「株式会社プルアップ 評判」
検索エンジンで企業名を入力すると、このようなキーワードが表示されます。株式会社プルアップは、一棟収益物件に特化し、医師などの高所得者に向けたコンサルティングを展開する不動産投資会社ですが、投資を検討する上で「本当に利益が出るのか」は最もシビアに検証すべき項目です。
本記事では、株式会社プルアップの事業内容や主な特徴、利用者の口コミ情報をもとに、同社が主力とする「リノベ一棟物件」の事業構造とリスクを客観的に解説します。
株式会社プルアップの口コミ・評判
インターネット上の口コミサイトや掲示板等における同社の評判は、現時点では数が限られており、投資家からの具体的な失敗談や成功談を統計的に分析できるほどのデータは蓄積されていません。
一部の口コミでは
- 「医師向けの提案に強みがある」
- 「リノベーション済みの物件で満室保証があるため安心感がある」
といった声が見受けられる一方で、不動産投資業界全体における「買取再販モデル」特有の価格設定に対する警戒の声も存在します。
情報の非対称性が高い企業を検討する際は、表面的な口コミや保証内容だけでなく、事業構造そのものから投資リターンとリスクを客観的に算定する必要があります。
株式会社プルアップの特徴と会社概要
株式会社プルアップの事業には、主に以下の特徴があります。
- 一棟収益物件の提案と自社リノベーション
新築ではなく、築古物件を自社で買い取り、内外装をリノベーションしたうえで販売する「買取再販モデル」を主力としています。販売価格にはリノベーション費用が含まれており、購入時の仲介手数料がかからない点を特徴としています。 - 医師専用の不動産投資サイトの運営
医師に特化した資産運用支援サイトを運営しており、高所得者層の所得税対策（節税）や法人化を視野に入れたコンサルティングを行っています。 - 初回満室保証とサポート体制
物件の引き渡し時には全室が入居済みの状態となる「初回満室保証」制度を導入しています。また、個別相談から収支シミュレーション、購入後の管理連携までワンストップでサポートする体制を整えています。
株式会社プルアップ 会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社PULLUP（プルアップ） |
| 設立 | 2012年11月 |
| 代表者 | 代表取締役 緒方 健人 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 本社所在地 | 〒111-0051 東京都台東区蔵前3-17-3 蔵前SIビル 4F |
株式会社プルアップの実態と「リノベ一棟物件」の事業構造分析
同社が提案する「中古の買取再販（リノベ一棟）」という事業構造には、投資家が算定すべき明確なリスクが内包されています。
1. 買取再販モデルにおける「利益の上乗せ」と残債割れリスク
同社は「仲介手数料がかからない」ことをメリットとしていますが、これは自社売主物件であるため当然の仕組みです。
販売価格には、物件の仕入れ値、リノベーション費用に加え、同社の「利益（デベロッパープレミアム）」が多額に上乗せされています。
相場以上の価格で物件を取得する構造になるため、購入直後に事情が変わって売却しようとすると、実勢価格がローン残債を大きく下回る「残債割れ（オーバーローン）」を引き起こす可能性が高い点に留意が必要です。
仲介で購入しても仲介手数料がかかるので、買ってすぐ売却するのはいずれにせよ赤字になります。概ね5~10年は保有する前提でシミュレーションするのが良いでしょう。
2. 「初回満室保証」に潜む客付けの罠と利回りの乖離
引き渡し時に満室である「初回満室保証」は一見安心に見えますが、投資家視点では「どのようにして満室にしたか」をシビアに精査しなければなりません。
買取再販業者が販売前に物件を満室にする際、賃貸仲介業者に多額のAD（広告料：家賃の数ヶ月分等）を支払う、あるいは相場より家賃を下げて無理に客付けをしているケースが散見されます。
この場合、最初の入居者が退去した後の再募集（2巡目）において、想定していた家賃で決まらず、実質利回りが急激に低下するリスクを持っています。公表されている「平均利回り8%」等も、販売時点の「作られた満室想定」による表面上の数値である可能性を事業計画に組み込むべきです。
3. 築古リノベ特有の「見えない修繕リスク」
リノベーションによって表面上のデザインや室内設備は綺麗になりますが、建物の基本構造（躯体、壁内部の配管、屋根の防水等）の老朽化が新築状態にリセットされるわけではありません。特に築古の一棟物件の場合、購入から数年後に予期せぬ大規模修繕（雨漏りや配管トラブル）が発生する確率が高く、表面上のキャッシュフローは突発的な修繕費で容易に赤字へ転落します。
