株式会社PRESI（プレジ）はやばい？評判口コミは？首都圏エリアに特化した不動産会社

「PRESIから営業を受けたけど、検索窓に『やばい』と出てきて不安…」 「実際のところ、会社の評判や物件の質はどうなの？」

株式会社PRESI（プレジ）は、東京23区内の新築一棟アパートや首都圏の土地開発をメインに手がける不動産会社です。しかし、ネットで検索するとネガティブな関連ワードが表示されるため、投資パートナーとして信頼できるのか迷っている方も多いはずです。

この記事では、株式会社PRESIがなぜ「やばい」と言われるのか、その真相と、同社から物件を購入する前に絶対に知っておくべき「サブリースと都心投資のリアル」について、現役大家の視点から忖度なしで徹底解説します。

本記事では、株式会社PRESIの基本情報やサービスの特徴、インターネット上で確認できる口コミから見えてくる同社の評判について詳しく解説します。

おおや@管理人

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：4棟
• 一棟アパート：4棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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株式会社PRESIは「やばい」「怪しい」？検索される2つの理由

結論から言うと、PRESIという会社自体が「やばい（＝詐欺や悪徳業者である）」わけではありません。ではなぜ、検索窓に不穏なワードが並ぶのでしょうか。その理由は大きく2つあります。

1. 採用SNSアカウントの「過剰なブランディング」

PRESIがネット上で度々話題になる理由の一つが、採用向けのSNSアカウントや採用サイトです。 「稼げる」「成長できる」といった、いわゆるベンチャー気質の強すぎる“ゴリゴリの採用ブランディング”が、時折ネットユーザーのおもちゃ（ネタ）にされてしまうことがあります。これが「プレジ やばい」と検索される原因の一つです。

2. 代表がオープンハウス出身！「強烈な営業力」への戸惑い

もう一つの大きな理由は、同社の「圧倒的な営業スタイル」です。 PRESIの代表は、猛烈な営業力で業界に名を轟かせる「オープンハウス」でトップクラスの成績を収めていた人物です。そのため、PRESIの営業担当者も非常にエネルギッシュで、行動力・提案力に優れています。

しかし、自分のペースでじっくり検討したい初心者からすると、頻繁な電話営業や圧の強い営業は、本能的に「やばい」と感じてしまう可能性があります。

株式会社PRESI（プレジ）の基本情報

引用：株式会社PRESI（プレジ）

株式会社PRESI（プレジ）は、東京都千代田区に本社を構える不動産会社です。設立は2014年、創業は2016年と比較的新しい企業ですが、代表は大手不動産会社出身で豊富な実績を持つ人物であり、その手腕のもと急速に成長してきた企業として注目されています。

取り扱うのは、主に東京23区を中心とした新築一棟アパートや、首都圏の高収益を見込める土地など。不動産投資に関するサービスをワンストップで提供しているのが特徴です。

また、不動産の開発・再生にとどまらず、収益流動化や先端のデジタル技術を取り入れた事業にも注力しています。顧客対応においても、さまざまな領域に知見を持つスペシャリストが在籍しており、資産形成のパートナーとして幅広いサポートを行っているようです。

株式会社PRESIの特徴

株式会社PRESIは、以下のような特徴があります。

土地取得から物件管理まで行うワンストップ体制

株式会社PRESIは、不動産投資に関わるサービスをグループ内で一括して提供しています。土地の仕入れは株式会社PRESIが、建物の設計・施工・修繕・リノベーションはグループ会社の株式会社PRESI建設が、不動産の販売や賃貸管理は株式会社PRESI-Xがそれぞれ担う体制です。

このように、土地の取得から建物の建設、販売、融資、管理までをグループ内で完結できる点は、同社の大きな特徴といえるでしょう。

すべての工程を自社グループで担うことで、外部との調整にかかる手間や中間マージンを削減しやすく、結果として販売価格を相場より2～3割程度抑えられる可能性があるとしています。

首都圏の新築一棟アパート・都心エリアの土地に特化

株式会社PRESIが投資用に取り扱う物件は、東京23区を中心とした新築の一棟アパートに限定されています。単身者を主なターゲットとしており、取り扱う土地も都心エリアに絞られているのが特徴です。

