数億円規模の借入を行う不動産投資において、検討中の企業がどのようなビジネスモデルを展開し、どのような評判を得ているのかを事前に検証することは非常に重要です。
東京23区を主要エリアとして新築一棟RCマンションの企画・開発を手掛ける株式会社東京レーベルは、「投資家自身がデベロッパーとなる」という独自のスキームで中間マージンを省き、高利回りな開発をサポートするスタートアップ企業です。
しかし、不動産投資において企業が真っ当であることと、投資が必ず成功することは同義ではありません。同社が提案する「開発型投資」は、建売アパートを購入する場合とは異なり、「建築期間中のキャッシュアウト（一時的な資金流出）」や「建築費高騰の影響」など、特有の課題とリスクが存在します。
本記事では、年間家賃収入2000万円（手取り）を運用する実務家（おおや）の視点から、同社の基本情報や事業内容を整理し、投資家として知っておくべき「新築一棟開発スキーム」の実態を客観的に解説します。
株式会社東京レーベルの基本情報と特徴
株式会社東京レーベルは、東京都渋谷区に拠点を置く2019年設立の不動産スタートアップ企業です。東京23区を主要エリアとし、新築一棟企画事業や収益不動産開発事業、中古物件の不動産再生事業などを展開しています。
「個性を極め、価値を創る。」をミッションに掲げ、デザイン性と実用性を両立させた不動産づくりを目指している点が特徴です。
最大の特徴：投資家自身がデベロッパーとなる「新築一棟企画事業」
同社のメイン事業は、東京23区内の準都心エリア（品川区・世田谷区など）を対象に、RC造の新築一棟デザイナーズマンションを企画・開発する事業です。
最大の特徴は、「投資家や法人が自らデベロッパー（開発事業主）となるスキーム」を採用している点です。通常の不動産投資のように完成した建売物件を購入するのではなく、投資家が土地を購入し、設計・建築を発注します。
同社は、土地の仕入れから設計、建築、竣工までをコンサルティングとして一貫サポートする立ち位置をとっています。
おおやの視点
投資家がデベロッパーになる主なメリットは「中間マージンの排除」です。通常、建売の新築一棟マンションには、不動産業者の利益が含まれています。これを自ら開発することでコストダウンを図り、利回りの向上を狙える仕組みは合理的です。
しかし、それは同時に「デベロッパーが負うべき事業リスクを投資家自身が負う」ことを意味します。この仕組みの特性を正しく理解した上で検討する必要があります。
東京レーベル（新築開発スキーム）の構造的リスク
同社の提案する「開発型スキーム」を検討するにあたり、投資家が把握しておくべきリスクを整理します。一般的な物件購入とは資金繰りの流れが大きく異なります。
1. 建築中のキャッシュアウト（資金流出）
建売物件であれば、ローン実行後すぐに入居が始まり、家賃収入が発生します。しかし開発スキームの場合、まず土地の決済を行い、そこから建物の設計・建築が始まります。RC造マンションの完成までには一般的に1年以上を要します。
この間、家賃収入がない状態で、土地購入のためのローンの利息を毎月支払い続けることになります。この期間の資金流出に耐えられるだけの、十分な手元現金（自己資金）が必要です。
2. 建築費高騰・資材遅延の影響
現在、資材価格や人件費などの建築費は上昇傾向にあります。建売であれば販売価格が確定していますが、開発事業の場合、見積もり後に人件費が上がったり、資材手配の遅れで工期が延びたりした際、その追加コストは事業主である投資家が負担する可能性があります。
予算超過が発生した場合、金融機関が追加融資に応じるとは限らず、自己資金での補填を求められるケースも想定しておく必要があります。
3. 竣工後の賃貸管理業務
株式会社東京レーベルは土地仕入れから竣工まではサポートを行いますが、竣工後の賃貸管理業務（入居者募集やクレーム対応など）は自社で行っていません。
プロジェクトが完成した後は、オーナー自身で管理会社を選定し、稼働率を維持するための経営努力を行う必要があります。管理まで全て一任したいという方針の方には不向きなモデルです。
株式会社東京レーベルの口コミ・評判
インターネット上で確認できる同社に関する口コミは限定的ですが、参考情報として傾向を整理します。
🟢 良い口コミ（セミナーの質と提案力）
