インターネット上で土地活用やアパート建築について検索すると、「東建コーポレーション やばい」といった関連キーワードを目にすることがあります。これから契約を検討している方や、すでに物件を所有しているオーナーにとっては懸念すべき要素です。
本記事では、一棟アパートやRCマンションを中心に年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、検索キーワードの背景にある構造的リスクと、実際の口コミから見える提案の合理性について客観的に整理します。
東建コーポレーション株式会社の基本情報
東証プライム市場に上場しており、「ホームメイト」ブランドでの賃貸仲介でも知られる全国規模の総合建設企業です。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 東建コーポレーション株式会社 |
| 設立 | 1976年7月17日（創業：1974年9月） |
| 資本金 | 48億円 |
| 代表者 | 代表取締役社長兼CEO 左右田 善猛 |
| 本社所在地 | 愛知県名古屋市中区丸の内2-1-33 東建本社丸の内ビル |
| 主な事業内容 | 土地所有者向けリース建築事業（アパート・マンションの企画・設計・施工） 入居仲介・賃貸管理事業（ホームメイト） ネット広告事業（ホームメイト・リサーチ）など |
1. なぜ「やばい」と検索されるのか？ 口コミから見える事業計画とのギャップ
インターネット上で「やばい」という言葉が飛び交う背景には、東建コーポレーションが悪徳企業だからという理由ではなく、ハウスメーカーが提供する「アパート経営パッケージ」に対するオーナー側の認識と、実際の不動産経営の厳しい現実との間に生じるギャップが存在します。
不動産投資の口コミサイト（不動産投資のミカタ等）に寄せられている実際のオーナーの声を分類すると、その実態と不安視される理由が見えてきます。
【懸念される口コミ】提案の画一性と想定外のリスク
「担当者の回答が会社のパンフレットの範囲内にとどまることが多い。少子高齢化などの情勢を踏まえ、多面的な投資手法を提案してほしいが、個別課題への対応力に不足を感じる」
ここから読み取れるのは、同社が高度な投資コンサルティング会社ではなく、自社の建築パッケージを販売するハウスメーカーであるという事実です。
この「パッケージ化された事業」を鵜呑みにすると、以下のような不動産経営の構造的リスクに直面し、結果として「やばい」という不満に繋がります。
- サブリースの誤解： 「35年間、同じ家賃が保証される」という誤認。実際は空室時の「免責期間」や、相場下落に応じた「定期的な賃料減額請求」が組み込まれています。
- 想定外のキャッシュアウト： 10〜15年周期の大規模修繕費がシミュレーションで軽視され、時期が来た際に手元の現金が枯渇する事態。
- 丸投げによる弊害： 管理を一任できる反面、巨大組織や下請けを経由するため設備不具合への対応が遅れ、退去に繋がるリスク。
【評価されている口コミ】条件が合致した際の強み
「長期間放置していた土地にアパートを建設し、活用できた。空室が出ても迅速に募集対応が行われ、現状入居率100%で推移している」
「セミナー等において、投資の初歩から解説があり分かりやすい。マイナス面についても説明があった」
マニュアル化されたアパート建築や、全国展開の仲介ネットワーク（ホームメイト）を活用した「典型的な土地活用」においては、強みを発揮し一定の評価を得ていることが分かります。
2. 東建コーポレーションの特徴と、提案書に書かれない代償
東建コーポレーションがアピールする主な強みについて、事業としてどのような代償（トレードオフ）が存在するのかを整理します。
- サブリース経営代行システム：
空室リスクを移転できる反面、「経営の自由度」が制限されます。また、サブリース契約が付帯した物件は金融機関や投資家から利回りが低く評価されやすいため、将来的に物件を売却（出口戦略）しようとした際、買い手が限定されるという構造的なデメリットを抱えることになります。 - ワンストップの管理体制：
実務を委託できる体制であっても、最終的な事業責任はオーナーにあります。高い管理手数料を支払うだけでなく、エリアによっては客付けのために数ヶ月分の「AD（広告費用）」や「更新手数料」といった隠れたコストが発生します。適切なリーシング活動が行われているか、オーナー自身が費用対効果をモニタリングする義務が生じます。 - 「節税」アピールの本質：
更地にアパートを建築して税金対策を行うのは土地活用の定石ですが、「アパートを建てて節税になるのは日本の税制によるものであり、他社で建築しても節税効果は同一」です。また、減価償却が終わった後に帳簿上の経費が消滅し、税金だけが跳ね上がる「デッドクロス（黒字倒産状態）」のリスクも考慮する必要があります。節税自体は特定の企業を選ぶ決定打にはなりません。
3. 東建の活用が向いている属性・見送るべき属性
ビジネスモデルの構造上、利用者の属性によって向き・不向きが明確に分かれます。
向いている属性：資産防衛を目的とする地主