同社によれば、一棟アパートは土地ごと取得できるため、ローン完済後に資産として土地が残る点や、担保として再活用できる点に優位性があるとしています。また、区分所有とは異なり物件全体を管理できるため、運用方針に柔軟性があることもメリットとして挙げられています。

自社開発による多様な物件を展開

株式会社PRESIは不動産開発事業にも注力しており、投資用アパートに加え、マンション、オフィスビル、戸建分譲住宅など、さまざまな物件の企画・開発を手がけています。

自社開発のアパートについては東京23区に限定しており、物件情報は公式サイト上で一部確認することができます。

利用価値の下がった物件を再活用する不動産再生事業

株式会社PRESIでは、築古のオフィスビルやアパート、マンションなど、価値が下がった既存物件をリノベーションなどによって再生し、投資用物件として再販する「不動産再生事業」にも取り組んでいます。

リフォームを通じて再び市場価値を持たせることで、収益物件としての活用が可能になるとしています。

不動産の価値と収益性を高める「収益流動化事業」

株式会社PRESIでは、顧客が保有する不動産の収益性を高める取り組みとして、「収益流動化事業」にも力を入れているとしています。これは、賃貸収入の最大化や売却戦略の最適化などを一連のプロセスでサポートし、不動産の収益を現金化しやすくする取り組みです。

具体的な手法についての詳細は公式サイト上でも明記されていませんが、収益を意識した不動産戦略の提案や売却支援を通じて、資産活用の選択肢を広げていると説明しています。

最新技術を活用した「デジタルツイン仲介」に注力

株式会社PRESIは、近年注目されている「デジタルツイン」や「ブロックチェーン」といった最新技術を、不動産分野に積極的に取り入れています。

デジタルツインとは、現実の建物や設備の状態をデジタル空間に再現し、リアルタイムで管理・解析する技術です。これにブロックチェーン技術を掛け合わせることで、セキュリティや取引の透明性を高めた不動産取引を実現しようとしています。

• バーチャル内見の実現：顧客が現地に足を運ばずに物件の内見ができ、遠方在住者や多忙な投資家の物件検討がスムーズになる
• 保守管理の効率化：デジタルツインによって設備の状態を可視化・予測し、保守コストや対応時間を削減
• スマートコントラクトによる取引自動化：契約条件をブロックチェーン上に記録し、透明性・効率性の高い不動産取引を目指す

これらの技術を活用することで、取引や管理にかかる手間やコストの削減を可能にする「新しい不動産仲介モデル」を掲げています。

株式会社PRESIの気になる点

1. 賃貸管理の質（＝一棟アパートでは最重要）

一棟アパート投資は、購入時点の利回りよりも運用中の「賃貸管理の質」で収益がブレます。
とくに重要なのは、以下の実務です。

• 募集条件の調整（家賃設定・礼金/敷金・AD）
• 空室期間の短縮（募集スピード、仲介会社への営業力）
• 入居者対応（クレーム対応、滞納対応、更新・退去）
• 原状回復・修繕（見積の妥当性、発注の透明性、スピード）
• 長期修繕の設計（場当たりではなく、計画と積立）

会社概要や採用情報だけでは運用品質は読み切れないため、面談時に管理のKPI（平均空室日数、退去後の原状回復リードタイム等）を具体的に確認したいところです。

個人的な体感ですが、一棟アパートの入居期間は、マンションよりも短い傾向があります。新規募集は広告費がかかってしまい収益を圧迫しますので、できるだけ長く入居してもらえるような丁寧な管理ができる会社が理想です。

2. 営業のしつこさ（強い営業文化の可能性）

代表の石井氏はオープンハウス出身者でゴリゴリの体育会系であることが見て取れます。オープンハウスの文化は同社にも根付いているようですので、

• 短期で意思決定を迫られる
• 比較検討の時間を取りにくい
• “今だけ”“限定”などの訴求が強い

といった「強い営業」を受ける可能性も想定しておくのが安全です。

対策としてはシンプルで、最初からルールを決めておくことです。

• 「即決はしない（最低◯日検討する）」
• 「資料は持ち帰って第三者に見せる」
• 「電話は出ない、連絡はメール/LINEに統一」
• 「買う前提の面談はしない（比較前提で進める）」

