株式会社プルアップは、一棟収益物件に特化した不動産投資会社です。
全国の主要都市を対象に、リノベーション済みの物件提供や医師向けコンサルティング、初回満室保証など、投資初心者でも始めやすい仕組みを整えています。公式サイトによれば、平均利回り8％・平均入居率98％・デフォルト（債務不履行）ゼロという実績も公表されています。
本記事では、株式会社プルアップの事業内容や主な特徴、利用者の口コミ情報をもとに、その強みや留意点を客観的に解説します。
株式会社プルアップとは
引用：株式会社プルアップ
株式会社プルアップは、東京都台東区に本社を構える不動産会社です。全国の主要政令指定都市を中心に、不動産売買・仲介、リノベーション、不動産コンサルティング、保険代理業務など幅広い事業を展開しています。
特に、一棟収益物件の取り扱いを得意としており、安定的な家賃収入を目指す不動産投資家に向けた提案を行っています。また、医師向けの専用コンサルティングサイトを運営するなど、職種や属性に応じたサービス展開も特徴です。
会社概要
株式会社プルアップの会社概要は、以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 社名 | 株式会社PULLUP |
| 所在地 | 〒111-0051 東京都台東区蔵前3-17-3 蔵前SIビル 4F |
| 設立 | 平成24年11月22日 |
| 代表者 | 緒方健人 |
| 資本金 | 50,000,000円 |
| 免許番号 | 東京都知事（2）第100889号 |
| 所属団体 | （公社）全日本不動産協会（公社）不動産保証協会 |
| 取引銀行 | みずほ銀行 池袋支店／福岡銀行 渡辺通支店 |
| 事業内容 | 不動産売買・仲介・管理／不動産コンサルティング／保険代理店業務 |
事業内容
株式会社プルアップは、不動産投資に関連する以下の事業を手がけています。
- 一棟収益不動産の売買
主にリフォーム済みの一棟アパート・マンションを取り扱っており、収益性の高い物件の提供を目指している - 自社リノベーション事業
物件の内外装にリフォームやリノベーションを施し、見た目や機能性だけでなく、資産価値の向上を図っている - 不動産投資コンサルティング
資産形成のためのコンサルティングを提供しており、特に医師や士業など専門職のニーズに応じた提案を行っている - 医師向け不動産サイトの運営
医師専用の資産運用支援サイトを運営し、高所得者層に特化した投資商品やサポートを展開している - 海外不動産事業
フィリピンを中心とした東南アジアの不動産情報を扱うなど、海外市場への展開にも取り組んでいる
対応エリアや主な取り扱い物件
株式会社プルアップは、特定の対応エリアを設けておらず、東京都心部をはじめとする全国の主要都市で、入居ニーズの高いエリアの物件を中心に取り扱っています。
取り扱い物件は、リノベーションを施した一棟収益物件が中心です。新築物件の取り扱いはなく、築古物件を自社でリフォーム・バリューアップしたうえで販売しています。2025年6月20日時点では、会員限定で閲覧可能な収益物件が3,811件公開されています。
株式会社プルアップの強み・特徴
株式会社プルアップは、以下の強み・特徴があります。
- 一棟収益物件の提案がメイン
- 医師専用の不動産投資サイトを運営
- 高利回り・高入居率・デフォルトゼロの実績
- 自社リノベーション物件の提供
- 初回満室保証
- 手厚いサポート体制
それぞれ詳しく見ていきましょう。
一棟収益物件の提案がメイン
株式会社プルアップでは、一棟アパートやマンションの提案に特化しています。新築ではなく、自社でリノベーションを施した中古物件を中心に取り扱っており、購入時の仲介手数料がかからないのも特徴です。
販売価格にはリノベーション費用も含まれているため、初期費用が明確で予算計画が立てやすい点をアピールしています。
買取再販というモデルのため、仲介手数料がかからないのは当たり前。売買価格にはすでに業者の利益が乗っている状態です。仲介手数料なら物件価格に対しての上限金額が法律で定められていますが、買取再販の場合は利益額に上限はありません。この仕組みを利用して法外な利益を乗せて販売する業者もいるため、価格の見極めは慎重に行いましょう。
医師専用の不動産投資サイトを運営
プルアップは、医師に特化した日本初の不動産投資サイトを運営しています。高収入層に対して、好立地のリノベーション物件を紹介し、所得税対策や老後資金の確保といったニーズにも応えているようです。
法人化や保険の活用も視野に入れた資産形成コンサルティングを行っており、本業に集中しながら投資したい層には適したサービスと言えるでしょう。
高利回り・高入居率・デフォルトゼロの実績
公式サイトによると、同社が提供する物件は「平均利回り8％、平均入居率98％」を達成しており、デフォルト（債務不履行）件数もこれまでゼロとのことです。
ただし、設立は2012年と比較的若く、不動産投資ローンの返済期間（一般的に30〜35年）を考慮すると、実績としての信頼性を判断するには時期尚早な側面もあります。中古物件を扱う以上、今後の老朽化リスクやエリアの需給バランスにも注意が必要です。
「利回り◯％」「入居率◯％」といった数字は魅力的に映りますが、こうした数値は時期や物件条件により大きく変動します。あまり当てにしないようにしましょう。
また一棟物件を検討する方は高年収な方も多く、ある程度の空室は本業の収入でカバーできてしまう傾向が強いです。そういった背景を考慮すると、債務不履行0がどの程度のアピールになるかは未知数ですね。
自社リノベーション物件の提供
同社が販売する一棟物件は、内外装をリノベーションした中古物件が中心です。見た目や設備の改善により、築年数に比して高い賃料設定を可能にしている点が特徴といえます。
近年はリノベーション市場全体が拡大傾向にあり、バリューアップ物件を投資対象とする動きも活発です。ただし、築古物件である以上、建物構造や修繕履歴などの確認は欠かせません。
