株式会社新日本コンサルティングは、関東エリアを中心として一般的なアパートやマンションでの不動産投資に加えて、民泊や宿泊施設、マンスリーマンションへの投資や不動産クラウドファウンディングを利用した不動産小口化商品も利用可能な会社です。
同社について検索すると、「やばい」というキーワードも併せて検索されており、気になる方もいるでしょう。
本記事では、なぜ同社が「やばい」と検索されるのか、また特徴などについてもまとめます。
新日本コンサルティングが「やばい」と言われる理由とは？
新日本コンサルティングについて調べると、「やばい」という関連検索が表示されます。
その背景として考えられるのが、賃貸管理・入居者対応に関するネガティブな口コミの存在です。
確認されている口コミの内容
以下のような口コミが、電話番号情報サイトやQ&Aサイト、投資関連の口コミまとめサイトなどに見られます。
- 退去時に高額な原状回復費用を請求された
- 雨漏りなどの不具合を相談しても対応されなかった
- 管理会社としての対応が遅い・不十分
※これらの口コミについては、事実関係の真偽を第三者が断定することはできません。
しかし重要なのは、
「事実かどうか」よりも「そうした口コミが公開されていること自体」です。
入居者のネガティブな口コミは、賃貸経営に直結する
不動産投資において、入居者からのネガティブな口コミは軽視できません。
なぜなら
- 物件名・管理会社名で検索した際に
入居検討者が口コミを目にする可能性がある - 真偽不明であっても
「トラブルがありそう」という印象を与える - その結果
入居申込みを躊躇される要因になり得る
という構造があるからです。
管理の質が悪い場合に起こる投資家側のデメリット
仮に、口コミどおり管理品質に問題があった場合、投資家側には以下のリスクがあります。
① 長期入居が見込めない
入居者満足度が低いと、早期退去が増え、入居者の入れ替わりが発生します。退去が発生すればその度に募集コストがかかります。
募集コストは、以前は礼金という形で入居者から徴収できましたが、最近は礼金なし物件も増えてきています。特にアパートの場合は礼金の設定が需要を抑制してしまうリスクもありますしね。
他にも原状回復費用も都度かかりますから、利回りを圧迫してしまいます。
② AD（広告料）の高騰
管理の質が悪い結果として、ネガティブな口コミが増えたり、短期退去が増えると、人気のない物件として、ADが引き上げられる可能性があります。
要は、不動産会社からすると入居が決まりにくい物件は、手数料が高くないと割に合わないと判断されてしまうわけです。
上記2点のような事態によって、
表面利回りと実質利回りの差がどんどん広がる
という、投資家にとって最も避けたい状態に陥ります。
サブリース前提で物件購入すると”やばい”理由
他にも不動産オーナーとして”やばい”と感じる点があります。それがサブリースの提供です。
一見、サブリース契約はオーナーの味方、不動産会社の自信の表れのように捉えられがちですが、それは誤解です。
▼ 不動産会社がサブリースを提供する理由
これは端的に言うと、『手数料収入が得られるから』です。
不動産会社も営利企業である以上、オーナーのための慈善事業ではありません。
▼ サブリースに潜む具体的なリスク
- 空室が続けば、保証賃料は引き下げられる可能性
- 収益が合わなくなれば、管理会社側からサブリース契約を解除される可能性
- オーナーの手取りが減る一方で、収入が増えることは基本的にない
よくある誤解は、「サブリースがあるから安心」という思い込みです。サブリースはあくまで賃貸需要があるのが大前提であり、賃貸経営を安定させるための一つの手段でしかありません。当然ですが、全く賃貸需要がない物件を、不動産会社が赤字を出しながら助けてくれるものではありません。
個人的には、サブリースは“安心材料”というより、不動産会社が物件を売りやすくするための「購入ハードルを下げるための仕組み」である場合が多い と感じています。
同社に限らず、「サブリースが購入の決めてでした！」なんて口コミを見るとゾッとします・・・・。
サブリースがあっても、ダメな物件はダメ
本質的に重要なのはここです。
▼ 物件が稼げなければ、サブリースは意味がない
サブリース契約は、
- あなたのキャッシュフローを改善してくれるわけではなく
- 入居者が払う家賃以上の収入を保証してくれることもなく
- オーナーの手取りが増える仕組みでもありません
そんな魔法の契約は存在しません。
つまり、
「サブリースがあるから大丈夫」ではなく、そもそも物件が“稼げる物件”かどうかが全て です。
どれだけサブリースをつけても、収支が悪い物件を買ってしまえば、
あなたの資産は簡単に“負動産”へと変わってしまいます
株式会社新日本コンサルティングの基本情報
株式会社新日本コンサルティングは、東京都中野区に本社を置く不動産会社です。東京・千葉・神奈川・埼玉の一都三県を中心に、一棟アパートやマンションをはじめ、民泊・旅館・マンスリーマンションなど幅広い投資物件を取り扱っています。
同社は、物件の紹介にとどまらず、賃貸管理や売却、宿泊施設の運営管理までを手がけており、総合的な不動産投資サービスを提供している点を特徴としています。
株式会社新日本コンサルティングの特徴とメリット
株式会社新日本コンサルティングは、幅広い不動産投資サービスを展開しており、他社ではあまり見られない取り組みを行っているとアピールしています。ここでは同社の主な特徴やメリットを整理します。
収益が見込める物件のみを提案
株式会社新日本コンサルティングは、購入後の長期的な安定運用を重視し、収益性が期待できる物件に絞って紹介しているとのこと。非公開物件の情報をいち早く提供できる体制を整え、一都三県を中心に資産価値の高い一棟物件を扱うと主張しています。
