不動産投資において、検討中の企業がどのような営業手法で集客を行い、提案されるスキーム（節税やサブリースなど）にどのような構造的リスクが潜んでいるのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社日商エステムは、関西・中京・首都圏を中心に自社ブランドの投資用・分譲用マンション（エステムシリーズなど）の開発・販売から賃貸管理までを総合的に手掛ける大手不動産企業です。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践する実務家（おおや）の視点から、同社に関する「やばい」「怪しい」といった検索キーワードの背景や、営業手法のリアルな実態を客観的に解説します。あわせて、ワンルーム投資における「節税・サブリース」の本質的なリスクと、投資を成功に導くための「融資の順番」「物件を見極める選球眼」についてお伝えします。
検索サジェスト「やばい」「怪しい」の理由と営業口コミの実態
インターネットで同社について検索すると、「日商エステム やばい」「日商エステム 怪しい」という関連キーワードが表示されます。その理由の一つとして、Google mapで確認できる口コミ内容の中に要因があると推察できます。
ちなみに同社のGoogle map評価は1.9(記事執筆時)となっており、正直高くはありません。一方で、不動産業界では同業他社を貶めるレビューの応酬があるとも聞くので、鵜呑みにしすぎないようにしましょう。
実際の口コミを確認すると、以下のような実態が次々と報告されています。
1. 名簿業者を利用した強引な電話営業（アウトバウンド）
- 不透明な情報源: 「どこから番号を入手したのか聞くと『名簿屋から買った』と悪びれずに言われた」「教えてもいないのにフルネームや旧姓でかかってきた」
- 非常識な時間帯と頻度: 「20時や22時といった非常識な夜遅くに平気で電話をしてくる」「着信拒否をしても別の番号から何度もかかってくる」
- 間違い電話を装う手口: 「間違い電話を装ってかけてきて、違うと言っているのにそのままマンション投資の営業を強引に推してくる」
いずれの口コミも事実確認はできませんが、事実だとすると厳しいですね。。一方で営業の口コミを見るだけでは物件そのものの評価や投資した方の評価はわかりません。
2. 駅構内での強引なアンケートとキャンペーンの不履行
- 駅での声かけ: 「駅で知り合いかのように手を振ってきて、思わず反応したらアンケートを求められ、しつこく引き止められて電車に乗り遅れた」
- アマギフキャンペーンのいい加減な対応: 「オンライン面談でAmazonギフト券がもらえる条件を満たしたのに、1ヶ月経っても放置された。こちらから連絡してようやく『忘れてました』と思い出す始末」
おおやの視点
企業側は「CMを打っているちゃんとした会社」とアピールする傾向にありますが、口コミ内容が事実だとすれば、名簿を利用した無差別な電話営業や、強引なアンケートといった前時代的な手法が横行しているように見受けられます。一方で同社の物件の質や、実際に投資をされた方の口コミがないため、投資対象としての実力は口コミからは見えてきません。
サブリース（家賃保証）に潜む罠と出口戦略への悪影響
日商エステムをはじめとする投資用マンション販売では「サブリース（家賃保証）」が提案されることが多くありますが、投資家目線ではここに大きな注意が必要です。
同社が供給するような都心の駅近物件であれば、そもそも高い手数料を引かれるサブリース契約など全く不要です。好立地であれば入居者は自然に見つかります。
「空室が不安だから」とサブリースを契約してしまうと、最大のデメリットである「売却時（出口）の査定額の暴落」を招きます。次の買い手（投資家）にとって、業者が自由に家賃をコントロールし、手数料を抜かれ続けるサブリース契約が付いた物件は、利回りが低く全く魅力的ではありません。いざサブリースを外して高く売ろうとしても、業者側から借地借家法を盾に解約を拒否されるトラブルが近年多発しています。
「節税」を謳うワンルーム投資の致命的な矛盾
営業電話の中で「節税対策にマンションはいかがですか」「収入が上がっていく方には節税が必要です」と持ちかけられるケースもあると口コミから判断できますが、この「節税」というアプローチには構造的な矛盾が潜んでいます。
