「東建コーポレーション やばい」「東建 評判」
検索エンジンに企業名を入力すると、このようなキーワードが表示されます。東証プライム上場企業であり、賃貸仲介「ホームメイト」を展開する大手であるにもかかわらず、なぜこのようなキーワードが散見されるのでしょうか。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、東建特有の「地主向けビジネスモデル」を解剖し、一般の投資家が知っておくべき客観的な現実を論理的に解説します。
東建コーポレーションの口コミ・評判から見える「地主ロジック」の歪み
インターネット上の掲示板（マンションコミュニティ等）に寄せられた声を分析すると、東建の「やばい」と言われる背景には、主に以下の3つの傾向が見て取れます。
1. 「30年一括借り上げ」と「2年ごとの家賃減額」のギャップ
口コミでいくつか見られるのが、サブリースに関する懸念点です。
サブリース契約は空室でも家賃が保証されるため、一見安定した家賃収入が見込める良い契約と思われがちですが、実態としては受注するための営業ツールとなっている側面があります。
土地オーナーがアパート経営を始めるにあたって一番気にするのは物件の空室率。そこを不動産会社が保証してくれるとなれば、安心してアパート経営を始められるわけですね。
しかし、実際はサブリース契約は一般的には2年ごとに家賃の改定があり、入居実態に即して保証家賃の引き下げが可能です。つまり、万が一不動産会社が保証家賃で逆鞘になってしまった場合、保証家賃を下げれば逆鞘を回避できます。（その皺寄せは土地オーナーに来るのですが、契約後は文句を言ってもどうしようもありません。）
2. 相場より割高な建築コストと低利回り
「地元の工務店より3〜4割高い」「建築費が高すぎて、サブリース賃料を引くと手元にほとんど残らない」といった口コミもあります。
この数値の根拠は不明ですし、土地によってそこは変わってくるでしょう。しかし一般論として、不動産会社としても土地選定ができないことで、家賃保証の逆鞘リスクを抱えることになります。そのリスクを建築費で賄わなければ赤字になってしまうので、建築だけを請け負う業者よりは高額になるのは構造上仕方ないのかもしれませんね。
3. 強引な営業スタイルへの拒絶感
「断っても何度も家に来る」「相続税で破産すると脅かされた」といった、地主をターゲットにしたプッシュ型営業への不信感です。
こうした口コミが真実かは不明ですが、不動産業者の強い営業はどこの会社でもよく言われること。東建コーポレーションが際立って強いことはないでしょうが、合わない人には合わないでしょう。
おおやの視点
東建が「やばい」と言われる本質的な理由は、彼らの商品が「投資商品」ではなく「節税商品」だからです。地主は「土地を遊ばせて税金を払うよりは、マシ」という消極的な理由で建てますが、その土地が投資に適しているかどうかは二の次。加えて、家賃保証をセットで提案されてしまえば、断る理由がなくなってしまいますからね。（実際にはその保証こそが最大のミソなのですが・・・）
東建コーポレーションの特徴と、提案書に書かれない「代償」
東建特有の事業構造には、投資家が背負うべき明確な「代償」が存在します。
「土地活用」という名の「建築受注」ビジネス
東建の本質は建設会社です。建物を建てることで利益の大部分を確保します。
一方で地主は自分の保有する土地がどの程度の賃貸需要があるかわからない場合も多い。しかしそこにアパート経営の会社が営業をかけ、家賃保証もありますよと言われれば、つい契約してしまう気持ちもわかります。
ただそこで冷静になってください。不動産会社と地主のゴールは違います。不動産会社は受注がゴール、地主は安定した賃貸経営がゴールです。家賃保証も言ってしまえば不動産会社側から解除も可能な上、保証賃料改定時に減額も可能。不動産会社の営業トークを鵜呑みにすると、オーナーは大きなリスクを抱えることになります。
賃貸需要が高い土地であれば、サブリースで継続収入も見込めるので、東建にはメリットしかありませんね。
サブリースによる「出口（売却）」の閉塞
東建の物件は、同社のサブリースとセットで運用することが前提となっています。しかし、将来物件を売却しようとした際、このサブリース契約が足かせになります。
「サブリースを解除できない」「解除に多額の違約金がかかる」となると、買い手（投資家）はローンを組みにくくなり、結果として実勢価格よりも大幅に安く買い叩かれるという致命的な出口リスクを抱えます。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすい4つのリスク
一棟物件への投資を検討するにあたり、投資家が見落としがちな特有のリスクが存在します。物件を評価する際は、以下の4つのポイントがクリアできているか必ずチェックしてください。
1. 利回りだけでなく「空室リスク」を直視する
業者が提示する利回りの多くは、満室を想定した「表面利回り」です。都心部と地方では利回りが倍ほど違うことがありますが、地方の高利回りは「空室率の高さ」を物件価格の引き下げで帳尻合わせしている結果に過ぎません。目先の利回りだけでなく、そのエリアの正確な賃貸需要を把握することが重要です。
2. 修繕積立金を無視したシミュレーションは信用しない
