいくらかかるのか」「いつまでに埋まるのか」。表示されている想定利回りは、埋まって初めて実現する数字です。
収支シミュレーションに、抜けている費用はないか
仲介物件では、業者が詳細な収支表を作らないことも珍しくありません。 その場合、自分で組む必要があります。
- AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
- 原状回復費 — 退去のたびに発生します
- 大規模修繕積立 — 築古であれば、すでに待ったなしの可能性があります
一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。 そしてこれらは表面利回りに一切現れません。
築古のRCは修繕費用が木造よりも跳ね上がります。 屋上防水、外壁、給排水管、電気設備などが未実施であれば数千万円規模の支出が必要なるでしょう。
遠隔地なら、管理をどうするか
長崎、淡路島、大津。管理の目が届かない立地の物件は、管理会社の質がそのまま収益を決めます。
「現地の管理会社はどこか。管理委託料と業務範囲は。退去や修繕の判断は誰がするのか」
遠隔地の物件を購入する際は、管理会社の確保を事前に済ませる必要があります。
出口は見えているか
築38年の物件を10年持てば築48年です。次の買い手は、さらに融資が組みにくくなります。
どのくらいの期間、物件を保有する前提なのか。その期間も賃貸需要は絶えずあるのか、売却する際のターゲットはどこなのか。ただ購入するのではなく、売却先などの出口も見据えて物件を選び抜くことが重要です。
まとめ
日本収益不動産株式会社は、京都に本社を置き、東京・大阪にオフィスを構える一棟専門の売買仲介会社です。2006年設立、資本金1億円、従業員41名。売主側に軸足を置き、DMなどで売却情報を自ら掘り起こすスタイルを取っています。
物件は売主の都合で決まり、自社の仕入れ基準というフィルターが働かないたため、物件の購入基準は投資家自らが立てる必要があります。
取り扱い物件の幅は非常に広く、物件を見極められるプロ、セミプロの方にとっては貴重な情報源になります。一方で、不動産投資初心者にとってはハードルが高い会社であることは事実です。
こんなことで迷っていませんか
- 提案されている物件の利回りは適正か
- 築古物件の融資は、どの金融機関で組めるのか
- 全空室・遠隔地の物件は、自分に扱えるのか
- 金利上昇局面で買っても大丈夫か
- 勧められた金融機関は、自分にとって最善の順番か
- 10年後の出口は見えているか
- 法人化を検討すべきか
昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。
一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。
一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
おおやが得意とする不動産投資
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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