不動産投資において、検討中の企業がどのような集客手法を取り、どのようなスキーム（節税やサブリースなど）を提案してくるのかを事前に検証することは非常に重要です。
株式会社TAPP（タップ）は、自社ブランドの新築投資用マンション（クレストタップなど）の開発・販売を手掛け、WEBマーケティングを駆使した集客や、オーナー向けの豪華な感謝祭イベントなどで近年勢いを伸ばしている不動産会社です。
本記事では、一棟投資と区分投資の両方を実践する実務家（おおや）の視点から、TAPPに関する「怪しい」といった検索キーワードの背景や、口コミから見えてくる営業実態を客観的に解説します。あわせて、ワンルーム投資における「節税・サブリース」の本質的なリスクと、投資を成功に導くための「融資の順番」「物件を見極める選球眼」についてお伝えします。
検索サジェスト「株式会社TAPP 怪しい」の理由とアマギフ広告のカラクリ
インターネットで同社について検索すると、「株式会社TAPP 怪しい」という関連キーワードが表示されます。この理由として明白なのが、「高額なAmazonギフト券プレゼント」を謳うWEB広告の大量配信です。
「参加費無料のセミナーで数万円分のアマギフがもらえるなんて、その莫大な広告費やプレゼント代はどこから出ているのか？怪しい詐欺ではないか？」と疑問に思う人が多いのは当然の心理です。
しかし、結論から言うとこれは詐欺でもなんでもなく、単なる「顧客獲得コスト（CPA）の投下」であり、ビジネスモデルとしては成立しています。数千万円の投資用不動産が1件売れれば数百万円の利益が出るため、数万円のギフト券を配ってでも見込み客（リスト）を集める方が、結果的に儲かるという明確な仕組みです。そのため、会社そのものが「怪しい」わけではありません。
ただし、口コミを見ると以下のような実態が多数報告されています。
- 「厳しい適用条件（源泉徴収票の提出や複数回の面談など）を後出しされ、結局ギフト券がもらえなかった」
- 「セミナーだと思って参加したら、実際は1対1の強引な不動産営業（面談）だった」
- 「断ると態度が急変し、人格を否定されるような暴言を吐かれた」
集客手法自体は合法でも、その後の営業プロセスにおいて「期待値とのギャップ」や「強気なクロージング」が発生していることが、不満や「やばい」という評価に直結している点には注意が必要です。
サブリース（家賃保証）を推奨する企業姿勢への疑問
TAPPでは賃貸管理において「サブリースプラン（家賃保証）」の提供も行っていますが、投資家目線ではここに大きな注意が必要です。
同社が供給する自社物件「クレストタップ」などは、基本的に都心部などの賃貸需要が見込めるエリアに開発されています。好立地の物件であれば入居者はすぐに見つかるため、そもそもサブリースなど不要です。
それにもかかわらずサブリースを提案してくる場合、最大のデメリットは「売却時（出口）の査定額が大きく下がる要因になること」です。次の買い手（投資家）にとって、業者が自由に家賃をコントロールし、手数料（約10〜15%）を抜かれ続けるサブリース契約が付いた物件は魅力的ではありません。いざサブリースを外して高く売ろうとしても、業者側から借地借家法を盾に解約を拒否されるトラブルが近年多発しています。
「好立地にもかかわらずサブリース契約を推奨する会社は、その姿勢自体が投資家のことより『自社の安定した手数料収入（利益）』を見ている」と私は判断します。
「節税セミナー」と節税目的の不動産投資が抱える矛盾
同社のWEB広告では「節税」をフックにした集客も行われていますが、不動産投資を節税目的で行うことには構造的な矛盾が潜んでいます。
不動産投資で節税（所得税や住民税の還付）ができるのは、減価償却費や支払利息などの「経費」が家賃収入を上回り、帳簿上で「赤字」になった場合のみです。
不動産投資の本来の目的は「利益（黒字）を出すこと」です。低金利で融資を引けた場合や築浅な物件を購入した場合、経費に計上できる額が少なくなるため、帳簿が黒字化し、結果として「増税」になるケースが多々あります。
もし「節税（赤字）」をずっと続けたいのであれば、あえて高金利のローンを組み、築フルのボロボロの物件を購入するべきという本末転倒な結論に至ります。不動産投資において節税を主目的にすることがいかに不合理であるかを理解しておきましょう。