同社のラインナップには、自社で企画した建売「プロジェクト物件」や、原状回復工事・リノベーションを施して付加価値を高めた物件も含まれます。賃貸ニーズを踏まえた設備やデザインを導入し、需要に応える物件づくりを目指しているそうです。
また、銀行評価の高い物件を中心に提案し、複数の融資スキームを組み合わせて無理のない資金計画をサポート。こうした取り組みにより、女性投資家や30代で複数棟を所有するオーナーも多数誕生しているのだそう。
土地活用に適した「新築アパートスタートプラン」
株式会社新日本コンサルティングでは、すでに土地を所有している方向けに「新築アパートスタートプラン」を用意。土地活用に悩んでいる方やアパート経営を検討している方に向けて、建築から賃貸経営までを一括でサポートすると謳っています。
アパートはマンションに比べて敷地に合わせた建築がしやすく、規模も比較的小さく抑えられるため、少額の資金から投資を始められる点がメリットと主張。さらに、このプランでは家賃を中古と新築の中間に設定することで、空室が出にくい仕組みを目指しているとのこと。サブリースを活用することで、一定の空室リスク対策が可能とアピールしてもいます。
サブリースありきの契約は絶対やめましょう。物件選定の基準は、稼ぎ続けられる物件かどうか、この一点につきます。
すべての業務を一括でおまかせできる賃貸管理が利用可能
株式会社新日本コンサルティングは、賃貸物件の運営管理も手掛けており、投資用不動産を購入した後は同社の賃貸管理サービスを利用することが可能です。
冒頭でお伝えしたとおり、さまざまな口コミがありますから、依頼前の確認は必須です。
民泊・宿泊施設・マンスリーマンションへの投資も可能
株式会社新日本コンサルティングの特徴は、投資対象がアパートやマンションだけにとどまらない点です。民泊や宿泊施設、マンスリーマンションへの投資にも対応しており、インバウンド需要を背景に収益率20％など高い利回りが期待できるとアピールしています。
宿泊施設を運営するには認可が必要ですが、同社は住宅宿泊管理業者免許を取得済み。民泊物件の管理や運営も任せることができます。
さらに、予約管理や清掃、ゲスト対応といった運営に欠かせない業務も代行。24時間対応のコールセンターを備え、清掃費の20％を収入から差し引く形で利用でき、手数料や契約金、手付金は不要としています。
長引くオーバーツーリズムから、民泊に対する世間の目は日に日に厳しくなっています。東京23区では民泊規制が進んでおり、そもそも営業を認めない区、土日のみしか認めない区などが出てきています。今から民泊に参入するのは、完全に手遅れと言えるでしょう。
不動産クラウドファンディング「まにわく」を運営
株式会社新日本コンサルティングでは、不動産クラウドファンディングも取り扱っています。自社運営の「まにわく」は、1口10万円から投資が可能。投資家は投資口数に応じて、同社が運用する一棟アパートやマンションの収益を受け取ります。利回りは年3〜10％程度とのこと。
金融機関の審査が不要で、少額から投資できる点は魅力です。株式や為替と比べても価格変動の影響を受けにくく、比較的安定した投資手段とアピールされています。
不動産クラウドファンディングは「不動産を所有せずに投資できる」手軽さをウリに人気を集めていますが、運用効率という点では実物不動産投資に劣ります。
年10％と聞くと高利回りに感じるかもしれませんが、実際に動かせるのは手元の資金だけなので、すでに相当な資産を築いた人でなければ資産形成効果は限定的といえるでしょう。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社新日本コンサルティングの口コミ
不動産会社はそれぞれ特徴や強みが異なるため、自分の投資プランに合った会社を選ぶには公式サイトだけでなく、実際の利用者の口コミも参考になります。
丁寧かつスピーディーな対応
営業担当者の対応が丁寧で、説明も分かりやすかったという声が目立ちます。無理に契約を急かされることはなく、納得いくまで相談できた点が評価されていました。契約後もローン承認までスムーズに進んだという口コミがあり、対応力の高さが好印象につながっているようです。
非公開物件の紹介が多い
一般公開前の物件をいち早く紹介してもらえたという口コミも見られました。非公開物件の取り扱いが比較的多く、満足度につながっているようです。とはいえ非公開物件＝売れ残りという場合もあります。
「まにわく」での落選
不動産投資サービス全般について大きなネガティブ評価は見つかりませんでしたが、クラウドファンディング「まにわく」に関しては落選したという口コミがありました。
管理に関する不安の声
記事冒頭でお伝えしたような管理に関する不満を訴える声もあります。
いずれの口コミも真偽は不明である点を強調しておきます。
やはり、不動産オーナーとしては、管理に関する不安がかなり大きいように感じます。入居者満足度を軽視してはいけません。
株式会社新日本コンサルティングのまとめ
本記事では、新日本コンサルティングが「やばい」と言われる理由から、同社の特徴までを解説しました。
- 管理体制についてしっかり確認
- サブリース契約を選ばない
- 民泊に参入しない
- 物件を選びぬく
新日本コンサルティングで失敗しないための重要な要素は上記4点です。特に、一棟アパートを販売している会社は同社のみではありませんから、会社選び含め、フラットに判断するのが重要です。
もし不安であれば不動産投資の相談も乗ってますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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