- セミナーの内容がわかりやすい
同社が開催するオンラインセミナーの参加者からは、「初心者から上級者まで理解しやすい内容だった」「専門性の高い講師で参考になった」という声が寄せられています。すでに複数物件を所有している投資家にとっても有益な情報発信が行われているようです。
🔴 悪い口コミ・注意点
- 対応に関する不満
具体的な状況は不明ですが、「案内や勧誘の対応が良くなかった」と感じた口コミも一部見受けられました。 - 開発スキーム特有の資金繰りやリスクを十分に理解しないまま進めてしまうと、後々想定外の負担が生じる可能性があります。担当者の説明だけでなく、自身で事業計画を精査する姿勢が求められます。
不動産投資は「目的」に合わせて物件種別を選ぶ
不動産投資を始めるにあたり、東京レーベルが提供するような「新築RC一棟の開発」を選択するか、「都心の区分マンション」等を選択するかは、投資目的と財務状況によって分かれます。
新築RC一棟の開発スキーム（目的：原価取得と資産性の獲得）
- 【メリット】 デベロッパー利益を省いた原価に近い水準で東京23区内のRCマンションを取得できるため、建売を購入するよりも高い利回りが期待できます。
- 【リスク】 建築期間中（1年以上）の利息負担、建築費高騰による予算超過のリスク、竣工後の管理会社選定など、事業としての難易度は高くなります。予期せぬ出費に対応できる十分な手元資金と、経営者としての判断力が求められます。
都心の区分マンション（目的：手間の排除と手堅い資産形成）
- 【メリット】 都心の安定した賃貸需要の恩恵を受けつつ、数千万円単位の借入でスタートできます。開発型投資のような建築期間中の利息負担や予算超過のリスクはありません。竣工済みの物件を購入するため、すぐに家賃収入が発生します。
- 【リスク】 毎月のキャッシュフローは大きく出にくいため、時間をかけて残債を減らし、純資産を増やしていく中長期的な計画が必要です。
おおやの視点
「投資家がデベロッパーになる」という手法は、中間コストを抑えてリターンを高められる合理的なスキームです。
ただし、これは十分な自己資金を有し、期間中の利息負担や建築リスクを許容できる投資家向けのモデルです。自身の資金力に見合った選択をすることが重要です。
東京レーベルでの投資に向いている人・向いていない人
向いている人の条件
- 十分な自己資金を保有し、建築期間中の利息負担や、建築費上昇による追加費用の発生に対応できる方
- 中間マージンを省いた価格で物件を取得し、利回りと資産価値を追求したい方
- 竣工後の賃貸管理（管理会社探しや入居者募集）に主体的に関わることができる方
見送るべき人の条件
- 購入後すぐに家賃収入を得たいと考えている方
- 自己資金にゆとりがなく、建築期間中の利息負担や予算超過に対応できない方
- 賃貸管理を含め、すべて不動産会社に一任したいと考えている方
まとめ
株式会社東京レーベルは、東京23区内を対象に「投資家自身がデベロッパーとなる」スキームで、デザイン性の高い新築一棟RCマンションの企画・開発をサポートするスタートアップ企業です。中間コストを省いて高利回りを目指す仕組みは、合理的な投資手法の一つです。
一方で、開発期間中の資金負担や建築費変動のリスク、竣工後の管理責任など、開発事業主として負うべき責任も存在します。
おおやの視点
金融機関から融資が下りたからといって、その投資が自身の状況に最適であるとは限りません。
開発リスクを負って高いリターンを目指すのか、あるいは購入直後から家賃が入り、管理組合に建物管理を任せられる「都心の区分マンション」で手堅く資産形成をするのか。ご自身の財務状況と投資目的に最も合致した物件種別を比較検討し、選択することが大切です。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
一棟アパートから始めるべきか、区分マンションか始めるべきか、不動産投資に興味がある方はどちらの相談にも乗れると思います。相談したい方はLINEで連絡くださいね。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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