株式会社アウルは、札幌を本拠地とし、東京と札幌で土地の仕入れから自社ブランドの新築一棟アパート・マンションの建築、そして賃貸管理までをワンストップで展開する不動産会社です。
不動産投資において、本州の投資家が「利回りが良さそう」という理由で札幌などの遠隔地（雪国）の物件を検討するのは良くあること。しかし、利回りと資産性はトレードオフの関係。利回りが良く見えるのは、つまるところ物件が安いためです。
投資では利回りを求めるとリスクも同様に上がっていきます。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、ネット上の口コミに見え隠れする「管理のシビアな実態」と、遠隔地での一棟投資に潜むリスクをプロ目線でフラットに解説します。
アウルの口コミ・評判から見える管理体制の実態
不動産投資において、投資家（オーナー）と入居者の間にある「評価のギャップ」は、将来の空室リスクや修繕リスクを予見する重要な指標となります。ネット上の口コミや掲示板の傾向から実態を分析します。
※本記事ではアウルホールディングスで賃貸管理を担う、アウルビルの口コミ情報を引用しています。
🟢 良い口コミ（オーナーからの声）の傾向
インターネット上で調査した範囲では、現時点で株式会社アウルについて明確に「良い」と評価するオーナーからの口コミはほとんど見当たりません。
不動産投資業界において、「順調に回っているオーナーはわざわざネットに書き込まない」という傾向があるため、ポジティブな口コミがない＝悪い会社、と直結するわけではありませんが、情報の透明性という点では留意が必要です。
🔴 悪い口コミ（入居者からの不満）の傾向
一方で、実際に同社が管理する物件の入居者からは、賃貸管理やトラブル対応に関する「企業体質を疑うレベルの強烈な不満」が複数確認できます。
騒音トラブルの放置と「もみ消し」
- 「極端な高周波音・異常音による体調不良を訴えても『事実はない』とされた」
- 「業務用設備の稼働を放置」
といった、居住環境に関する口コミがあります。
退去時の理不尽な請求と責任転嫁
- 「管理会社側の責任による修繕箇所を入居者負担にされた」
- 「結露による壁紙の剥がれを入居者の拭き取り不足（過失）と強硬に主張された」
など、費用精算において納得がいかない入居者からの口コミが見られます。
厳しい契約条件とコンプライアンスの欠如
- 「退去予告が3ヶ月前と長く、短期解約違約金も厳しい」
- 「入居者の個人的な事情（個人情報）を別の住人に話していた」
といった入居者からの声が散見されます。
いずれの口コミも事実である確証はありませんし、消費者が自分の都合良いように企業の悪口を書くのは良くあることですから、鵜呑みにはできません。
ただ、こういった口コミがあること自体が入居者募集に影響する場合がありますので、無視はできません。
もちろんサブリースのように家賃保証がない分、立地、物件のグレードについては自らの目でしっかりと確認する必要があります。
おおやの視点
不動産の管理は担当者の当たり外れが大きいものなので、一部の入居者からの声が大きく見えているだけの可能性も否定できません。また、万が一の場合は、購入後に管理を別会社に切り替えるというやり方もあります。
ただ、もしサブリース契約前提で購入した場合は、管理の解約は不可能に近いです。そのため、購入する際は集金代行契約を選ぶと安心でしょう。
株式会社アウルの特徴と会社概要
同社の事業には、主に以下の特徴があります。
- 札幌・東京に特化した新築一棟投資のワンストップ提案
土地の取得から建築、賃貸運営までを一貫して提案するスタイルを採用しています。特に札幌エリアでは、降雪地域ならではの事情を踏まえた提案を行っています。 - 自社オリジナルブランド「アウルブランド」の展開
打ちっぱなし風の外観や間接照明を取り入れた内装など、デザイン性と機能性を意識した新築アパート・マンションを提供しています。
株式会社アウル 会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社アウル |
| 設立 | 2001年2月1日 |
| 代表者 | 代表取締役 今野 貴之 |
| 本社所在地 | 〒060-0061 札幌市中央区南1条西10丁目4番地158 |
アウルの一棟投資（遠隔地・新築）におけるリスク算定
同社が提案する「新築一棟アパート・マンション」を検討するにあたり、投資家が算定すべき構造的なリスクを整理します。
1. 遠隔地（札幌）投資の正確な利回りは見えづらい
東京の物件価格が高騰している現在、札幌エリアの物件は「表面利回りが高く」見えます。しかし、札幌での賃貸経営には、本州にはない「雪国特有のランニングコスト」があります。加えて、物件の稼働率も重要です。
冬場のロードヒーティング（融雪）にかかる燃料代や、排雪費用など、これらが引かれると「実質利回り（手残り）」は東京と大差ない、あるいは赤字になるケースも。
また、利回りの高さは資産性とのトレードオフ。東京の不動産なら資産価値が高く保たれる、今後の人口動態予想を考えればさらに値上がる期待も持てますが、地方の不動産は資産性の面で東京に劣ります。
2. 「退去予告3ヶ月前」は機会損失になる場合も