強い営業に押されるかどうかで、投資成績は本当に変わります。慎重・冷静な判断を最優先にしましょう。

3. 物件の質・立地・アフターサポート（最後に残るのは“物件”）

不動産投資で重要なのは「どの会社で買うか」よりも、突き詰めれば

• どの物件を買うか
• その物件をどう管理するか

です。

営業担当の親切さやコンサルの雰囲気は、正直「付加価値」に過ぎません。
最後に投資家の手元に残るのは、立地・建物スペック・賃貸需要・修繕負担・そして管理品質です。

また、運用設計の上では「サブリース」か「管理委託」かは大きな分岐になります。
サブリースは空室リスクをならす一方で、オーナー取り分が減りやすく、条件変更（賃料見直し等）の論点も出やすい契約形態です。

したがって理想は、良い立地・良い物件を、サブリースではない適切な管理（または条件を理解した上での契約）で保有することです。

その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！

利回りだけでなく、空室リスクも考える

一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。

都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。

そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。

修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意

一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。

物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。

そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。

業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。

そういう業者はお断りです。

過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？

中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。

修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。

エリアのAD（広告費用）を把握している？

物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。

都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。

また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。

一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。

そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。

一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。

PRESIのリアルな評判は？口コミがない理由と業界の評価

「PRESIの口コミを調べても、全然出てこない…」と不思議に思ったことはありませんか？ 実は、Googleマップの評価を見ても星のみで、具体的な良い評判も悪い評判もほとんど書き込まれていません。

これは、PRESIが路面店での一般向け賃貸仲介ではなく、BtoB（法人取引）や、限られた投資家向けのクローズドな取引をメインとしているためです。

ネット上に口コミがない代わりに、不動産投資家界隈の共通認識として語られる「PRESIのリアルな評価（メリット・デメリット）」をまとめました。

🟢 評価されているポイント

• 他社を出し抜くスピード感と土地仕入れ力 トップセールスマンが率いるだけあり、レスポンスの早さは業界トップクラス。都心の狭小地や好立地をスピーディーに仕入れ、アパートとして企画する能力に長けています。

🔴 注意すべきポイント

• 体育会系文化 都心の好立地物件は足が早いため、「今すぐ決めないと他の人に取られますよ」とクロージングをかけられることが多いです。流されて買ってしまうのではなく、その場で冷静に収支計算ができるリテラシーが求められます。

警告！都心23区の新築アパートに「サブリース」は必要か？

もしあなたがPRESIから物件の提案を受けており、そこに「サブリース（一括借り上げ）契約」がセットになっているなら、今一度慎重になってください。

一般論として、サブリースは「空室リスクを回避できる」と初心者に人気ですが、途中解約ができなかったり、一方的に家賃を減額されたりするリスクが潜んでいます。不動産会社がサブリースを勧めるのは、慈善事業ではなく「自社が儲かる（手数料が取れる・物件を売りやすくする）から」です。

年収2,000万円超えのエリートが陥る罠？presiの「一棟物件投資」を俯瞰する

株式会社presiがメインで展開する「一棟アパート・マンション投資」。特に年収2,000万円前後の高年収サラリーマンにとって、これほど魅力的に見える投資はないかもしれません。

あなたも今、営業担当者からこんな提案を受けて惹かれていませんか？

• キャッシュフローによる毎月の手厚い副収入
• 減価償却を活用した、本業の大きな節税（キャッシュバック）
• サブリース契約による手放しでの安定稼働

もしこれらを見て「メリットしかない」と感じているなら、少し冷静になる必要があります。一棟物件投資は、決して毎月安定した副収入を生み出してくれる「魔法の箱」ではありません。

ここでは、一棟・区分の両方を運用している現役大家の視点から、高年収層があえて目を向けるべき「一棟投資のリアルなデメリット」をお伝えします。

5年目に訪れる地獄「デッドクロス」と出口戦略のリスク

高年収層が最も惹かれるのが「節税目的で耐用年数越えの中古一棟物件を買う」というスキームです。たしかに、この節税スキームは購入から最初の4年ほどは大きな減価償却費を計上でき、劇的な節税効果を得られます。

しかし、問題は5年目以降に訪れる「デッドクロス」です。 減価償却期間が終わると、帳簿上の経費が急減し、一気に税金が跳ね上がります。結果として「帳簿上は黒字なのに、手元のキャッシュフローは赤字（税金とローン返済で現金が消える）」という厳しい状態に陥ります。

