藤和コーポレーション株式会社は、築古アパートから自社開発の新築アパート・マンションまで幅広い投資商品を取り扱う不動産会社です。賃貸併用住宅の提案や自社による賃貸管理など、不動産投資を総合的にサポートする事業も展開しています。
藤和コーポレーションと検索すると、「社長 息子」「やばい」「節税」「長州力」などいろいろとサジェストが出てくるので気になっている方もいるでしょう。
本記事では、藤和コーポレーション株式会社の基本情報や特徴、提供する投資商品のメリットに加え、口コミからみえる評判について詳しく解説します。
- 藤和コーポレーション株式会社が手掛ける投資商品の特徴と仕組み
- 「b’CASA／b’CASA re-born」が打ち出すメリットと注意点
- 利用者の口コミから見える評価ポイント
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
- 年間家賃収入：約2000万円（手取り）
- 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
- 一棟マンション：4棟
- 一棟アパート：4棟
- 区分マンション：20室
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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藤和コーポレーションはやばい？評価を徹底検証！
藤和コーポレーションは主に、従業員の口コミから「やばい」と言われているようです。
口コミを見ると、「パワハラ」「セクハラ」といった気になるワードが散見されます・・。口コミの真偽は確かめようがありませんが、投資家としては担当社員がコロコロ変わるなどがなければいいなと思いますね。。
社内の雰囲気はそのまま営業を通して顧客にも伝わるもの。営業を受けて違和感を感じたら考え直す必要もあるかもしれません。
藤和コーポレーション株式会社は節税になる？
藤和コーポレーション株式会社では、築古アパートでの節税を主力商材としておいています。
築古アパートの短期減価償却を活用した「b’CASA re-born」を展開
藤和コーポレーション株式会社が開発した、築古アパートを活用した短期減価償却事業「b’CASA re-born」は、節税効果と家賃収入の確保を重視した投資商品として紹介されています。購入価格と同額での売却を保証する「売却時100％差額保証」を設けている点が特徴で、業界でも珍しい仕組みとされています。
また、AIを活用した賃料収入予測や、家賃更新時の見直しを前提とした賃貸管理などを実施し、家賃保証契約により契約期間中の賃料が固定される点もメリットとして挙げられています。保有期間中のリフォームや建物維持費については同社が負担することを明示しており、オーナーの支出を抑えやすい点も特徴とされています。さらに、専属の公認会計士や税理士による確定申告サポート（5年間）が付帯する点も、手厚いサービスとして打ち出されています。
これらの特徴を踏まえ、同社は「少ないリスクで資産形成が目指せる商品」であると説明。ただし、家賃保証を前提としたスキームという説明もあることから、実態はサブリースと思われます。サブリースについては、条件変更やトラブルに関する消費者庁の注意喚起もあるため、契約締結時にはリスク面の把握が欠かせません。
なお、b’CASA re-bornは主に年収2,000万円以上の個人向け商品として位置付けられていますが、法人向けの「business re-born」や医師向けの「medical re-born」など、対象を分けたラインナップも展開されています。
販売中の物件は同社公式サイトで公開されており、想定家賃・利回りなどの情報も確認できます。
築古アパートの節税はリスクも！
藤和コーポレーションの築古アパートを用いた節税にはリスクも当然あります。個人的にはどれだけ手厚いサポートがついてもそのリスクを過小評価はできないように感じます。
築古アパートのメリットは短期での減価償却による節税効果ですが、物件自体の価値が担保されていなければ、節税効果以上に資産は毀損します。
築古アパートは一般的に、賃貸需要が薄く、売却も難しい商品です。そこで、藤和コーポレーションはサブリースによる家賃保証をつけて顧客を安心させているのでしょうが、サブリース契約は不動産会社側から一方的に解除できますし、賃料減額も可能です。
つまり、物件販売時の利益をしっかり乗せておけば、ある程度逆ザヤの保証になっても利益が勝ちます。もちろん同社がそうした意図を持っているかどうかは不明ですが、現実的なリスクとして、入居者がいないかつ、売却時に損切りが発生する物件を保有してしまうリスクがあるのです。
サブリースを当てにしなくても入居者がつき、売却時の損失額が節税額を上回らない物件でないとNG
投資用アパート・マンション「b’CASA」の開発・販売
藤和コーポレーション株式会社では、「b’CASA」シリーズとして新築の投資用アパート・マンションの開発・販売も行っています。土地の仕入れから設計、施工、入居斡旋、販売後の管理までを一貫して担うワンストップサービスを採用しており、累計300棟の販売実績を公表しています。
物件開発にあたっては、需要に合う土地情報を収集し、自社システムによる収益性分析や購入タイミングの判断を行うことで、一般の戸建て業者やマンションデベロッパーでは事業化が難しい土地でも商品化を可能とする点を特徴としています。取得した土地のニーズに沿った設備を備え、物件の付加価値を高めることで差別化を図り、入居率向上につなげていると説明しています。
建物は自社施工で、竣工時点で満室状態で販売する方式を採用。工程を自社で完結させることで中間マージンを削減し、その分収益性を高められるとしています。また、自社の会員組織「新築大家さん」向けに優先的に販売することで、早期販売につなげているとのことです。
b’CASAシリーズは、新築物件を対象とするぶん、同社が手がける築古アパートの「b’CASA re-born」と比べると初期投資が大きくなりやすいことが考えられます。また、販売後は賃貸管理を含むサポートが付帯する形で提供されるため、実質的にサブリース契約を前提とした運用となる点にはやはり注意が必要です。