リノベーション済み物件は見た目や設備面での魅力が増しますが、根本的な構造・耐久性までは保証されないケースもあります。利回りだけでなく、長期的な修繕計画や退去後の再募集リスクも視野に入れておくべきです。
初回満室保証
株式会社プルアップでは、「初回満室保証」制度を導入しています。この制度により、物件の引き渡し時には全室が入居済みの状態となるため、購入直後の空室リスクを避けられるというメリットがあります。
ただし、保証の対象は「購入時点の満室状態」に限られており、引き渡し後の空室や入居期間の維持については、購入者自身の管理・対応に委ねられます。
初回満室保証は、収益の立ち上がりを早める上で心強い仕組みです。ただし、長期的な運用では物件の競争力や管理会社の対応力が問われるため、保証の有無だけで安心するのは早計です。
手厚いサポート体制
株式会社プルアップは、不動産投資初心者でも安心して始められるよう、以下のようなサポート体制を整えています。
- 経験豊富なファイナンシャルプランナーによる無料の個別相談
- 資産状況や将来設計に合わせた最適な投資プランの提案
- 独自の基準で厳選した一棟収益物件の紹介
- 収支シミュレーションの実施
- 購入時には初回満室保証の提供
- 管理会社との連携による購入後の入居者対応や運用相談
- 長期的な資産形成の支援
物件の購入から管理・運用までを一貫してフォローする体制により、不動産投資に不慣れな人でも取り組みやすい仕組みを構築している印象です。
こうしたワンストップ型の支援体制は、時間や手間をかけづらい高所得層には有効です。ただし、実際のサポートの質や提案内容の中身は、担当者やケースによってばらつきがある可能性もあるため、契約前にしっかりと確認しておくことが大切です。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社プルアップの口コミ・評判
株式会社プルアップに関する口コミは、第三者サイトやSNS、口コミ掲示板などでの利用者の声は見当たらず、公式サイトに掲載されている「お客様の声」に限られます。
公式サイトに掲載されている口コミでは、「初歩的な質問にも丁寧に対応してくれた」「購入後も管理会社と連携して満室までサポートしてくれた」など、担当者の対応やアフターフォローに関する好意的なコメントが中心です。
ただし、これらは掲載意図や編集の有無を確認できないため、中立的な評価材料としては扱いづらい側面があります。
口コミの情報源が公式サイトのみに限られている場合、その評価は参考程度にとどめるのが無難です。
実際のサポート内容や管理対応などについては、担当者との面談時に詳しく確認し、契約前に第三者目線での妥当性を見極めましょう。
株式会社プルアップについてよくある質問
最後に、株式会社プルアップについてよくある質問を紹介します。
Q. 賃貸管理サービスは利用できますか？
A. プルアップでは、賃貸管理業務を自社では行っておらず、外部の管理会社に委託する形をとっています。購入後の入居者対応などは委託先と連携して進める仕組みですが、具体的な委託先企業や費用体系については事前に確認が必要です。
管理を外部委託する会社は珍しくありませんが、対応品質やレスポンス速度は委託先次第となるため、購入前に管理の詳細を確認し、自分でも把握しておく意識が大切です。
Q. 海外不動産も取り扱っていますか？
A. 過去にフィリピンの不動産を紹介する自社メディアを運営していた実績があるようですが、現在の公式サイトには海外不動産に関する情報は記載されていません。
海外物件に興味のある方は、最新状況を直接確認するのが確実です。
Q. セミナーは開催されていますか？
A. プルアップでは、不定期にセミナーや相談会を開催しているとされますが、公式サイト上では開催情報の記載が見当たりません。
セミナー情報は会員向け限定で発信されている可能性があるため、必要に応じて問い合わせてみましょう。
Q. サブリース契約は売却時に影響しますか？解約は難しいですか？
A. サブリース契約は、以下の理由から売却時の査定額にマイナスの影響を与える可能性が高く、解約も簡単ではありません。
- 買主による一方的な解約が難しい
- 家賃の減額など、サブリース会社側に裁量がある場合が多い
- 購入後の運用自由度が下がるため、投資家から敬遠されやすい傾向にある
契約条件によって差があるため、事前にサブリースの有無や契約内容を必ず確認することが大切です。
Q. 紹介された物件の良し悪しはどう見極めるべきですか？
A. 「リノベ済み」「利回り8％」などのキャッチコピーだけで判断するのではなく、以下のような視点で個別に確認することが重要です。
- エリアの入居需要（周辺人口・立地・利便性など）
- 修繕履歴や建物構造（築年数・劣化状況など）
- 賃料水準と将来的な下落リスク
- 管理体制の具体的内容と信頼性
特にリノベーション済みの中古物件は、「見た目がきれいでも構造が古い」などのケースもあるため注意が必要です。
株式会社プルアップのまとめ
株式会社プルアップは、一棟収益物件の仕入れ・再販を軸に、医師専用の不動産サイトの運営や自社リノベーション物件の提供など、独自色のあるサービスを展開している会社です。
平均利回り8％・入居率98％という高い数字を掲げていますが、それが物件ごとにどの程度実現可能かは、購入時の個別確認が不可欠です。
また、管理は外部委託、物件情報は会員限定など、情報の透明性や実務面で不安が残る点もあります。特に初心者の方は、「初回満室保証」といった言葉だけに安心せず、契約内容や物件の中身を丁寧に見極める姿勢で臨むのがいいでしょう。
しっかり物件を選べば、一棟投資は不動産収益の最大化を狙える手段になります。ただし、業者の実績やサービス内容を鵜呑みにせず、物件単位での判断を大切にしてください。気になる方は、私にも気軽に相談いただければと思います。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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