株式会社プラン・ドゥはやばい？バブル期築・郊外一棟RC投資のシビアな実態と評判

「プラン・ドゥ やばい」

検索エンジンで企業名を入力すると、このような不安を煽る関連キーワードが表示されます。株式会社プラン・ドゥは、年収2,000万円以上の「新富裕層」を主なターゲットとし、首都圏郊外にある「バブル期築の中古一棟RCマンション」を用いた不動産投資を提案している企業です。

高年収層にとって、数億円規模の築古RC一棟投資は大きな節税効果とキャッシュフローを生む可能性がある反面、購入後の「賃貸管理力」と「大規模修繕のコントロール」を誤れば、莫大な負債（やばい状態）を抱え込む諸刃の剣です。

本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、ネット上に投稿されている口コミの実態と、同社が提案する投資モデルに潜むシビアなリスクをプロ目線でフラットに解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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プラン・ドゥが「やばい」と言われる理由・口コミの傾向

プラン・ドゥについて調べると、「やばい」という関連検索が表示されます。その背景として考えられるのが、実際に物件を管理する体制（賃貸管理・入居者対応）に関するネガティブな口コミの存在です。

確認されている口コミの内容（入居者からの不満）

Googleマップ等の口コミサイトには、同社の管理体制に関して以下のような声が投稿されています。

• 連絡が遅い／返ってこない
• 管理会社として「判断・実行」をしない
• クレーム対応が取次だけ
• 清掃・共用部管理の劣化
• 緊急性の高い設備トラブルでも放置

管理に関してはネガティブな声が目立つ状況です。もちろん、Googleの口コミがすべて事実ではない可能性もあり、真偽を第三者が断定することはできません。しかし重要なのは、「事実かどうか」よりも「入居者からの強烈な不満が公開されていること自体」が、入居募集にネガティブに働く可能性があるということです。

おおやの視点
口コミには入居者が管理会社に抱く不満が現れています。しかし、賃貸管理や建物管理は購入後に別の業者に依頼することも可能です。それよりも、同社が提案する築古一棟という物件種別には、注意すべき点がいくつがあり、投資家としてはその点の方が重要です。

まず、プラン・ドゥが扱う物件は「バブル期築（築30〜35年以上）」です。この年代の一棟物件には、手抜き工事が疑われる物件があるため、購入前のチェックは欠かせません。次に価格です。築古一棟投資は、高年収の現役サラリーマンに対して節税効果を訴求することが多いです。結果的に、節税効果ばかりをみてしまい、割高になった物件価格に気付かず購入する方も多くいる印象です。こうした物件は価格的にも物件の需要的にも出口が狭いため、注意が必要です。

株式会社プラン・ドゥの特徴と基本情報

口コミの背景にある、同社の事業構造と特徴を整理します。

• 新富裕層向けのウェルネスマネジメントを提案
  「年収2,000万円以上、純資産5,000万円以上」をひとつの目安とする高属性（新富裕層）をターゲットとし、資産運用から賃貸管理までをワンストップでサポートする体制を敷いています。
• バブル期築・郊外立地の中古一棟RCマンションに特化
  環状八号線と国道16号線の間に位置する首都圏郊外（調布、府中、川崎、横浜、柏、川口など）の、バブル期に建設された中古RC造一棟マンションに特化して仕入れ・販売を行っています。

株式会社プラン・ドゥ 会社概要

バブル期築・郊外RC一棟投資の構造的リスク（やばい理由）

同社が提案する「郊外のバブル期築RC一棟」というモデルは、プロから見ても非常に難易度が高い（リスクが大きい）投資手法です。

1. 莫大な「大規模修繕（CapEx）」リスク

バブル期（1980年代後半〜90年代前半）に建てられたRCマンションは、現在築30年を超えています。この時期の物件は、エレベーターの交換、外壁塗装、屋上防水、給排水管の引き直しなど、数千万単位の大規模修繕が次々とやってくる時期に差し掛かっています。

表面利回りが高く見えても、これらの突発的な修繕費用によってキャッシュフローは簡単に吹き飛びます。口コミにあるような「管理の質の悪さ」が事実であれば、修繕の初動が遅れ、建物の劣化はさらに加速します。

2. 「サブリース前提」の危険性

同社はワンストップ管理の中で、サブリース（家賃保証）を提供することがあります。しかし、築古物件におけるサブリースほど危険なものはありません。
建物は古くなるほど賃貸競争力が落ち、家賃を下げざるを得ません。入居者がつかなければ、管理会社は「保証賃料の減額」を突きつけてくる可能性があります。サブリースはオーナーの利益を守る魔法ではなく、「不動産会社が高額な築古物件を売りやすくするためのツール」に過ぎないことは絶対に理解しておくべきです。