不動産投資で節税（所得税や住民税の還付）ができるのは、減価償却費などの「経費」が家賃収入を上回り、帳簿上で「赤字」になった場合のみです。
不動産投資の本来の目的は「利益（黒字）を出すこと」です。低金利で融資を引き、築浅や新築物件に投資した場合、経費に計上できる利息が少なくなるため、数年で帳簿が黒字化し、結果として「増税」になるケースが多々あります（これをデッドクロスと呼びます）。
もし「節税（赤字）」をずっと続けたいのであれば、あえて高金利のローンを組み、毎月自腹を切って無駄な経費を払い続ける方が良いという本末転倒な結論に至ります。不動産投資において節税を主目的にすることがいかに不合理であるかを冷静に理解しておきましょう。
一棟投資も実践する大家が解説する「区分投資」の真のメリット
営業手法や節税トークには客観的で厳しい視点が必要ですが、投資対象としての「区分マンション」自体が悪いわけではありません。一棟投資も実践する立場から、両者の構造的な違いを解説します。
- 一棟収益物件: 毎月のキャッシュフロー（手残り）は出やすい一方で、投資総額（価格）が高く、立地が郊外や駅から遠いなど「微妙」なケースが多くなります。
- 区分マンション: 毎月のキャッシュフローは赤字（手出し）になることが多い一方で、都心の駅近など「立地が極めて良い」場所に、比較的安い価格帯でアプローチできます。
一見すると、キャッシュフローが出る一棟こそが不動産投資の理想形と考えられがちですが、区分投資の真のメリットは「含み益が生まれること」と「高い賃貸需要による流動性の高さ」にあります。
区分マンションは毎月の手出しがあったとしても、入居者が支払う家賃によって着実にローンの残債が減少し、純資産が積み上がっていきます。好立地であれば賃貸需要が途切れることはなく、いざとなれば市場での流動性が高いためスムーズに売却できます。この「残債の減り」と「売却価格」のバランスの仕組みを理解できれば、中期間で数百万円単位の利益を出すことが可能です。
一棟投資はすでに大きな資産を築いた人が行う「資産運用」であり、区分投資はこれから資産を築いていく人が行う「資産形成」という立ち位置になります。
不動産投資は「融資の順番」という戦略がすべて
資産形成において区分マンションは非常に有効ですが、最も注意すべきは「投資の順番（融資戦略）」です。
個人の年収に対して、金融機関から引ける融資の総額（与信枠）には上限があります。将来的に「一棟アパートを買って事業を拡大したい」と考えている人が、先にワンルームマンションを無計画にフルローンで複数購入してしまうと、与信枠を使い切ってしまい、本命の一棟物件の融資が引けなくなるケースが多発しています。
逆もまた然りで、まだ資産形成期にもかかわらず、高年収サラリーマンが節税目的の割高な一棟投資を始めてしまい、ローンで毎月のキャッシュフローがパツパツになってしまう事例もあります。
販売業者は「自社の物件を売ること」が目的であるため、あなたの長期的な融資の順番など考慮してくれません。
まとめ：業者や担当者、保証システムではなく、「物件」そのものを見極める
株式会社日商エステムは長年の実績を持つ企業ですが、名簿を利用した電話営業や、節税・サブリースという営業スキームには、投資家自身が慎重にリスクを判断する必要があります。
そして最終的に最も重要なのは、「物件そのもの」の価値です。
アマギフの特典や、目先の節税効果、手厚く見えるサブリース保証といった属人的・付加的な要素は、数十年続く不動産投資においては無意味です。築年数、設備、立地、そして価格。これらを総合的に冷静に評価し、本当に利益を生む物件を購入すべきです。この「物件を見極めること」こそが、投資家にとって唯一最大の仕事と言えます。
おおやの視点
不動産投資は、業者に勧められたものを買うのではなく、「自分の目的に合わせて戦略を練る」ことがすべてです。区分マンションの手堅い資産形成力は本物ですが、人によっては融資の観点から「買う順番」を間違えると、最終的な目標に到達できなくなります。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、フラットに戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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