「じゃあ、デッドクロスが来る前に売却すればいい」と思うかもしれませんが、ここにも罠があります。 減価償却が終わった物件は「帳簿上の価値がほぼ0円」になっているため、売却額がまるまる課税対象となり、恐ろしい額の譲渡益税を支払うことになります。もし物件価格が下落していれば、数千万円単位の残債だけが残り、売るに売れない「負動産」になってしまうリスクも十分にあります。

節税目的の一棟投資は目の前のキャッシュは増えるかもしれませんが、それは”前借り”に等しい行為です。

表面利回りに隠された「空室率」と「AD（広告費）」のリアル

一棟投資は区分投資と比較して非常に表面利回りが高くなります。これは単純に、駅から遠い立地や木造アパートなど「物件の調達コスト（土地代や建築費）」が安く抑えられているからです。

しかし、業者が提示する「表面利回り」には、不動産投資で最も重要な指標が抜けています。それは「リアルな空室率」です。

駅近の区分マンションと、駅から離れた一棟アパートでは、賃貸需要（空室率）がまったく異なります。加えて、空室が出た際、立地が弱い物件を客付けするには、賃貸仲介業者に対して「AD（広告料）を家賃数ヶ月分」も積まなければ、そもそも入居者に紹介すらしてもらえません。また、入居者が入れ替わるたびに原状回復費もかさみ、さらにインフレ・円安による設備修繕コストの高騰も重なります。

結論：本業で稼ぐエリートが本当に取るべき戦略とは？

身も蓋もない話ですが、年収2,000万円を稼ぐ優秀なビジネスパーソンである以上、高い税金を払うことからは逃げられません。

本来、本業で十分に成果をあげられている方に必要なのは、細かな節税に奔走することではなく、「本業に100%集中できる環境を維持しながら、引退後に生活水準を落とさないための資産を構築すること」のはずです。

だからこそ、与信（社会的信用力）という最大の武器を持つ選ばれた方には、ハイリスク・ハイリターンな一棟投資で一発逆転を狙うのではなく、ローリスク・ミドルリターンで手離れの良い堅実な不動産投資をおすすめします。

私は一棟投資も区分投資も両方経験していますが、やはり「都心駅近の区分マンション投資」の安定性には目を見張るものがあります。入居付けに苦労せず、修繕リスクも低く、本業への悪影響が一切ありません。私自身、この「区分投資の盤石な安定性」という土台があるからこそ、ボラティリティ（変動幅）の大きい一棟投資のリスクを受け入れられているのが実情です。

大きな与信枠を使えば、手堅い物件だけでも1億円近い資産形成は十分に可能です。安易に「高利回り」「節税」という言葉で一棟投資に飛びつく前に、ご自身のライフスタイルとリスク許容度をもう一度見つめ直してみてください。

不動産投資で重要なのは勉強ではなく「順番と速度」です。どのように不動産を組み立てたらいいかわからない方には相談に乗ってますよ。

まとめ：株式会社PRESIで投資を成功させるには？

株式会社PRESIは、決して「やばい悪徳業者」ではなく、東京23区の土地仕入れに強い、圧倒的な営業力を持った不動産会社です。

ただし、その強力な営業トークに流されてしまうと、相場より割高な物件を掴まされたり、不要なサブリース契約を結んでしまうリスクがあります。PRESIをうまく活用するには、以下の姿勢が不可欠です。

• 営業のプレッシャーに負けず、自分のペースで検討する
• 物件の立地と「実際の適正家賃」を自分でリサーチする
• サブリースに頼らずとも回る収支シミュレーションを組む

不動産投資の本質は、どこの会社から買うか以上に「その物件が本当に稼げる（キャッシュフローを生む）か」を見極めることです。会社の勢いや熱意に飲まれず、冷静な投資判断を下しましょう。

一棟投資は、マンション投資よりも難しく、物件選びは非常に重要です。また長期入居してもらうためにも管理の質もかなり重要。

気になることがあれば、私にも気軽に聞いてくださいね。

  不動産投資では『情報』が命。知ってるか知らないかで、投資結果は何倍も変わります。

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