特にバブル期あたりに建築されたアパートは杜撰な工事であるリスクがありますので要注意ですよ。旧耐震ももちろん注意が必要です。
不動産投資の戦略分岐：リノベ一棟物件か、都心の区分マンションか
プルアップが提案するような「地方都市を含むリノベ一棟物件」を検討する際、投資家は「都心の区分マンション」との構造的な違いを理解し、自身の財務戦略に合致する方を選択しなければなりません。
- リノベ一棟物件（キャッシュフロー・短期的な節税重視）
中古の一棟物件は、建物の法定耐用年数が短くなっているため、減価償却費を短期間で大きく計上でき、医師などの超高所得者にとっては強力な所得税の圧縮（節税）効果を発揮します。一方で、減価償却が終わればデッドクロスに陥るリスクがあること、慌てて出口を探しても、物件価格が高いために買い手がつきにくいというリスクがあります。
また、表面利回りが高い点は区分との大きな違いですが、その表面利回りは物件調達コスト(立地、物件の原材料等)が低いことが要因です。表面利回りには空室率は加味されていませんので、思ったより実質利回りが出ないというのはままあることです。 - 都心の区分マンション（堅実な資産形成・流動性重視）
対して、都心の区分マンションは物件価格が高く、単体でのキャッシュフローはほぼ出ません。毎月の収支がマイナス（手出し）になることもあります。
しかし、圧倒的な賃貸需要により空室率が極めて低く、入居者の入れ替えに伴うADや、修繕費のブレが少ない（大規模修繕は管理組合で積立）のが特徴です。また、金融機関からの担保評価が高く、市場での流動性（売りやすさ）に優れています。自己資金の持ち出しを許容し、時間をかけて残債を減らすことで純資産を形成するモデルです。
おおやの視点
中古の一棟物件は「表面利回りの高さ」や「節税効果」が強調されがちですが、それはリスクの裏返しでもあります。まさにハイリスクハイリターンの投資であり、保有中に運用コストの負担ができなくなると、たちまち立ち行かなくなる投資です。そのため、多額の資産を保有していて、その資産を働かせてキャッシュフローを生みたい人には向いている投資と言えます。一方で、給料は高いが貯金がそこまでない方が節税目的で始めてしまうと、突発的な手出しに耐えられない可能性があるため、リスクが高くなります。
株式会社プルアップのリノベ一棟投資に向いている人・向いていない人
上記の事業構造と買取再販物件の特性を踏まえると、同社が提供する不動産投資の適性は以下のように分類されます。
向いている人の条件
- すでに大きな資産を築いていて、キャッシュフローの出る投資を求めている方(退職金の運用など)
- 突発的な大規模修繕費や、退去に伴う高額なAD支出に対し、ローンに依存せず本業のキャッシュで即座に対応できる経済的体力がある層
向いていない人の条件
- 資産形成段階の方
- 自己資金が少なく、フルローンでの購入を前提としている方
- 数年後の物件売却による利益（キャピタルゲイン）を想定している方
突発的な支出に耐えられる人はハイリスクハイリターンの投資、そうでない人はローリスクの投資が向いています。区分マンションはローリスクミドルリターンくらいは狙えますよ。
まとめ
株式会社プルアップは、医師などの高属性をターゲットに、初回満室保証を付けたリノベーション済みの一棟収益物件を提供する不動産会社です。
しかし、「買取再販モデル×築古リノベ一棟」という座組みは、物件価格に多額の業者利益が上乗せされているため純粋な不動産賃貸業としての採算を合わせるのは困難であり、超高所得者が「節税」という別の目的込みで手を出して初めて成立するスキームです。
一方で耐用年数経過後にはデッドクロスに陥るリスクがあること、売却時に結局課税されるため、手放しで節税を喜ぶことはできません。
一般の会社員や資産形成段階の投資家が、「満室保証」などの聞こえの良いパッケージに飛びつき、高い借入比率で参入すると、数年後の退去・修繕ラッシュでキャッシュフローが破綻するリスクが高いため、慎重な判断が求められます。
おおやの視点
一棟投資は強力な手法である一方、相応の事業リスクを内包しています。私自身も一棟投資の恩恵を受けて資産を形成してきましたが、決して手放しで推奨できるほど簡単な投資ではありません。
業者の営業トークに流されず、投資家自身が慎重に見極めるべきポイントを把握し、致命的な失敗（残債割れ・キャッシュフローの破綻）を防いでいただくためにも、本記事ではあえて実務的かつ厳しめの基準を提示しました。作られた満室想定に頼らない、本質的な賃貸需要と実質利回りを見極めてください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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