「サブリースがつくなら安心」と言って思考停止になるのが最も危険ですよ。

3. 出口戦略（売却）の絶望的な難しさ

築30年超のRC一棟マンションを数年後に売却しようとした際、物件は「築40年近い旧世代のマンション」になっています。
このような耐用年数（RCは47年）の残り期間が少ない物件に対し、次の買い手が長期の銀行融資（ローン）を引くことは極めて困難です。買い手がローンを引けなければ、相場より大幅に安く「現金買い」の投資家に買い叩かれるか、残債を消せずに売りたくても売れない「デッドクロス（黒字倒産状態）」に陥ります。

加えて節税目的で保有している場合、減価償却期間が終わった後は節税効果が消滅する上、キャッシュフローが逆鞘になるリスクもあります。

不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ

これから不動産投資を始める高年収層の方にとって、プラン・ドゥが提供するような「郊外の築古RC一棟」に数億円のローンを組むべきか、あるいは「都心の区分マンション」等で堅実にいくべきかは、財務状況によって明確に分かれます。

郊外の築古RC一棟投資（目的：短期の減価償却と節税）

• 【メリット】 耐用年数が短くなっているため、減価償却費を大きく計上でき、高年収層の所得税圧縮（節税）に極めて高い効果を発揮します。
• 【リスク】 節税効果は最初の数年だけであり、その後は多額の税金と修繕費が重くのしかかります。投資総額が億単位になり、管理トラブルや修繕が発生した際のボラティリティが甚大です。銀行が融資を通すのは「物件が良いから」ではなく、「あなたの年収が2000万以上あり、最悪給与から返済を補填できるから」に過ぎない点に注意が必要です。

都心の区分マンション（目的：手間の排除と堅実な資産形成）

• 【メリット】 都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低くなります。建物の修繕や共用部の清掃は「管理組合」が主導するため、一棟オーナーのように管理会社の質の悪さに一人で振り回されたり、過大な修繕リスクを背負う必要がありません。市場での流動性（売りやすさ）にも優れています。
• 【リスク】 毎月のキャッシュフローや節税効果は出にくいため、短期的な現金を増やしたい人には不向きです。

おおやの視点
高年収（新富裕層）の方の最大の武器は「圧倒的な与信力（ローンを引く力）」です。その貴重な与信枠を、リスクの塊である「郊外の築35年の物件」に数億円単位でフルベットするのは、あまりにもギャンブル性が高いと言わざるを得ません。
もしどちらから始めたらいいか迷っている方や、誰かに相談したい方は、LINEで相談に乗ってますよ。

プラン・ドゥでの投資に向いている人・向いていない人

向いている人の条件

• 数千万円規模の突発的な修繕費用（エレベーター交換や外壁塗装など）を、本業のキャッシュで即座に支払える超・富裕層
• 短期的な「強烈な節税効果」だけを目的とし、数年後の売却時に残債割れ（損切り）しても痛手にならない人
• サブリースに依存せず、自ら現地の賃貸需要と適正家賃を算定できる（目利きができる）投資家

見送るべき人の条件

• 不動産投資の初心者であり、「年収が高いから融資が通る＝儲かる物件だ」と勘違いしてしまう人
• 業者が提示するサブリースの「保証賃料」が未来永劫続くと信じている人
• 購入後は管理会社にすべてを丸投げし、手間をかけずに不労所得を得たいと考えている人
• 節税効果によって自由に使えるお金が欲しい人

まとめ

株式会社プラン・ドゥは、高年収層（新富裕層）に向け、首都圏郊外のバブル期築RC一棟マンションを活用した資産運用を提供する企業です。

しかし、ネット上で「やばい」と検索される背景には、入居者からの「修繕の放置」や「清掃の劣化」といった管理体制に対する強い不満が存在します。一方で、管理については業者を変更することで改善が可能です。むしろプラン・ドゥが提案する築30年以上のRC一棟マンションという投資対象自体にさまざまなリスクが隠れています。

高い利回りには高いリスクが伴います。大きく勝負をしたい人は、最悪の事態に経済的な体力切れを起こさないための最低限の手元資金を用意してから臨みましょう。

おおやの視点
銀行審査が通るからといって、その物件の資産性が高いとは限りません。銀行は、投資家の「年収2000万円」という属性（給与）を返済原資として見込んでいるだけです。
サブリースがあるから安心、節税になるからお得、と安易に築古RC一棟に飛びつくのは危険です。限られた貴重な与信枠を使うのであれば、圧倒的な賃貸需要で安定稼働が見込め、管理組合が建物を守ってくれる「都心の区分マンション」もフラットに比較検討の土俵に乗せてください。ご自身の財務状況に最も合致した、安全な資産形成を選択することが不動産投資で失敗しないための鉄則です。

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