本記事では株式会社東京レーベルについて取り上げていきたいと思います。恵比寿に本社を置く2019年創業の不動産スタートアップで、デザイナーズマンションの企画・開発を手掛けています。
同社の特徴は、物件の販売ではなく、投資用物件の建設コンサルティングを売っている点です。
同社の事業説明には、「投資家様・法人様に土地取得から高収益な新築一棟の共同住宅を建設・運用していただく」という文言が並びます。
つまり投資家が土地を買い、そこに建てるという進め方です。
完成品を販売する一般的な不動産投資とは異なり、投資家自身がデベロッパーになるようなスキームです。
評判・口コミはあるのか
同社の社名で検索しても、投資家による口コミはほとんど見当たりません。 創業2019年と歴史が浅く、一棟RCを買う人の絶対数も少ないためです。
特に投資家自身がデベロッパーになる同社のスキームは、一定の資金的な余裕と柔軟なファイナンスが必要になるため、どうしてもターゲットには一定の純資産が求められます。それを加味するとなかなか実績数としては限られてくる印象です。
また、新築一棟RCの真価が問われるのは、竣工から10年〜15年以降です。 新築時は空室が出にくく修繕費もかかりません。設備の更新期を迎え、周辺に競合が建ち、賃料が下がり始めてからが本番であり、最終的な成否は売却して初めて確定します。
一方、同社はまだ創業7年目であるため、出口までの実績がないと不安、という方にはなかなか判断が難しい会社と言えるでしょう。また、昨今の建築費高騰と金利上昇、一方で賃貸住宅の賃料の伸び悩みを見ていると、一棟RC投資自体に妙味が見出しづらいというのありますね。
特に同社のメインターゲットにとっては、不動産投資以外にも株、国債、社債などの選択肢もありますから尚更です。
会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社東京レーベル |
| 設立 | 2019年7月 |
| 代表取締役社長 | 小栗 隆史 |
| 資本金 | 3,500万円 |
| 売上高 | 28億22百万円（2024年6月期） |
| 従業員数 | 23名（2024年9月末現在） |
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿西2-3-3 武田第2ビル4階 |
| 宅地建物取引業 | 東京都知事(2) 第103853号 |
| グループ会社 | 株式会社アンドレーベル（一級建築士事務所）／株式会社WORK LABEL（シェアオフィス事業） |
| 上場区分 | 未上場 |
代表の小栗隆史氏は一橋大学大学院卒業後、電通でマーケティング戦略に携わり、その後オープンハウスで米国不動産事業の立ち上げに従事。2019年に同社を創業しました。副社長の吉川千尋氏も一橋大学大学院卒で、日本IBMのファイナンス職から経理・財務、国内M&Aプロジェクトを経て入社。新築一棟企画事業のCEOを務める白川隆氏もオープンハウス出身です。
不動産業界の叩き上げではなく、大手事業会社出身者が立ち上げた会社という色合いがあります。
そして、同社の理念ともいうべきメッセージが下記になります。
ほとんど手を加えない不動産転売の実態に疑問を感じ、真に価値ある企画・建物づくりにこだわりを持っています。
買取再販への批判を、自社の存在理由に据えているわけです。この姿勢が、後述する事業スキームに直結しています。
ある意味、不動産投資のプロになりたい人向けな事業ですね。
実績エリアは城東・城北が中心
企画実績を見ると、
- 荒川区東日暮里
- 荒川区南千住
- 豊島区池袋本町
- 墨田区菊川
- 練馬区
- 大田区馬込
- 江東区亀戸
- 台東区三ノ輪
といったエリアが並びます。
規模は252㎡〜547㎡の小〜中規模RCです。
「土地から建てる」スキームをどう評価されるべきか
一般的な新築一棟投資は、業者が土地を仕入れ、建物を建て、完成品として販売する形です。投資家は完成した物件を買います。
同社のスキームは、投資家自身が土地を取得し、そこに建てる。 同社は土地の選定から企画、設計、建築、運用までを伴走します。設計はグループの一級建築士事務所アンドレーベルが担います。
メリット｜割安での購入が可能
完成品を買う場合、販売価格には土地の仕入れ値、建築費、そして業者の開発利益が含まれています。 その内訳は、買主には見えません。
土地から建てる場合、土地の価格と建築費が分離して見えます。 理論上、同じものをより安く作れる可能性があります。
リスク｜不動産業の事業リスクを全て抱える
リスクは大きく4つあります。
- 融資が2段階
土地の決済と、建築資金の実行の2段階の融資が必要です。金融機関によって扱いが異なり、土地先行融資に対応していない場合もあります。 どの金融機関で、どういう組み方をするのかを、土地を買う前に確定させておく必要があります。 - 完成まで賃料収入がゼロ
土地を取得してから竣工するまで、通常1年以上かかります。その間、融資の返済だけが発生します。 自己資金でこれを支える体力が必要です。 - 建築費が確定しない
資材費と人件費が高騰している現在、着工から竣工までの間に見積もりが上振れる可能性は現実的なリスクです。契約形態によって、どこまでが固定でどこからが変動なのかが変わります。 - 金利が逆風
