東京都港区に本店を置くONE DROP INVESTMENT株式会社は、不動産クラウドファンディング事業を中心に、一棟物件の再販事業やアセットマネジメント事業を展開している不動産会社です。特に、同社が運営する不動産クラウドファンディングは利用者から一定の評価を得ており、個人投資家でも参加しやすい仕組みを特徴としています。
本記事では、ONE DROP INVESTMENT株式会社の基本情報や事業の特徴、メリット・デメリットを解説するとともに、同社が運営する不動産クラウドファンディングに関する口コミも紹介します。
- 不動産クラウドファンディング「FUNDROP」を利用する前に知っておくべきポイント
- FUNDROP利用者の口コミから見えるメリット・デメリット
- ONE DROP INVESTMENTのその他の事業内容
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
- 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
- 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
- 一棟マンション：4棟
- 一棟アパート：4棟
- 区分マンション：20室
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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ONE DROP INVESTMENT株式会社の基本情報
ONE DROP INVESTMENT株式会社は、2013年に設立された東京都港区の不動産会社です。不動産クラウドファンディング事業を中心に、買い取った一棟物件を再販する不動産流動化事業、不動産ファンドの運用管理を行うアセットマネジメント事業などを展開しています。
社名やキャッチコピーとして掲げる「ほんの一滴でも、集まれば価値ある資産に。」の通り、少額から参加できる不動産クラウドファンディングに力を入れている点が特徴です。
小口化によって投資ハードルを下げ、リスクを抑えながら不動産投資に取り組めるサービスを提供している、としています。
ONE DROP INVESTMENT株式会社の特徴とメリット
ONE DROP INVESTMENT株式会社の主な特徴は、前述の3つの事業を軸に不動産投資を幅広くサポートしている点にあります。以下では、それぞれの事業について概説します。
不動産クラウドファンディング「FUNDROP」を展開
同社が展開する不動産クラウドファンディングサービス「FUNDROP」は、最低投資額を1万円に設定している点が大きな特徴です。本来は多額の自己資金が必要となる不動産投資を少額から始められる点をメリットとして打ち出しており、賃貸管理などの手間も不要なため、投資経験が少ない人でも参加しやすい仕組みとされています。
取り扱うファンドは、関東エリアの居住用賃貸住宅が中心です。オフィス物件などと比べて景気変動の影響を受けにくいとされ、比較的安定した賃料収入を見込める構成にしていると説明されています。利回りは5～8％、運用期間は6〜18ヶ月程度と短期で、短期運用を志向する人向けのサービスといえるでしょう。
また、FUNDROPでは投資家のリスク低減を目的に、
- マスターリース契約による賃料保証（空室リスクの低減）
- 優先劣後構造（劣後出資による投資家側の元本保護の仕組み）
という2つの仕組みを導入しています。これにより、一定範囲内であれば運用中の空室や売却価格の下落による影響を受けにくい点を特徴として掲げています。
一方で、最低投資額が少額であることはメリットである反面、得られるリターンも小さくなります。また、ほとんどのファンドが短期運用となっているため、長期的な資産形成に向く商品でない点は把握しておきたいところです。
不動産の買取・バリューアップ・売却を行う不動産流動化事業
ONE DROP INVESTMENT株式会社の不動産流動化事業は、中古の一棟アパートやマンションを買い取り、再生したうえで再販する仕組みを取っています。物件選定にあたっては、立地や構造、修繕状況などを総合的に判断し、資産価値が下がった中古不動産でも積極的に買取対象とする点を特徴としています。
買い取った物件は、設備や間取りの更新に加え、配管・床下地といった見えにくい部分にも手を入れて再生を図ると説明。その後、バリューアップした物件を、個人投資家や中小企業向けに販売する流れです。