一棟物件は12〜15年に一度、多額の費用がかかる大規模修繕が必要になるため、毎月一定額を積み立てておくのが一般的です。不動産業者が示すキャッシュフローの中に修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件の収支を良く見せようとしていると考えられます。小さく注釈で書いているような業者はお断りすべきです。
3. 中古物件は「過去の修繕履歴」が命
東建の場合は新築ですから関係ありませんが、もし中古の一棟物件を検討する場合、過去に適切な修繕工事が行われてきたかの確認が必須です。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多々あります。修繕前の物件を購入した場合、投資家自身が多額の修繕費を自己資金で一括負担することになるため注意が必要です。
4. エリアごとの「AD（広告料）」と隠れたコストを把握する
入居者募集を管理会社に依頼する際、家賃とは別に「AD（広告費）」が発生します。都心の一等地であれば家賃の1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアでは5ヶ月分以上払わないと客付けしてもらえないこともあります。また、2年ごとの更新手数料などの隠れたコストもシミュレーションに組み込まないと、実質利回りがマイナスになる恐れがあります。一棟アパートは分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になるという前提の理解が必要です。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
不動産投資を検討する際、はじめから「東建の一棟アパート」と決めつけるのではなく、それぞれの物件種別が持つ財務的な特徴とリスク構造を理解し、自身の投資目的に合致するものをフラットに選択する必要があります。
1. 新築一棟投資（東建モデル：節税と資産防衛重視）
すでに土地を所有している地主が、相続税対策として行うのがこのモデルです。
- 【メリット】 長期融資を引きやすく、相続税評価額を大きく下げられる。
- 【リスク】 建築費が高く、新築プレミアム家賃が剥がれた瞬間にキャッシュフローが圧迫される。サブリースに依存するため、経営の主導権を業者に握られ、出口戦略が極めて難しくなる。
2. 中古一棟投資（キャッシュフロー・短期節税重視）
築古の木造アパート等を安く買い、高い利回りを狙うモデルです。
- 【メリット】 短期間で大きな減価償却費を計上でき、手元の現金を一気に増やせる。
- 【リスク】 突発的な修繕コストが極めて高く、減価償却終了後には税金で現金が枯渇する「デッドクロス」という地獄が待っている、上級者向けの手法。
3. 都心の区分マンション（資産形成・流動性重視）
RC造のマンションを一部屋単位で所有するモデルです。
- 【メリット】 都心好立地であれば圧倒的な賃貸需要により空室リスクが極めて低い。大規模修繕は管理組合が主導するため、オーナー個人の突発的な修繕リスクが少ない。市場での流動性が高く、いざという時に売りやすい。
- 【リスク】 毎月のキャッシュフローは出にくい。時間をかけて残債を減らしていく中長期的な視点が必要。
東建コーポレーションでの投資に向いている人・見送るべき人
向いている人の条件
- すでに「一等地の土地」を所有しており、相続税対策が最優先事項である地主
- 自己資金が潤沢にあり、利回りよりも「大手による管理の手間いらず」を重視する富裕層
見送るべき人の条件
- 土地を持たない高年収サラリーマン（建築費の高さと低利回りで、破綻リスクが最大化します）
- 短期間で純資産を拡大したい、投資効率重視の投資家
- 経営の主導権を自分で握り、出口戦略を柔軟に描きたい人
まとめ
東建コーポレーションは、土地の有効活用において強力なインフラを持つ企業ですが、そのビジネスモデルは「地主の節税」に最適化されています。
「融資が通るから」「大手が保証してくれるから」という表面的な理由だけで、構造的な低利回り物件をフルローンで購入するのは非常に危険です。家賃下落や修繕コスト、そして出口の難しさを自らシミュレーションする姿勢が求められます。
おおやの視点
不動産投資において「安くて、利回りが良くて、手間がかからない完璧な物件」は存在しません。一方で、一棟投資はまとまった自己資金があり、ある程度の運用のボラティリティに耐えられる経済的な体力が必要です。
もし、あなたが現役世代のサラリーマンで、これから資産形成を進めていきたいと考えているなら、区分マンションの方が手堅い印象です。
私自身、一棟投資と区分投資の両方を経験してきましたので、一棟でも区分でもフラットな目線でアドバイスが可能です。すでに東建コーポレーションで検討しているアパートプランや、候補となる土地があるなら、一棟投資経験者として客観的に評価することも可能です。あなたの年収や目的に応じて、今は手堅く区分を買うべきか、それとも最初から一棟を狙うべきか。投資の「正しい順番」を知りたい方や、今提案されている物件に見落としがないか不安な方は、LINEで連絡をください。一切のポジショントークなしで、客観的に戦略と物件の相談に乗りますよ。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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