新築物件と「家賃上昇」を見極める選球眼
TAPPは新築マンションを主力としています。現在、資材価格や人件費の高騰により、新築物件の開発コストは非常に高い水準にあります。
一方で、家賃相場の上昇は物件価格の上昇スピードに完全には追いついていません。そのため、新築をフルローンで購入すると初期の利回りが低くなり、毎月の手出し（赤字）が発生しやすくなります。
だからこそ、新築ワンルームを検討する際は「今後の家賃上昇が確実に見込めるエリアの物件を厳選し、将来的な家賃引き上げによって収益性を高められるかどうか」を見極める選球眼が、投資の成否を分ける極めて重要な要素となります。
一棟投資も実践する大家が解説する「区分投資」の真のメリット
営業トークや集客手法には慎重な判断が必要ですが、投資対象としての「区分マンション」自体が悪いわけではありません。一棟投資も実践する立場から、両者の構造的な違いを解説します。
- 一棟収益物件: 毎月のキャッシュフロー（手残り）は出やすい一方で、投資総額（価格）が高く、立地が郊外や駅から遠いなど「微妙」なケースが多くなります。
- 区分マンション: 毎月のキャッシュフローは赤字（手出し）になることが多い一方で、都心の駅近など「立地が極めて良い」場所に、比較的安い価格帯でアプローチできます。
一見すると、キャッシュフローが出る一棟こそが不動産投資の理想形と考えられがちですが、区分投資の真のメリットは「含み益が生まれること」と「高い賃貸需要による流動性の高さ」にあります。
区分マンションは毎月の手出しがあったとしても、入居者が支払う家賃によって着実にローンの残債が減少し、純資産が積み上がっていきます。好立地であれば賃貸需要が途切れることはなく、いざとなれば市場での流動性が高いためスムーズに売却できます。この「残債の減り」と「売却価格」のバランスの仕組みを理解できれば、中期間で数百万円単位の利益を出すことが可能です。融資を引いて複数戸を保有できれば、利益は戸数分に増えていきます。
一棟投資はすでに大きな資産を築いた人が行う「資産運用」であり、区分投資はこれから資産を築いていく人が行う「資産形成」という立ち位置になります。
不動産投資は「融資の順番」という戦略がすべて
資産形成において区分マンションは非常に有効ですが、最も注意すべきは「投資の順番（融資戦略）」です。
個人の年収に対して、金融機関から引ける融資の総額（与信枠）には上限があります。将来的に「一棟アパートを買って事業を拡大したい」と考えている人が、先にワンルームマンションを無計画にフルローンで複数購入してしまうと、与信枠を使い切ってしまい、本命の一棟物件の融資が引けなくなるケースが多発しています。
逆もまた然りで、まだ資産形成期にもかかわらず、高年収サラリーマンが節税目的の割高な一棟投資を始めてしまい、ローンで毎月のキャッシュフローがパツパツになってしまう事例もあります。
販売業者は「自社の物件を売ること」が目的であるため、あなたの長期的な融資の順番など考慮してくれません。
業者や担当者、保証システムではなく、「物件」そのものを見極める
株式会社TAPPの口コミには「担当の若手社員が熱心」「オーナー向けの感謝祭イベントが楽しい」といったポジティブな声も多数あります。しかし、投資の世界において最も危険なのは「人が良かったから」「会社が楽しそうだから」という理由で数千万円のローンを組むことです。
最終的にあなたの資産を守り、利益を生み出すのは「物件そのもの」の価値だけです。築年数、設備、立地、そして価格。これらを総合的に評価し、本当に利益を生む物件を購入すべきです。この「物件を見極めること」こそが、投資家にとって唯一最大の仕事と言えます。
おおやの視点
営業担当者の人柄の良さや、豪華なイベント、手厚く見えるサブリース保証といった「属人的・付加的な要素」は、数十年続く不動産投資においては投資の成功を担保するものではありません。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、フラットに戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
おおやの詳細はこちら