ただし、同社が扱うのは基本的に中古物件であり、どれだけ再生されていても、新築と異なり将来的な修繕費や追加リフォームが発生する可能性は残ります。中古物件の購入を検討する場合は、物件の状態に加えて、今後どの程度の維持費が必要となり得るかも確認しておくと良いでしょう。
投資家のサポートを行うアセットマネジメント事業
ONE DROP INVESTMENT株式会社が展開する3つめの事業が、投資家向けのアセットマネジメント事業です。キャッシュフローの安定化や採算性の確保、そして収益不動産の価値向上を目的に、同社スタッフが運営全般を総合的に管理する体制を取っているとのこと。
同社のアセットマネジメント事業は、「運営管理」と「建物管理」の2つに大別されます。運営管理では、周辺エリアの賃料相場を調査した上でのリーシング、賃料請求・回収、運営状況のレポーティングなどを実施。建物管理では、日常清掃や設備の保守・点検・修繕のほか、資産価値向上を目的としたバリューアップ計画の策定・実施も担当します。
内容を見る限り、一般的な賃貸管理に近い領域をカバーしている印象ですが、同社の公式サイトには具体的な管理内容や費用に関する情報は掲載されていません。そのため、利用を検討する場合は、実際にどこまで委託できるのか、どの程度の費用が発生するのかを個別に確認しておくことが重要になります。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
ONE DROP INVESTMENT株式会社の口コミ
ONE DROP INVESTMENT株式会社に寄せられている口コミは、同社が運営する不動産クラウドファンディング「FUNDROP」に関するものが中心で、一棟アパート購入者などからの声は確認できませんでした。以下では、FUNDROPに関する口コミを紹介します。
少額から始められ、元本割れリスクが抑えられている
FUNDROPは最低1万円から投資できるため、初期費用を抑えながら不動産投資を試せる点が高く評価されています。さらに、優先劣後構造を採用していることで元本割れリスクが抑制されている点も安心材料とされていました。賃貸管理が不要で手軽に運用できる点も、利用者の満足度につながっています。
償還スピードが速い
FUNDROPのファンドはすべて短期運用で、最長でも18ヶ月とされています。実際の利用者からは「運用終了の翌日に償還された」など、償還手続きのスピードに関する良い口コミが多く見られました。短期で資金が返ってくる点をメリットとして評価する声が目立ちます。
希望するファンドに投資できなかった
いい口コミがある一方で、不満の声も散見されます。最も多かった不満が「希望ファンドに申し込めない」というものです。
FUNDROPではファンドが先着式と抽選式に分かれていますが、いずれも応募が集中する傾向があり、募集開始直後に枠が埋まったり、抽選で落選したりするケースが多いようです。少額から気軽に投資できる反面、必ずしも希望通り参加できない点が不満につながっていました。
上記の口コミをまとめると、FUNDROPは「少額・手軽・短期」という点で利用者から高い評価を得ている一方、人気が高いため申込みが難しいという側面もあることが分かります。
2025年だけでも不動産クラウドファンディングは遅延、未償還などが相次ぎました。不動産CFはあくまで中小企業へのハイリスクな貸付であること再認識させられましたね。
ONE DROP INVESTMENT株式会社のまとめ
ONE DROP INVESTMENT株式会社は、不動産クラウドファンディング「FUNDROP」の運営を中心に、中古不動産の再生・再販を行う不動産流動化事業、投資用不動産の運用を担うアセットマネジメント事業を展開している会社です。
FUNDROPでは、1口1万円からという少額での投資が可能です。運用期間は6〜18ヶ月に設定されているため、多額の資金の投下や長期運用に不安がある方でも、取り組みやすい点が評価されています。不動産投資をいきなり一棟物件の購入から始めるのが難しい方、まずは小さくリスクを抑えながら経験を積みたい方には、FUNDROPはひとつの選択肢となるでしょう。
不動産クラウドファンディング以外の事業については情報量が限られているため、利用を検討する際は必ず問い合わせや資料請求で詳細を確認しておくほうが安心でしょう。気になることがあれば、私にも聞いてください。