すでに好立地の土地を所有しており、手元の現金を減らさずに相続税の評価額を下げたい方には適しています。企画から管理までを一任できる大手のシステムは、実務の手間を最小限に抑える上で有効に機能します。
見送るべき属性：土地を持たない高年収サラリーマン
土地の購入からスタートし、ハウスメーカーで新築アパートを建築する手法は投資効率の観点から推奨できません。総投資額が膨らむため実質利回りが低下し、キャッシュフローの確保が困難になります。また、新築物件は減価償却期間が長く、高所得層が求める「短期的な所得税圧縮」にも不向きです。
土地なし高所得層への最適解：一棟アパートより「好立地区分」を勧める理由
東建コーポレーションのような大手ハウスメーカーでのアパート建築は、すでに土地を持つ地主の資産防衛としては機能します。しかし、ゼロから土地を買って投資を始める高所得サラリーマンの場合、一棟アパートよりも「好立地の区分マンション」に軸足を置く方が、事業構造として理にかなっています。
一棟と区分の両方を所有・運用してきた実務経験から言える最大の違いは、「一棟はキャッシュフロー重視、区分は資産形成重視」という点です。給与という強力な安定収入がある高所得層が、あえて区分マンションを選ぶべき理由は以下の通りです。
- 立地の優位性と物件グレード：
駅近などの一等地は土地価格が高く、資金力のある大手デベロッパーが区分マンションを建設するケースが大半です。結果として、区分の方が圧倒的に立地が良く、建物のグレードも高くなります。これにより入居者の属性も上がり、入居期間が長くなるため経営が非常に安定します。 - 隠れたコストの少なさ：
一棟アパートは、空室を埋めるための多額の広告費（AD）や建物の維持管理費など、目に見えないコストが重くのしかかります。区分マンションは管理組合が機能しており、ランニングコストの見通しが立てやすい構造です。 - 耐用年数と「出口」の広さ：
木造や軽量鉄骨の一棟アパートは耐用年数が短く、将来売却しようとしても「融資がつく投資家」にしか売れないため、出口（売却先）が極めて狭くなります。一方、鉄筋コンクリート（RC）造の区分マンションは耐用年数が長く資産価値が落ちにくいうえ、部屋の広さによっては実需（自分で住む人）向けにも売却できるため、出口が非常に広いです。 - 高所得ゆえの「無理なリスク」の排除：
高所得層は給与収入で生活が担保されているため、無理にリスクを取って一棟アパートで目先のキャッシュフローを追う必要がありません。「高所得者が節税のために一棟を検討するとろくなことにならない」というのは実務上の定石です。
【投資の順番と速度】
給与収入がある現役時代は、耐用年数が長く資産価値が落ちづらい「好立地の区分マンション」で着実に純資産を拡大させます。そして退職後、給与収入がなくなったタイミングでその区分を売却し、まとまった自己資金を元手に「キャッシュフロー重視の一棟アパート」へ組み替える。これが、高リスクを回避しながら手堅く資産を構築するための現実的なロードマップです。
区分で作った利益を一棟の元手にすることで、一棟の投資リスクをグッと抑えられるのも良い点です。ローン比率の高い一棟投資は本業にも影響を与えかねないほどの精神的ストレスを生む可能性もありますからね。
4. 契約前・見直し時に確認すべき実務チェックリスト
新規の契約を検討している場合や、既存の事業計画を見直す際は、業者が提示するシミュレーションに対し、以下の項目が現実的な数値で組み込まれているかを確認してください。
- 家賃下落率の設定： 新築プレミアムが剥がれた10年後、20年後の家賃下落が事業計画に反映されているか。
- 大規模修繕費用の計上： 10〜15年周期で発生する外壁塗装などの費用が、毎月の収支から差し引かれているか。
- 隠れたコスト（AD等）： 対象エリアにおいて、入居付けに必要な実勢の広告費用（家賃〇ヶ月分など）を把握しているか。
- サブリースの契約条件： 免責期間の日数や、賃料改定の頻度・下限の有無、オーナー側からの中途解約条件がどうなっているか。
- 出口戦略（売却）の実現性： 10年後、減価償却が切れるタイミング等で売却を検討した際、残債を上回る価格で売却可能な立地および利回り水準か。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
5. まとめ
東建コーポレーションは、土地の有効活用において豊富な選択肢と管理体制を提供する企業であり、目的と条件が合致すれば有用なリソースとなります。
ただし、大手のシステムを利用すれば自動的に収益が保証されるわけではありません。節税という言葉や表面的な利回りに依存せず、家賃下落や修繕費用、売却時のリスクを自らシミュレーションする姿勢が求められます。事業の主導権を業者に委ねるのではなく、数値に基づいた自立的な判断を下すことが、不動産経営における最大のリスクヘッジです。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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