藤和コーポレーションはサブリース管理にはデメリットも・・・
藤和コーポレーション株式会社では、b’CASA re-born・b’CASAのどちらの物件についても、自社独自の管理システムを用いた賃貸管理を実施しているとのこと。2023年10月時点では、b’CASAの入居率99.1％、b’CASA re-bornの入居率95.2％と、高い水準を維持している点を強みとして掲げています。
個人的には部屋数の多い一棟アパートはサブリース管理によって管理コストが下がるため、一つの選択肢になると言えます。一方で、サブリース”ありき”で契約するのは危険です。
先ほども記載した通り、サブリース契約は不動産会社から解約や家賃の減額が可能です。
また、売却時にサブリース契約の場合は物件価格が伸びませんから、出口を見据えている方にとっても厄介な契約になってしまいます。
「わたしのいえ」で新しい家の買い方を提案
藤和コーポレーション株式会社では、自宅と賃貸部分を組み合わせた賃貸併用住宅を「わたしのいえ」として提案しています。一般的に住宅購入は高リスクと捉えられやすいとされる30〜45歳層を主なターゲットとしており、月々約7万円から自宅と賃貸マンションを同時に取得できる点を特徴として掲げています。年収300〜500万円でもフルローンを利用できると説明しており、比較的手の届きやすい住宅取得の形として打ち出しているようです。
建築プランは敷地条件やライフスタイルに合わせて柔軟に調整でき、自宅の一部を賃貸住宅とすることで家賃収入を住宅ローン返済に充てられる点をメリットとしています。対象となる物件には「東京23区内の駅徒歩15分圏内」「賃貸部分は25㎡前後」「重量鉄骨以上の構造」など一定の条件が設けられており、35年ローン完済後は売却・保有どちらの選択も可能としています。
ただし、賃貸併用住宅には一般的にいくつかの制約もあります。自宅の一部が賃貸区画となるため、居住スペースが通常の単独住宅より狭くなる点、賃貸部分の空室が発生するとローン返済への影響が大きくなる点、構造上売却しづらいケースがある点などが挙げられます。
家賃収入によって返済負担を軽減できる反面、賃貸運用のリスクを自宅に内包する形になるため、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで検討することが重要といえるでしょう。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
藤和コーポレーション株式会社の口コミ
実際に利用した人の声を確認すると、サービス内容や対応品質など、公式情報だけでは分からない部分を把握できます。以下では、インターネット上で確認できた藤和コーポレーション株式会社に関する主な口コミを紹介します。
安定した収入が実現した
藤和コーポレーション株式会社の投資商品を利用した人からは、「想定していた以上にキャッシュフローが良く、安定した収入が実現した」という声が寄せられていました。1棟目の運用が順調に進んだことで、2棟目・3棟目の購入を検討したというケースもみられ、一定の成果が得られていると感じた利用者もいるようです。
想定通りの節税効果が得られた
節税効果を強く打ち出している「b’CASA re-born」については、「想定通りの節税効果が得られた」という口コミが確認できました。購入後の賃貸管理まで含めてワンストップで任せられる点が、手間をかけずに節税ができた理由として評価されているようです。
スタッフの対応が悪い
その一方で、問い合わせ時の対応については否定的な声が複数あります。「電話をしても担当者が不在で折り返しがこない」「対応が雑だった」といった内容で、物件購入者なのか入居者なのかは明記されていないものの、スタッフ対応のばらつきが指摘されています。
物件管理がずさん
入居者と思われる口コミでは、物件管理に対する不満も目立ちました。「騒音トラブルを相談しても改善しない」「設備不具合の際に十分な対応がなかった」など、賃貸管理に関する一般的な不満が複数寄せられています。
同社は「仕入れから管理まで一貫対応」を強みのひとつとして掲げていますが、管理品質に関する口コミは必ずしも良好とはいえず、対応内容の実態を事前に確認したいと感じる人もいるかもしれません。賃貸管理の詳細や費用については公式サイト上で十分に公開されていないため、利用検討時には対応品質を含めて管理内容を直接確認することが望ましいでしょう。
藤和コーポレーション株式会社の基本情報
1995年に設立された藤和コーポレーション株式会社は、東京都港区に本社を置き、首都圏を中心に幅広い不動産事業を展開している会社です。住宅やビル、商業施設の建設・設計から企画提案、投資用ビルやマンションの建設、ファンドの運用に至るまで、多角的な事業領域を扱っています。
同社は、管理戸数約2,500戸、販売棟数約300棟という実績を公表しており、これらの運営経験を背景に「不動産・建設・金融・ITの融合」を掲げた事業展開を進めているとしています。
不動産に関わる多彩なサービスを提供しており、投資商品だけでなく、企画・施工・管理といった領域まで一貫して対応できる点を特徴としています。
藤和コーポレーション株式会社のまとめ
藤和コーポレーション株式会社は、節税を目的とした築古アパートへの投資商品や、自社で開発・販売する新築アパート・マンション「b’CASA」シリーズを中心に、多様な不動産事業を展開しています。
物件の仕入れから設計・施工、販売後の賃貸管理までを一貫して行うワンストップ体制が特徴で、独自の管理システムや入居者確保の仕組みによって高い入居率を維持しているとされています。
一方で、同社の投資商品は基本的にサブリース契約（家賃保証）が前提となる点には注意が必要です。家賃収入が安定しやすいメリットがある反面、契約内容によってはデメリットが大きくなるケースもあり、近年はトラブルの報告も少なくありません。
実際の口コミでも管理品質や対応に関する指摘もみられるため、契約前に賃貸管理の詳細や条件をしっかり確認することが重要でしょう。気になることがあれば、私にも聞いてください。
社長が長州力の娘婿らしいですよ。