口コミにあった「退去予告が3ヶ月前」という契約条件は、一見するとオーナーにとって（空室期間を予測しやすいため）有利に思えますが、一方で契約獲得の機会損失につながる場合もあります。
一般的な賃貸契約は「1ヶ月前退去予告」です。3ヶ月前縛りがある物件は、入居者にとって非常に転居しづらいため、仲介業者が紹介を敬遠したり、内見者が契約をためらう原因になります。
3. 管理会社の口コミが契約機会に損失を与える場合も
同社の賃貸管理会社に関する口コミは、内容が真実かどうかは置いておいて、ネガティブなものが目立ちます。こうした口コミが新規契約者が敬遠する要因になってしまうリスクはゼロではありません。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
これから不動産投資を始める方にとって、アウルが提供するような「遠隔地（札幌）や東京の新築一棟物件」にいきなり手を出すべきか、あるいは「都心の区分マンション」から始めるべきかは、投資目的と財務状況によって明確に分かれます。
新築一棟投資（目的：ステータスと事業規模の拡大）
- 【メリット】 土地と建物を丸ごと所有するため、金融機関から長期融資を引き出しやすいのが特徴です。また「新築プレミアム」の家賃を設定できるため初期の客付けは容易です。
- 【リスク】 投資総額が億単位になり、雪害コストや管理トラブルが発生した際の収支のブレ（ボラティリティ）が数百万単位で発生するハイリスクな投資です。遠隔地の物件の場合、現地の土地勘と、頻発するトラブルに耐えられる「潤沢な自己資金（キャッシュ）」が必須となります。想定家賃で決まらなかった瞬間に手出し（赤字）が発生するギャンブル性も理解すべきです。
都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）
RC造のマンションを一部屋単位で所有するモデルです。
- 【メリット】 都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低くなります。建物の修繕や雪害等の地域リスクは管理組合が対処するため、遠隔地のワンストップ業者に依存して過大な管理リスクを背負う必要がありません。時間をかけて残債を減らし、純資産を拡大していくローリスク・ミドルリターンな投資であり、市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。
- 【リスク】 毎月のキャッシュフローは出にくいため、目先の現金を増やしたい人には不向きです。
おおやの視点
私は一棟・区分の両方を経験していますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。投資の志向性や保有しているキャッシュ、与信枠などによって、一棟か区分かを選択すべきです。もしどちらから始めたらいいか迷っている方や、誰かに相談したい方は、LINEで相談に乗ってますよ。
アウルでの投資に向いている人・向いていない人
事業構造と管理の実態を踏まえ、同社の物件に対する適性を分類します。
向いている人の条件
- 数千万円の自己資金（キャッシュ）を投入して借入比率を下げ、退去や冬場の想定外の出費が頻発しても安全に事業が回る財務状況の富裕層
- 北海道の住宅事情やエリア特性を理解し、物件を自分の目で選び抜ける方
向いていない人の条件
- 不動産投資の初心者であり、業者からの「ワンストップだから手間なし」「家賃保証があるから安心」という言葉をそのまま信じてしまう人
- 自己資金が少なく、フルローンに近い形での購入を前提としている人
- 本州に住んでおり、遠隔地（札幌）の物件を購入した後の「現地の賃貸需要」や「入居者トラブル」を自力で解決するノウハウがない人
まとめ
株式会社アウルは、札幌と東京を拠点に、土地の選定から自社ブランドの新築一棟建築、賃貸管理までをワンストップでサポートする不動産会社です。
地方の一棟物件は利回りが高いため、魅力を感じている方もいるでしょう。ただその利回りは表面利回りに過ぎません。表面利回りとは、空室率や賃貸需要といった賃貸経営で最も重要な要素が抜けている数字です。
つまり、空室リスクがある分、収益の期待値が高いというハイリスクハイリターンな投資が地方の一棟投資なのです。リスクをとってでも高いリターンを期待したい人は検討の余地があります。
一方で資産形成段階の方や、老後資金で不動産投資を始めたい方はできるだけ安定した投資をする必要があるので、そうした方一都三県などの首都圏エリアが向いているのではないでしょうか。
おおやの視点
銀行審査が通る＝物件の資産性が高いとは限りません。銀行は、投資家の属性(勤務先、勤続年数、年収等)を見ており、投資家の給与も返済原資としてみて審査しています。ボラティリティの高い地方一棟に挑戦する場合、圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込める「都心の区分マンション」もフラットに比較検討の土俵に乗せてください。ご自身の財務状況と土地勘に最も合致した物件を選択することが、不動産投資で失敗しないための鉄則です。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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