政策金利が上昇している局面では、土地取得時と建築資金実行時で条件が変わり得ます。事業用融資であるため、政策金利の上昇に伴い返済コストは右肩上がりになります。 - 利回りが確定しない
同社に限らずですが、新築物件の想定家賃はあくまで『想定』です。思ったような賃料が取れなければ利回りは下がります。
悪い言い方をすれば、事業リスクを全て投資家に押し付けているとも言えます。
買取再販を否定するスタンスを取る同社ですが、一方で買取再販業者は自社でリスクを負っています。そしてそのリスクを最小限に抑えるために物件の目利きには力を注いでいます。その目利きは投資家にとってもメリットになるので、果たしてどちらの事業モデルが投資家寄りなのか、今一度立ち止まって考えてみるのも良いでしょう。
事業リスクに備えて確認すべきこと
- 土地取得と建築資金は、どの金融機関で、どういう順序で組むのか
- 土地決済から竣工まで、どのくらいの期間を想定しているか
- その期間中の返済は、いくら発生するか
- 建築請負契約はどの形態か。建築費はどこまで固定されるか
- 資材価格が上昇した場合、誰が負担するのか
同社での不動産投資は、投資よりも事業の側面が非常に強いため、さまざまなリスクを想定しておく必要がありますね。
デザイン性をどう評価するか
同社の企画実績には、「菊川レーベル」「Nerima calme」「サクシードレジデンス亀戸」「馬込レーベル」「三ノ輪レーベルブルーム」といった名称が並びます。デザイン性を前面に打ち出した企画です。
競合の多いエリアでは、デザインが決定打になることは実際にあります。グループに一級建築士事務所を持ち設計を内製している以上、企画の自由度も高い。
ただ凝りすぎたデザインは時代によって左右されて将来陳腐化するリスクがあるので、尖りすぎないことも大事ですよ。
投資判断で気をつけるべきこと
想定家賃の実現性
前述の通り、新築物件は家賃は未確定です
事業計画を立てる際には、家賃にある程度のバッファを持たせておく方が良いでしょう。家賃が想定通りでも、建築費高騰のリスクもあるので、パツパツの計画は禁物です。
収支シミュレーションに、抜けている費用はないか
- AD（広告料） — 入居を決めた仲介会社に払う実費。募集のたびに発生します
- 原状回復費 — 退去のたびに発生します
- 大規模修繕積立 — 10年目、15年目に必ず来ます
一棟では、戸数の分だけ退去が発生します。 AD・原状回復費・空室期間の逸失家賃を合算すると、1回の入れ替えでその部屋の年間家賃の相当割合が消えます。
一棟投資では抜け漏れやすい点ですので、しっかりと確認しましょう。
イールドギャップは足りているか
家賃のバッファの話とも繋がりますが、金利が上昇しても耐えられる利回りがあるかどうか、しっかりと確認しましょう。
金利、建築費、家賃を取り巻く環境は、同社が創業した2019年当時よりもかなり流動的です。会社任せにせず、事業主である投資家自身が自分で検討する必要があります。
出口は見えているか
RCは木造より買い手が厚いという利点があります。次の買い手も長期の融資を組めるためです。同社の物件はエリアも悪くないため、十分に出口は見込めるでしょう。
物件自体も相場より安く建設できているのであれば尚更ですね。
一点気になる点があるとすれば、同社自身が設立7年目であり、まだ売却実績が少ないという点でしょうか。
まとめ
株式会社東京レーベルは、2019年創業、東京23区で新築一棟デザイナーズマンションの企画・開発を手掛けるスタートアップです。グループに一級建築士事務所を持ち、設計から内製しています。「ほとんど手を加えない不動産転売」への批判を自社の立ち位置に据えており、主張には筋が通っています。
一方で、同社の事業モデルは、リスクを全て投資家に負わせる形になっています。同社が批判する買取再販業者は、自社でリスクを負って投資家のリスクを低減させていることを考えると、どちらが投資家にとって良いかは、議論が分かれそうですね。
とはいっても不動産投資は、誰から買うか、ではなくどの物件を買うか、で未来が変わります。
建築予定のエリア、コスト、物件のデザイン、想定金利、想定家賃など、さまざまな情報を加味して投資判断をする必要があるでしょう。
こんなことで迷っていませんか
- 土地から建てるスキームは、自分の資金力で回せるのか
- 土地取得と建築資金の融資は、どこでどう組むべきか
- 提案されている想定利回りは適正か
- 金利上昇局面で着工して大丈夫か
- 10年後の出口は見えているか
- 法人化を検討すべきか
- 土地建物の按分は適正か
昨今の不動産市況は流動的であり、同じ物件でも、購入される方の財務状況によって買うべきかどうかの答えは変わります。
一棟を主軸に、区分も含めて経験してきた身として、ご相談いただければLINEまたはメールでアドバイスも可能です。
一棟を検討される際に本当に難しいのは、物件そのものより、どの物件を、どの金融機関で、どの順番で組むかという設計です。判断に迷われた際は、お気軽にお声がけください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
おおやが得意とする不動産投資
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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